Streit um Nutzung ehemaliger Scheune als Wohneinheit
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von einem Mitglied, die Nutzung des von ihm errichteten Gebäudes als Wohnraum zu unterlassen und es teilweise zurückzubauen. Die Anlage bestand aus zwei auf einem Grundstück errichteten Gebäuden, eines davon - bei Abschluss der Teilungserklärung 1973 eine fensterlose Scheune - stand im Sondereigentum des Bauherrn und wurde in § 2 der Vereinbarung als "Lagerraum" bezeichnet. Laut § 4 Ziff. XIX war der Scheunenbesitzer berechtigt, "beliebige bauliche Veränderungen" auch dann vornehmen zu lassen, wenn davon gemeinschaftliches Eigentum betroffen ist bzw. dadurch verändert wird. 2013 ließ er das Lager abreißen und errichtete an derselben Stelle ein Einfamilienhaus. Im Mai 2017 erklärte er eine Nutzungsänderung seines Teileigentums als Wohnung. Zwei Monate später trug das Grundbuchamt die Änderungen ein. Den übrigen Eigentümern gelang es sowohl beim AG Heilbronn als auch beim LG Stuttgart, die Nutzung zu Wohnzwecken untersagen zu lassen, da sie der Teilungserklärung widerspreche. Dagegen legte der Mann Revision beim BGH ein - teilweise erfolgreich.
BGH: Gemeinschaftsordnung ist entscheidend
Im für ihn wohl wesentlichen Punkt - der beantragten Nutzungsuntersagung - wies der BGH die Klage ab. Eine Nutzungsänderung sei hier zwar weder vereinbart worden noch in der Teilungserklärung vorgesehen gewesen. Auch § 4 Ziff. XIX könne nicht in diesem Sinn verstanden werden. Andererseits, so der V. Zivilsenat, könne man § 2 Nr. 9 der Teilungserklärung aber nicht eindeutig entnehmen, dass die Einheit nur als Lagerraum genutzt werden dürfe. In diesem Rahmen wiederum spreche § 4 Ziff. XIX mit seiner umfassend ("beliebige bauliche Veränderungen") eingeräumten Ausbauberechtigung für einen weiten Bereich zulässiger gewerblicher Nutzungen. Durch ergänzende Vertragsauslegung könne dann auch eine Umwandlung in Wohnraum zulässig sein - soweit nicht zu erwarten sei, dass die Nachbarn hierdurch mehr beeinträchtigt würden. Einen Erfahrungssatz dergestalt, dass von Wohnraum im Vergleich zu Gewerberäumlichkeiten immer mehr Störungen ausgehen, konnten die Karlsruher Richter insoweit nicht erkennen. Im Hinblick auf den ebenfalls verlangten teilweisen Rückbau der Terrasse verwiesen sie die Sache aber zur weiteren Klärung an das Landgericht zurück.
