Dienstag, 10.3.2020
BGH zur Betriebskostenabrechnung: Verteilungsschlüssel "Fläche" nicht erläuterungsbedürftig

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 29.01.2020 zu Betriebskostenabrechnungen in einer großen Wohn- und Gewerbeanlage seine Rechtsprechung bestätigt, wonach der angewandte Verteilerschlüssel nur ausnahmsweise erläutert werden müsse. Beim Verteilungsmaßstab "Fläche" sei dies nicht erforderlich. Er sei auch dann aus sich heraus verständlich, wenn verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt werden (Az.: VIII ZR 244/18). Der Deutsche Mieterbund kritisiert die Entscheidung. Durch die stete Absenkung der formalen Hürden seien Betriebskostenabrechnungen für Mieter kaum noch überprüfbar.

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Montag, 2.3.2020
VG München: Zweckentfremdung von Wohnraum durch sog. «Medizintourismus»

ZwEWG Art. 1 S. 2 Nr. 3, Art. 4 S: 1; LStVG Art. 9

1. Wer seine Wohnung wiederholt an wechselnde Personen, die sich dort nur vorübergehend zum Zwecke einer medizinischen Behandlung aufhalten, überlässt, verfolgt das Nutzungskonzept einer Fremdenbeherbergung.

2. Die Nutzung durch Medizintouristen zeichnet sich durch übergangsweises vorübergehendes Wohnen aus mit der Folge, dass die Wohnung nicht mehr die Funktion einer "Heimstadt im Alltag" hat.

VG München, Urteil vom 08.01.2020 - M 9 K 18.6032, BeckRS 2020, 336

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Montag, 24.2.2020
Berliner Mietendeckel in Kraft getreten – Verfassungsklagen angekündigt

Am 23.02.2020 ist der Berliner Mietendeckel in Kraft getreten. In einem bundesweit einmaligen Gesetz friert Berlin für 1,5 Millionen Wohnungen die Mieten für fünf Jahre ein. Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller (SPD) glaubt, dass das Modell auch andernorts taugt. CDU und FDP haben hingegen Verfassungsklagen auf Bundes- wie auf Landesebene angekündigt.

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Freitag, 14.2.2020
BVerfG: Eilantrag gegen Berliner Mietendeckel unzulässig

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 13.02.2020 einen Eilantrag gegen den Ende Januar 2020 vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossenen Berliner Mietendeckel als unzulässig abgelehnt. Der Antrag sei verfrüht. Der vollständige Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens stehe noch nicht fest, so das BVerfG (Az.: 1 BvQ 12/20).

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Bundestag beschließt Verlängerung der Mietpreisbremse

Der Deutsche Bundestag hat am 14.02.2020 in zweiter und dritter Lesung den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz eingebrachten Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn beschlossen. "Es ist eine ganz wichtige Weichenstellung, dass die Mietpreisbremse für weitere fünf Jahre fortgeschrieben wird und eine dämpfende Wirkung auf überhitzte Mietmärkte ausüben kann", betonte Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD). Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse habe eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) belegt.

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Donnerstag, 13.2.2020
OLG Frankfurt am Main: Hessen haftet Mietern nicht wegen unwirksamer "Mietpreisbremse"

Mieter können nicht gegen das Land Hessen im Weg der Amtshaftung vorgehen, weil dieses eine unwirksame Mietpreisbegrenzungsverordnung erlassen hat. Dies bestätigte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main in zweiter Instanz. Auch Entschädigungsansprüche gegen das Land wegen des enttäuschten Vertrauens in die Gültigkeit der Mietpreisbremse seien ausgeschlossen. Es habe kein Vertrauen in die Verordnung aufgebaut werden können, da deren Wirksamkeit sehr schnell von Gerichten und rechtswissenschaftlicher Literatur angezweifelt worden sei (Urteil vom 13.02.2020, Az.: 1 U 60/19, nicht rechtskräftig).

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BGH: Notdienstpauschalen sind keine umlagefähigen Betriebskosten

BGB §§ 535, 556 I 2; BetrKV § 1 I 1

Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.

BGH, Urteil vom 18.12.2019 - VIII ZR 62/19, BeckRS 2019, 35615

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Mittwoch, 12.2.2020
LG Osnabrück präzisiert Anforderungen an "Verwertungskündigung" eines Wohnraummietverhältnisses

Die Anforderungen, die an eine sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu stellen sind, sind sehr hoch. Dies hat das Landgericht Osnabrück mit Urteil vom 29.01.2020 klargestellt. Im zugrunde liegenden Fall sah es keine Grundlage für die ausgesprochene Verwertungskündigung. Dabei stellte das Gericht unter anderem darauf ab, dass die geringe Rendite auf Versäumnisse der Vermieterin selbst zurückzuführen war und diese auch keine Anstrengungen unternommen habe, um einen Verkauf der Immobilie im vermieteten Zustand zu erreichen (Az.: 1 S 117/19).

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Rechtsausschuss beschließt Gesetzentwürfe zu Stiefkindadoption und Mietpreisbremse

Zwei Gesetzesvorlagen, die noch in dieser Woche im Bundestagsplenum abschließend behandelt werden sollen, hat der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz in seiner 80. Sitzung am 12.02.2020 verabschiedet. Angenommen wurde zum einen der Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Ausschluss der Stiefkindadoption in nichtehelichen Familien, allerdings in geänderter Fassung (BT-Drs. 19/15618). Zum anderen wurde der Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn verabschiedet (BT-Drs. 19/15824).

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Freitag, 7.2.2020
AG München: Vermieter muss in ordnungsgemäße Benutzung einer Duplex-Garage einweisen

Weist der Vermieter eines Duplexgaragenstellplatzes seinen Mieter nicht ordnungsgemäß in die Benutzung des Stellplatzes ein, so haftet er dem Mieter für den aufgrund fehlerhafter Benutzung entstandenen Schaden. Dies hat das Amtsgericht München entschieden. Die Vermieterin eines entsprechenden Stellplatzes verurteilte das Gericht zur Zahlung von Schadenersatz in Höhe von rund 2.500 Euro nebst Zinsen und Kosten (Urteil vom 17.07.2019, Az.: 425 C 12888/17, rechtskräftig).

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Dienstag, 4.2.2020
BGH: Mieterhöhung kann trotz zu hoch angesetzter Wohnfläche wirksam sein

Mieter können an eine Mieterhöhung gebunden sein, obwohl ihre Wohnung in Wirklichkeit kleiner ist als vom Vermieter bislang zugrunde gelegt. Die höhere Miete sei auch bei falscher Rechengrundlage zumutbar, solange sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibe, entschied der Bundesgerichtshof mit nunmehr veröffentlichtem Beschluss vom 11.12.2019 (Az.: VII ZR 234/18).

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Freitag, 31.1.2020
Eigenbedarfskündigungen vor Gericht – BGH mahnt zu größerer Sorgfalt

Der BGH mahnt die Gerichte zu einer gründlicheren Prüfung von Mieterkündigungen wegen Eigenbedarfs. Alle Umstände des Einzelfalls müssen genau angeschaut werden, wie aus einem aktuell veröffentlichten Urteil hervorgeht. Eine schematische Betrachtung verbiete sich. Denn auch bei ähnlichen Sachverhalten könnten mal die Interessen des Vermieters, mal die des Mieters überwiegen (Urteil vom 11.12.2019, Az.: VIII ZR 144/19, BeckRS 2019, 35703).

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BGH: Mieter müssen Hausmeister-Notdienst nicht bezahlen

Vermieter dürfen die Kosten für eine Notfallbereitschaft des Hausmeisters nicht ihren Mietern aufbrummen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Das Urteil vom 18.12.2019 wurde am 30.01.2020 veröffentlicht (Az.: VIII ZR 62/19, BeckRS 2019, 35615).

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Donnerstag, 30.1.2020
Berliner Mietendeckel kommt – Abgeordnete beschließen Gesetz

Berlin führt als erstes Bundesland einen Mietendeckel ein. Das Abgeordnetenhaus beschloss das Gesetz am 30.01.2020 mit seiner rot-rot-grünen Mehrheit gegen die Stimmen der Opposition, die den Mietendeckel geschlossen ablehnte. Mit dem Gesetz sollen die Mieten in der Hauptstadt für fünf Jahre nicht steigen dürfen, nachdem die Preise für Wohnraum in den vergangenen Jahren spürbar geklettert sind. Klagen gegen den Mietendeckel gelten als sicher.

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AG Berlin-Charlottenburg: Schadensersatz aufgrund Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt

AGG §§ 2 I Nr. 8, 19 II, 21, 22

Wird ein Mietinteressent allein aufgrund seiner ethnischen Herkunft am Bewerbungsverfahren für Mietwohnungen benachteiligt, indem er vom potentiellen Vermieter eine Absage für eine Wohnungsbesichtigung erhält, stellt dies eine Diskriminierung i.S.d. § 19 Abs. 2 AGG dar mit der Folge, dass dem Mietinteressenten ein Schadensersatzanspruch aus § 21 Abs. 2 Satz 3 AGG zusteht.

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 14.01.2020 - 203 C 31/19, BeckRS 2020, 48

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Mittwoch, 29.1.2020
Neuregelung zu Vereinfachungen bei Gebäudeenergie geplant

Die Bundesregierung will die Gesetzesregelungen im Gebäudeenergie-Bereich vereinfachen. Wie der parlamentarische Pressedienst am 29.01.2020 berichtete, will sie dazu das Energieeinsparungsgesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz in einem neuen Gesetz, dem Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG), zusammenführen (BT-Drs. 19/16716). Künftig soll für den Neubau von Gebäuden ein einheitliches Anforderungssystem gelten, in dem Energieeffizienz und erneuerbare Energien integriert sind.

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Dienstag, 28.1.2020
Rechtsausschuss: Grundsätzliche Zustimmung für geplante Neuverteilung der Maklerkosten

Der Gesetzentwurf der Bundesregierung über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (BT-Drs.:19/15827) ist bei den Sachverständigen in der öffentlichen Anhörung des Rechtsausschusses des Bundestages am 27.01.2020 auf grundsätzliche Zustimmung gestoßen. Der Entwurf sieht mehr Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnraum vor. Die Maklerkosten sollen zu maximal 50% vom Erwerber zu tragen sein.

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Freitag, 24.1.2020
BGH verneint gewohnheitsrechtliches Wegerecht nach jahrzehntelanger Duldung durch Nachbarn

Im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nicht aufgrund Gewohnheitsrechts durch eine - sei es auch jahrzehntelange - Übung entstehen. Dies hat der Bundesgerichtshof am 24.01.2020 entschieden. Außerhalb des Grundbuchs könne ein Wegerecht nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB bestehen (Az.: V ZR 155/18).

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Donnerstag, 23.1.2020
LG Berlin: Eilantrag politischer Partei auf Überlassung von Räumlichkeiten für Parteitag erfolglos

Der Landesverband Berlin einer politischen Partei ist vorerst mit dem Begehren gescheitert, von ihm zur Durchführung des Berliner Landesparteitages vom 25. bis zum 26.01.2020 angemietete Räumlichkeiten überlassen zu bekommen. Das Landgericht Berlin hat mit Beschluss vom 22.01.2020 einen auf die Überlassung der Räume gerichteten Eilantrag des Landesverbandes zurückgewiesen (Az.: 13 O 23/20). Die Vermieterin der Räumlichkeiten hatte zuvor geltend gemacht, sie und einer ihrer Mitarbeiter seien wegen der geplanten Veranstaltung bedroht worden.

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Donnerstag, 16.1.2020
BGH: Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer gegen den zweckwidrig nutzenden Mieter einer Sonder- und Teileigentumseinheit

BGB § 1004; WEG §§ 5 IV 1, 13 II, 14, 15

1. Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.

2. Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Falle einer Nutzung, die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.

3. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle (Eisdiele) mit Bestuhlung verstößt gegen eine in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als „Laden“ genutzt werden darf; bei typisierender Betrachtung stört diese Nutzung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen.

BGH, Urteil vom 25.10.2019 - V ZR 271/18 (LG Frankfurt a.M.), BeckRS 2019, 31522

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