Kein dauerhaftes Nutzungsverbot durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer
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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss ihr baufälliges Parkhaus wieder instand setzen, auch wenn die Sanierungskosten den Verkehrswert übersteigen. Der Bundesgerichtshof hat den Mehrheitsbeschluss einer WEG aufgehoben, der ein dauerhaftes Nutzungsverbot vorsah. Ein Sanierungsstau sei nicht mit einer Zerstörung des Gebäudes gleichzusetzen, bei der die Pflicht zum Wideraufbau ausgesetzt sein könnte, befanden die obersten Zivilrichter.

Eigentümergemeinschaft verbietet Zufahrt

Eine Frau besaß neben ihrer Wohnung auch das Sondereigentum an drei Etagen eines Parkhauses. Dieses Gebäude war im Lauf der Jahre vernachlässigt worden, nun stark sanierungsbedürftig und seit Jahren außer Betrieb - mit Ausnahme ihrer drei Etagen, die sie an ein nebenan gelegenes Hotel vermietete. Nachdem das Bauordnungsamt Nachweise für die Einhaltung der brandschutztechnischen Mindestanforderungen angefordert hatte, beschloss die Eigentümerversammlung mit Mehrheit ein sofortiges vollständiges Nutzungsverbot des gesamten Parkhauses. Auf Vordermann bringen wollte sie die Immobilie zwar nicht, gestattete aber der überstimmten Klägerin, auf eigene Kosten einen Sachverständigen zu beauftragen und etwaige Ertüchtigungsmaßnahmen selbst zu tragen. Diese wehrte sich gegen den Beschluss zunächst vor dem Amtsgericht Augsburg, dann vor dem Landgericht München I und schließlich vor dem BGH - mit Erfolg.

Parkhaus muss wieder aufgebaut werden

Laut der Pressemitteilung des BGH ist § 22 Abs. 4 WEG a.F. (jetzt § 22 WEG), wonach ein überwiegend zerstörtes Gebäude von der Pflicht des Wiederaufbaus ausgenommen ist, hier nicht anwendbar. Zerstört wäre das Parkhaus nur dann, wenn durch ein punktuelles Ereignis - wie etwa eine Explosion - die Nutzung zumindest teilweise aufgehoben sei. Ein bloßer Sanierungsstau, der dazu führe, dass die Wiederherstellungskosten den Verkehrswert übersteigen, falle nicht darunter. Der Fünfte Zivilsenat hob das Urteil aus München deshalb auf.

Kein Raum für eine Analogie

Die Karlsruher Richter lehnten auch eine analoge Anwendung des § 22 WEG ab, weil sie schon keine planwidrige Regelungslücke im Gesetz sahen. Im Zuge der letzten Reform im Jahr 2020 sei die Frage der Aufhebung der Gemeinschaft bei Unrentabilität der Immobiliensanierung oder Überalterung des Gebäudes diskutiert, aber nicht in die Gesetzesänderung aufgenommen worden. Wenn der Gesetzgeber in Kenntnis eines rechtspolitischen Handlungsbedarfs keine Neuregelung vornehme, sei eine analoge Anwendung ausgeschlossen.

zu BGH, Urteil vom 15.10.2021 - V ZR 225/20

Redaktion beck-aktuell, 15. Okt 2021.