Mieterin will Erstattung der Mehrkosten für die Ersatzimmobilie
Eine in der Modebranche tätige Mieterin verklagte ihre ehemalige Vermieterin auf Erstattung der Mehrkosten für die Anmietung einer Ersatzimmobilie, nachdem der ursprünglich geplante Mietvertrag geplatzt war. Sie hatte die noch herzustellenden Gewerberäume in W. mit einer Größe von 383 qm im Januar 2018 gemietet. Diese befanden sich in einem zur Sanierung vorgesehenen alten Wasserwerk, zwei Pkw-Außenstellplätze gehörten dazu. Vereinbart war eine Nettomiete von 4.216 Euro, entsprechend einer Quadratmetermiete von 10,99 Euro, zuzüglich 70 Euro monatlich für die beiden Parkplätze. Nachdem die Beklagte die Sanierung nicht finanzieren konnte, mietete die Frau im Februar 2019 andere Gewerberäume in D. mit einer Fläche von 454 qm an. Einer angebotenen Aufhebung des Mietvertrags stimmte sie nicht zu. Die monatliche Miete betrug 12 Euro pro Quadratmeter, darunter ein auf 50 qm entfallender Teilbetrag als Entgelt für die Mitbenutzung einer rund 279 qm großen Gemeinschaftsfläche. Hinzu kamen vier Tiefgaragenstellplätze für weitere 200 Euro monatlich. Im Juli 2019 kündigte die Klägerin der Beklagten fristlos wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs.
OLG: Höherer Gebrauchswert ist anzurechnen
Das LG Krefeld verurteilte die Beklagte - teilweise - zur Zahlung von 6.977 Euro, zur laufenden Erstattung der monatlichen Mietdifferenz in Höhe von 410 Euro für die Zeit von Juni 2021 bis zum Ende der mit der Beklagten vereinbarten Mietzeit, begrenzt durch die Laufzeit des Mietvertrags über die Ersatzimmobilie. Das OLG Düsseldorf wies die Klage vollständig ab und ließ die Revision nicht zu. Dem höheren Mietpreis für die Ersatzräume stehe ein entsprechend höherer Gebrauchswert gegenüber, den sich die Klägerin im Weg eines Vorteilsausgleichs anrechnen lassen müsse. Entscheidend sei die bessere Lage in der als "Modestadt" bekannten Landeshauptstadt sowie die mögliche Mitnutzung von Gemeinschaftsflächen. Die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin beim BGH hatte Erfolg.
Gleichwertigkeit der Räumlichkeiten klärungsbedürftig
Der XII. Zivilsenat verwies die Sache ans OLG zurück. Es habe den Beweisantrag der Klägerin auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Beweis der Tatsache, dass die ursprünglich angemieteten Räumlichkeiten in W. mit den in D. gemieteten Gewerberäumen nach Art und Lage gleichwertig seien, übergangen. Ohne die eigene Sachkunde für die Bewertung von Gewerbeimmobilien darzulegen oder auf den Beweisantrag einzugehen, habe es den Gebrauchswert der Räume selbst beurteilt und seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Dies komme einer unzulässigen vorweggenommenen Beweiswürdigung gleich. Unter Hinweis auf eine Entscheidung des VIII. Zivilsenats (NJW 2017, 2819 Rn. 42) betonten die Karlsruher Richter, dass die Ermittlung eines Mietwertdifferenzschadens regelmäßig der Einholung eines Gutachtens bedarf. Der Gebrauchswert einer Immobilie ermittle sich aus einer Vielzahl von Faktoren. Die gerügte Gehörsverletzung sei auch entscheidungserheblich, weil nicht ausgeschlossen werden könne, dass das OLG bei Einholung des beantragten Gutachtens zu einer anderen Entscheidung gelangt wäre. Das OLG müsse nunmehr die erforderlichen Feststellungen zur Gleichwertigkeit der beiden Räumlichkeiten treffen.
