Hausverwalterin wurde zur GmbH
Frau P., eine eingetragene Kauffrau, war Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Während ihrer Bestellung gliederte sie ihr Unternehmen zur Neugründung einer GmbH aus und wurde Geschäftsführerin ihrer K-GmbH. Kurz bevor ihr Vertrag mit der WEG auslief, berief sie eine Versammlung der Eigentümer ein, auf der diese beschlossen, den bestehenden Verwaltervertrag bis 2021 zu verlängern. Ein Eigentümer war dagegen: Er fand, dass wegen der Umwandlung in die GmbH keine Verlängerung mehr möglich sei, weil die "alte" Verwalterin Frau P. e. K. nicht identisch mit der "neuen" Verwalterin K-GmbH sei. Vielmehr hätten seiner Ansicht nach - wie bei einer Neubestellung - Alternativangebote eingeholt werden müssen. Seine Beschlussanfechtungsklage vor dem Amtsgericht Schöneberg war erfolgreich. Die Entscheidung hielt auch vor dem Landgericht Berlin. Der Bundesgerichtshof war jedoch anderer Ansicht, hob das Urteil auf und wies die Klage ab.
Verwalterstellung und -vertrag gehen auf GmbH über
Bei der Ausgliederung des einzelkaufmännischen Unternehmens auf die neu entstehende Kapitalgesellschaft nach § 152 Satz 1 UmwG gehen gemäß § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG sowohl der Verwaltervertrag als auch das Verwalteramt auf die GmbH über, entschied der BGH die bisher umstrittene Frage. Die Hausverwaltung sei keine höchstpersönliche Aufgabe, die einen Übergang ausschließen würde. Den Wohnungseigentümern komme es nicht auf die höchstpersönliche Ausübung der Tätigkeit durch Frau P. an, sondern auf ihre Expertise, die eine ordnungsgemäße Wahrnehmung ihrer Aufgaben voraussetze. Da Frau P. Geschäftsführerin der GmbH sei, bleibe der WEG ihre Fachkunde und Kompetenz erhalten. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sei die GmbH deshalb Verwalterin geworden. Der Gesellschafterbeschluss sei deshalb als Wiederwahl der amtierenden Verwalterin - und nicht als Neuwahl - anzusehen.
Keine ergänzende Vertragsauslegung
Der V. Zivilsenat lehnte es ab, den Verwaltervertrag - wie das Berufungsgericht - ergänzend auszulegen, wonach die Bestellung einer einzelnen natürlichen Person im Zweifel die Rechtsnachfolge auf eine Kapitalgesellschaft ausschließe. Dem BGH zufolge gibt es noch nicht einmal eine regelwidrige Vertragslücke, weil alle Folgen der Umwandlung im Umwandlungsgesetz geschrieben stehen. Außerdem sei eine solche Auslegung für keinen der Beteiligten interessengerecht: Die Verwalterin müsste vor der Gründung der GmbH für jede Eigentümergemeinschaft eine Versammlung einberufen, um die ausdrückliche Zustimmung zur Übertragung einzuholen. Die Wohnungseigentümer hingegen stünden im Falle des Scheiterns entweder ohne Verwalterin da oder die Aufgaben lasteten auf den Schultern einer natürlichen Person, deren Geschäftsbetrieb auf die Gesellschaft übergegangen ist.
