Das Bundeskabinett hat am 23.03.2020 einen Gesetzentwurf als Formulierungshilfe für die Koalitionsfraktionen beschlossen, mit dem die Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht abgemildert werden sollen. Der von der Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Christine Lambrecht (SPD) vorgelegte Entwurf enthält eine Vielzahl von Erleichterungen für jene, die infolge der Pandemie aktuell nicht ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können: Unter anderem sollen Mieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien vor Kündigungen geschützt sein und die Handlungsfähigkeit von Unternehmen und Vereinen erhalten bleiben. Für Verbraucher und Kleinstunternehmen soll es bei bestimmten fortlaufenden Verpflichtungen Zahlungs- und Leistungsaufschübe geben.

Der Bundesrat hat der Verlängerung der Mietpreisbremse grünes Licht erteilt. Das entsprechende Gesetz passierte die Länderkammer am 13.03.2020. Neben der Verlängerung sieht das Gesetz auch eine Verschärfung der Mitpreisbremse vor.

Das Landgericht Berlin zweifelt an der Verfassungsmäßigkeit des am 23.02.2020 in Kraft getretenen sogenannten "Berliner Mietendeckels" (Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – MietenWoG Bln). Die 67. Zivilkammer hat deshalb am mit Beschluss vom 12.03.2020 im Berufungsverfahren beschlossen, dem Bundesverfassungsgericht diese Frage zur Entscheidung vorzulegen (Az.: 67 S 274/19).

BGB §§ 556d, 839; GG Art. 34

OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 13.02.2020 - 1 U 60/19, BeckRS 2020, 1848

Mehrere Vermieter sind mit einen Antrag auf eine vorläufige Außerkraftsetzung der Vorschriften des Berliner Mietendeckels gescheitert. Das Bundesverfassungsgericht hat den Eilantrag nach Vornahme einer Folgenabwägung mit Beschluss vom 10.03.2020 abgelehnt. Den Vermietern entstünden mit Blick darauf, dass der Mietendeckel bei einer vorläufigen Außerkraftsetzung erheblich an Wirkung verlöre, keine deutlich überwiegenden Nachteile (Az.: 1 BvQ 15/20).

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 29.01.2020 zu Betriebskostenabrechnungen in einer großen Wohn- und Gewerbeanlage seine Rechtsprechung bestätigt, wonach der angewandte Verteilerschlüssel nur ausnahmsweise erläutert werden müsse. Beim Verteilungsmaßstab "Fläche" sei dies nicht erforderlich. Er sei auch dann aus sich heraus verständlich, wenn verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt werden (Az.: VIII ZR 244/18). Der Deutsche Mieterbund kritisiert die Entscheidung. Durch die stete Absenkung der formalen Hürden seien Betriebskostenabrechnungen für Mieter kaum noch überprüfbar.

ZwEWG Art. 1 S. 2 Nr. 3, Art. 4 S: 1; LStVG Art. 9

VG München, Urteil vom 08.01.2020 - M 9 K 18.6032, BeckRS 2020, 336

Am 23.02.2020 ist der Berliner Mietendeckel in Kraft getreten. In einem bundesweit einmaligen Gesetz friert Berlin für 1,5 Millionen Wohnungen die Mieten für fünf Jahre ein. Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller (SPD) glaubt, dass das Modell auch andernorts taugt. CDU und FDP haben hingegen Verfassungsklagen auf Bundes- wie auf Landesebene angekündigt.

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 13.02.2020 einen Eilantrag gegen den Ende Januar 2020 vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossenen Berliner Mietendeckel als unzulässig abgelehnt. Der Antrag sei verfrüht. Der vollständige Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens stehe noch nicht fest, so das BVerfG (Az.: 1 BvQ 12/20).

Der Deutsche Bundestag hat am 14.02.2020 in zweiter und dritter Lesung den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz eingebrachten Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn beschlossen. "Es ist eine ganz wichtige Weichenstellung, dass die Mietpreisbremse für weitere fünf Jahre fortgeschrieben wird und eine dämpfende Wirkung auf überhitzte Mietmärkte ausüben kann", betonte Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD). Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse habe eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) belegt.

Mieter können nicht gegen das Land Hessen im Weg der Amtshaftung vorgehen, weil dieses eine unwirksame Mietpreisbegrenzungsverordnung erlassen hat. Dies bestätigte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main in zweiter Instanz. Auch Entschädigungsansprüche gegen das Land wegen des enttäuschten Vertrauens in die Gültigkeit der Mietpreisbremse seien ausgeschlossen. Es habe kein Vertrauen in die Verordnung aufgebaut werden können, da deren Wirksamkeit sehr schnell von Gerichten und rechtswissenschaftlicher Literatur angezweifelt worden sei (Urteil vom 13.02.2020, Az.: 1 U 60/19, nicht rechtskräftig).

BGB §§ 535, 556 I 2; BetrKV § 1 I 1

BGH, Urteil vom 18.12.2019 - VIII ZR 62/19, BeckRS 2019, 35615

Die Anforderungen, die an eine sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu stellen sind, sind sehr hoch. Dies hat das Landgericht Osnabrück mit Urteil vom 29.01.2020 klargestellt. Im zugrunde liegenden Fall sah es keine Grundlage für die ausgesprochene Verwertungskündigung. Dabei stellte das Gericht unter anderem darauf ab, dass die geringe Rendite auf Versäumnisse der Vermieterin selbst zurückzuführen war und diese auch keine Anstrengungen unternommen habe, um einen Verkauf der Immobilie im vermieteten Zustand zu erreichen (Az.: 1 S 117/19).

Zwei Gesetzesvorlagen, die noch in dieser Woche im Bundestagsplenum abschließend behandelt werden sollen, hat der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz in seiner 80. Sitzung am 12.02.2020 verabschiedet. Angenommen wurde zum einen der Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Ausschluss der Stiefkindadoption in nichtehelichen Familien, allerdings in geänderter Fassung (BT-Drs. 19/15618). Zum anderen wurde der Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn verabschiedet (BT-Drs. 19/15824).

Weist der Vermieter eines Duplexgaragenstellplatzes seinen Mieter nicht ordnungsgemäß in die Benutzung des Stellplatzes ein, so haftet er dem Mieter für den aufgrund fehlerhafter Benutzung entstandenen Schaden. Dies hat das Amtsgericht München entschieden. Die Vermieterin eines entsprechenden Stellplatzes verurteilte das Gericht zur Zahlung von Schadenersatz in Höhe von rund 2.500 Euro nebst Zinsen und Kosten (Urteil vom 17.07.2019, Az.: 425 C 12888/17, rechtskräftig).

Mieter können an eine Mieterhöhung gebunden sein, obwohl ihre Wohnung in Wirklichkeit kleiner ist als vom Vermieter bislang zugrunde gelegt. Die höhere Miete sei auch bei falscher Rechengrundlage zumutbar, solange sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibe, entschied der Bundesgerichtshof mit nunmehr veröffentlichtem Beschluss vom 11.12.2019 (Az.: VII ZR 234/18).

Der BGH mahnt die Gerichte zu einer gründlicheren Prüfung von Mieterkündigungen wegen Eigenbedarfs. Alle Umstände des Einzelfalls müssen genau angeschaut werden, wie aus einem aktuell veröffentlichten Urteil hervorgeht. Eine schematische Betrachtung verbiete sich. Denn auch bei ähnlichen Sachverhalten könnten mal die Interessen des Vermieters, mal die des Mieters überwiegen (Urteil vom 11.12.2019, Az.: VIII ZR 144/19, BeckRS 2019, 35703).

Vermieter dürfen die Kosten für eine Notfallbereitschaft des Hausmeisters nicht ihren Mietern aufbrummen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Das Urteil vom 18.12.2019 wurde am 30.01.2020 veröffentlicht (Az.: VIII ZR 62/19, BeckRS 2019, 35615).

Berlin führt als erstes Bundesland einen Mietendeckel ein. Das Abgeordnetenhaus beschloss das Gesetz am 30.01.2020 mit seiner rot-rot-grünen Mehrheit gegen die Stimmen der Opposition, die den Mietendeckel geschlossen ablehnte. Mit dem Gesetz sollen die Mieten in der Hauptstadt für fünf Jahre nicht steigen dürfen, nachdem die Preise für Wohnraum in den vergangenen Jahren spürbar geklettert sind. Klagen gegen den Mietendeckel gelten als sicher.

AGG §§ 2 I Nr. 8, 19 II, 21, 22

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 14.01.2020 - 203 C 31/19, BeckRS 2020, 48