Betriebskostenabrechnung für Wohnung in großer Wohn- und Gewerbeanlage
In dem entschiedenen Fall verlangte eine Vermieterin von den Beklagten, die Mieter einer Wohnung in einer größeren Gesamtanlage mit Wohn- und Gewerbeeinheiten sind, eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Die Vorinstanz wies die Klage ab. Die Betriebskostenabrechnung sei bereits formell unwirksam, da eine weitere Erläuterung des Umlageschlüssels sowie Informationen dazu, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetze, fehlten. Dagegen legte die Vermieterin Revision ein.
BGH: Erläuterung des Verteilerschlüssels nur ausnahmsweise geboten
Der BGH hat das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Die Betriebskostenabrechnung genüge den formalen Anforderungen. Nach seiner Rechtsprechung sei eine Betriebskostenabrechnung bereits dann formell ordnungsgemäß, wenn sie folgende Mindestangaben enthält: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Eine Erläuterung des angewandten Verteilerschlüssels sei nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei.
Verteilungsmaßstab "Fläche" auch bei verschiedenen Gesamtflächen nicht erläuterungsbedürftig
Der Verteilungsmaßstab "Fläche" sei aus sich heraus verständlich und müsse daher grundsätzlich auch nicht weiter erläutert werden. Dies gelte selbst dann nicht, wenn die Vermieterin – wie im zugrunde liegenden Fall – verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt hat, nämlich bei einigen Nebenkostenpositionen die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage, und bei anderen Positionen lediglich die Fläche einzelner Gebäude. Auch Informationen dazu, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetzt, bedürfe es nicht. Sie gehörten gerade nicht zu den nicht zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenkostenabrechnung.
Mieterbund: Betriebskostenabrechnungen kaum noch überprüfbar
Der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisiert die Entscheidung. Durch die stete Herabsenkung der Anforderungen an eine formal korrekte Betriebskostenabrechnung sei es für den Mieter kaum mehr möglich, die Richtigkeit seiner Abrechnung zu überprüfen, monierte DMB-Präsident Lukas Siebenkotten. Nach wie vor bleibe dem Mieter oftmals nur der Weg, vor Ort beim Vermieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zu nehmen. Das mache das Abrechnungsverfahren langwierig und kompliziert.
