Ein Wohnungseigentümer kann sich auch nach der WEG-Reform 2020 weiterhin selbst gegen Störungen seines Sondernutzungsrechts wehren. Laut Bundesgerichtshof besteht zudem für Verfahren, die bereits vor dem 01.12.2020 anhängig waren, die Prozessführungsbefugnis des einzelnen Mitglieds für Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums fort, solange die Gemeinschaft keinen entgegenstehenden Willen bekundet. Dies gelte auch für eine verwalterlose Zweiergemeinschaft.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss ihr baufälliges Parkhaus wieder instand setzen, auch wenn die Sanierungskosten den Verkehrswert übersteigen. Der Bundesgerichtshof hat den Mehrheitsbeschluss einer WEG aufgehoben, der ein dauerhaftes Nutzungsverbot vorsah. Ein Sanierungsstau sei nicht mit einer Zerstörung des Gebäudes gleichzusetzen, bei der die Pflicht zum Wideraufbau ausgesetzt sein könnte, befanden die obersten Zivilrichter.

Der Bundesgerichtshof hat am Freitag im Streit um die Sanierung einer Schrottimmobilie verhandelt. Laut § 22 Abs. 4 WEG a.F. entfällt zwar die Sanierungspflicht, wenn ein Gebäude "zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört" ist. Damit dürften aber nur echte Zerstörungen durch Feuer oder Überflutung gemeint sein, wie die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann betonte – und kein Verfall. Die endgültige Entscheidung soll am 15.10.2021 verkündet werden.

Grundsätzlich ist eine Nutzungsänderung von Sondereigentum nur durch Vereinbarung der Eigentümer oder Vorbehalt in der Gemeinschaftsordnung zulässig. Bei klar abgrenzbarem Teileigentum ohne einschränkende Zweckbestimmung hält der Bundesgerichtshof im Einzelfall eine Umwandlung in Wohnraum aber für zulässig, soweit dadurch nicht mehr Störungen zu erwarten sind. Auch zur Prozessführungsbefugnis äußerten sich die Richter.

Ein Verwaltervertrag zwischen einer eingetragenen Kauffrau und einer WEG wird nach einer Umwandlung des Einzelunternehmens in eine GmbH auf die Gesellschaft übertragen. Der Bundesgerichtshof hat erstmalig für den Fall der Ausgliederung einer einzelkaufmännischen Firma entschieden, dass sowohl das Verwalteramt als auch die Rechte und Pflichten aus dem Verwaltervertrag automatisch auf die Rechtsnachfolgerin übergehen. Das gehe aus dem Umwandlungsgesetz hervor.

Ein Prozessbevollmächtigter, der aufgrund einer fehlerhaften Rechtsmittelbelehrung die Berufung bei einem unzuständigen Gericht einlegt, muss die Wiedereinsetzung sofort nach Kenntniserlangung bei dem zuständigen Gericht beantragen. Es genügt dem Bundesgerichtshof nicht, wenn er im Vertrauen auf die zügige Weiterleitung den Antrag über das "falsche" Gericht stellt. Die verweisenden Richter rechneten zu Recht damit, dass der Anwalt die Wiedereinsetzung beim zuständigen Gericht direkt beantragt.

Eine Jahresabrechnung ist immer für die Gesamteigentümergemeinschaft zu erstellen und zu beschließen. Der Bundesgerichtshof sieht eine Beschlusskompetenz einer Untergemeinschaft für ihr Teileigentum nur in äußerst engen Grenzen als erlaubt an. Sie sei nur gestattet, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich und eindeutig die Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung – jeweils beschränkt auf die betreffende Hausgemeinschaft – verleihe. 

Wer laut Grundbuch einen Tiefgaragenstellplatz auf dem Nachbargrundstück nutzen darf, muss der Eigentümerin der Tiefgarage nicht deren Instandhaltungskosten dafür erstatten oder im Voraus zahlen. Der Bundesgerichtshof betonte, dass einen Grunddienstberechtigten nur die Erhaltung und die Wiederinstandsetzungspflicht trifft – nicht aber eine Rücklagenbildung für Erhaltungsmaßnahmen oder eine Erstattung der Rücklagen, die die Eigentümerin gebildet hat.

Die Tatsache, dass ein einzelner Eigentümer einen Beschluss mit seiner Stimmmehrheit herbeigeführt hat, begründet nicht die Notwendigkeit seiner gesonderten Vertretung nach § 50 WEG aF. Der Bundesgerichtshof lehnte insoweit eine Kostenerstattung ab. In einem Interessenkonflikt der nach altem Recht verklagten Wohnungseigentümer liege kein "sachbezogener Grund", der eine gesonderte Vertretung notwendig erscheinen ließe.

Ein Wohnungseigentümer kann sich auch nach der WEG-Reform 2020 weiterhin selbst gegen Störungen des Sondereigentums wehren, auch wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum davon betroffen ist. Dies bezieht sich laut Bundesgerichtshof aber nur auf Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche. Einen Schadenersatzanspruch könne nur die Gemeinschaft der Eigentümer verlangen.

Im Oktober 2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) reformiert. Danach bedarf es zur ordnungsmäßigen Verwaltung einer Wohnimmobilie ab Dezember 2022 der Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Um eine einheitliche Qualität der Prüfung zur Zertifizierung sicherzustellen, hat das Bundesjustizministerium am 04.06.2021 eine Verordnung auf den Weg gebracht.

Ein einzelner Wohnungseigentümer, der Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum geltend macht, kann ein Verfahren, das bereits vor Inkrafttreten der WEG-Reform anhängig gewesen ist, fortführen, solange die Eigentümergemeinschaft nicht einschreitet und das Gericht über ihren entgegenstehenden Willen informiert. Dies hat der Bundesgerichtshof im "Zypressenfall“ entschieden und damit eine wichtige Rechtsfrage durch Schließung einer Regelungslücke geklärt.

Das Erstellen einer Jahresabrechnung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine vertretbare Handlung sein, soweit sie als Berechnungsgrundlage für Zahlungen der Miteigentümer dienen soll. Für diese Fallgruppe kann daher nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ein Anspruch auf Kostenvorschuss zur Neuerstellung bestehen.

Verklagt eine Wohnungseigentümergemeinschaft nur ein einzelnes Mitglied wegen ausstehender Hausgelder, ist der Hausverwalter nicht zustellungsbevollmächtigt. Eine trotzdem an ihn übersandte Klageschrift ist laut Bundesgerichtshof nicht wirksam zugestellt worden. Dennoch ergangene Urteile seien daher wirkungslos.

Neue Wohneigentümer können Schadenersatz-Ansprüche gegen den Immobilienverkäufer wohl auch künftig in Höhe der schätzungsweise entstehenden Kosten geltend machen und müssen nicht selbst mit viel Geld in Vorleistung treten. Der V. Zivilsenat will in dieser Frage der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs treu bleiben – obwohl ein anderer BGH-Senat neuerdings einen eigenen Weg geht. Die Entscheidung soll am 12.03.2021 verkündet werden.

Gehören mehrere Wohnungen nur teilweise denselben Miteigentümern oder ist einer zusätzlich Alleineigentümer anderer Räumlichkeiten, hat jeder Eigentümer eine Stimme. Der Bundesgerichtshof hat damit für das gesetzlich vorgesehene Kopfstimmenprinzip einen Streit um die Berechnung von Stimmrechten entschieden.

Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthält keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen und kann allenfalls am Maßstab von Treu und Glauben überprüft werden. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Demnach kann die rechtzeitige Absendung der Einladung zu einer Eigentümerversammlung ausreichen, auch wenn dies in der Gemeinschaftsordnung nicht eindeutig formuliert ist.

Kritiker wie die CDU sprechen von einer "historischen Dummheit", Befürworter von einem "Segen" für viele Menschen: Am 23.02.2021 gelten seit einem Jahr in Berlin staatliche Mietobergrenzen für rund 1,5 Millionen vor 2014 erbaute Wohnungen. Die Zwischenbilanz fällt gemischt aus: Während das Regierungsbündnis im Roten Rathaus die Spirale immer höherer Mieten durchbrochen sieht, beklagt die Immobilienwirtschaft drastische Einnahmeverluste.

Wohnungseigentümer haften untereinander nur für Schäden, wenn diese durch ein defektes Gerät oder Bauteil zumindest mitverursacht wurden. Das Einfrieren einer innen liegenden Leitung alleine erlaubt dabei nicht den Rückschluss auf eine mangelhafte Isolierung. Wenn dagegen ein Mieter durch fehlerhafte Bedienung allein verantwortlich ist, so der Bundesgerichtshof, kann dies dem Eigentümer nicht zugerechnet werden.