Einladung verspätet oder gar nicht erhalten
Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft bemängelten einen Beschluss über die Wiederbestellung der bisherigen Verwalterin. Die Einladung zur Eigentümerversammlung haben mehrere Eigentümer nicht oder nicht rechtzeitig erreicht, so deren Behauptung. Die Gemeinschaftsordnung enthielt folgende Regelung: "Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist." Das AG Fürth gab der Klage statt und erklärte den Beschluss für ungültig. Die Berufung der Verwalterin wies das LG Nürnberg-Fürth zurück, da ein Einberufungsmangel vorliege. Das Schreiben sei bei mehreren Eignern teils verspätet und teils gar nicht oder erst nach der Versammlung angekommen.
BGH: Beweis für ordnungsmäßige Einberufung klärungsbedürftig
Der BGH wies die Sache jedoch am 20.11.2020 an das OLG zurück. Aus seiner Sicht ist die Regelung in der Gemeinschaftsordnung so auszulegen, dass die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung nicht den Zugang, sondern lediglich die rechtzeitige Absendung der Ladung voraussetzt. Eine einschränkende Auslegung sei nur bei einem nicht angezeigten Wohnsitzwechsel zu befürworten. Diese Voraussetzung enthalte die Klausel aber gerade nicht.
Verwalter darf auf rechtzeitigen Postversand vertrauen
Dem V. Zivilsenat zufolge besteht auf der Seite der Wohnungseigentümer ein gewichtiges praktisches Bedürfnis für eine Vereinbarung dieser Art. Es liege in ihrem Interesse, dass der Verwaltungs- und Kostenaufwand möglichst gering bleibe. Ein gravierender Eingriff in das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht liege nicht schon dann vor, wenn das Recht zur Teilnahme an der Versammlung infolge von Fehlern der Post nicht ausgeübt werden könne. Im Prinzip dürfe der Verwalter somit darauf vertrauen, dass ein rechtzeitiger Postversand ausreicht, um die Ladungen zu den Empfängern zu bringen. Der BGH wies allerdings darauf hin, dass die übrigen Eigentümer den Beweis für eine ordnungsmäßige Einberufung der Versammlung erst dann geführt haben, wenn die rechtzeitige Aufgabe zur Post feststeht. Dabei müsse das Gericht auch berücksichtigen, dass mehrere Schreiben nicht angekommen sein sollen.
