Jede Untergemeinschaft verwaltet ihr Haus selbst
Eine Wohnungseigentümergesellschaft besaß eine Mehrhausanlage und bildete Untergemeinschaften, um jeweils selbstbestimmt über das Geschick "ihres Hauses" entscheiden zu können. 2017 wurde in einer Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft ein Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2016 gefasst. In dieser Abrechnung fand sich für das Haus 11 eine Entnahme von rund 19.000 Euro für Architekten- und Planungskosten aus der Instandhaltungsrücklage. Gegen diese Position wendeten sich Eigentümer aus Haus 11: Ihrer Ansicht nach fehlt es der Gesamteigentümergemeinschaft an der Beschlusskompetenz für einen Posten, der nur ihr Gebäude betrifft. Mit ihrer Beschlussmängelklage scheiterten sie sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht Hamburg. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Vorinstanzen.
Einheitliche Jahresabrechnung erforderlich
Auch bei der Bildung von Untergemeinschaften hält der BGH es für unabdingbar, eine einheitliche Jahresabrechnung für die Gesamteigentümergesellschaft nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG zu erstellen und zu beschließen. Ein Nebeneinander von Teiljahresabrechnungen sei dem Wohnungseigentumsrecht fremd. Die einheitliche Rechnungslegung diene der Ermittlung der Abrechnungsspitze, (der Betrag, der für eine bestimmte Eigentumswohnung auf Grund der Jahresabrechnung nachzuzahlen ist), weil hierin auch die Kosten des Verwalters und Kontoführungsgebühren, die für die gesamte Anlage anfallen, auf die Häuser umgelegt werden können. Außerdem müssen dem Bundesgerichtshof zufolge Mängel in der Abrechnung in einem einheitlichen Verfahren geklärt werden - bei mehreren Abrechnungen müsste erst einmal geklärt werden, wo der Fehler liegt, und dann gegebenenfalls mehrere Anfechtungen durchgeführt werden, weil auch Folgefehler behoben werden müssten.
Ausnahme: Regelung in der Gemeinschaftsordnung
Anderes lässt der V. Zivilsenat nur dann zu, wenn den Untergemeinschaften in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich und eindeutig die Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung - jeweils beschränkt auf die betreffende Hausgemeinschaft - verliehen ist. Die Karlsruher Richter halten das jedoch nicht für praktikabel: Einer Untergemeinschaft fehle die Rechtsfähigkeit, so dass nur die Gesamteigentümergesellschaft Inhaberin der Bankkonten sein kann. Deren verschiedene Buchungen müssen zwangsläufig Eingang in die Jahresabrechnung finden und dort auch erklärt werden. Auch die Tätigkeit des Verwalters könne nur auf der Grundlage einer Gesamtabrechnung kontrolliert und überprüft werden. Eine "Majorisierung" der Untergemeinschaften sei nicht zu befürchten: Die Genehmigung der Rechnung gebe der Gesamtgemeinschaft keine inhaltlichen Spielräume.
