AG München: Musizieren in Wohnungseigentümergemeinschaft nur zeitlich limitiert zulässig

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf es den Wohnungseigentümern nicht völlig versagt sein, Musik zu machen. Allerdings kann es die Rücksicht auf die Interessen der anderen Wohnungseigentümer gebieten, das Üben zeitlich zu begrenzen. Dies geht aus einem kürzlich rechtskräftig gewordenen Urteil vom 28.06.2018 hervor, mit dem das Amtsgericht München den beklagten Wohnungseigentümern aufgab, ihren Sohn in ihrer Wohnung sonn- und feiertäglich höchstens eine, ansonsten zwei Stunden Schlagzeug spielen zu lassen. Außerdem sei das Üben nur zwischen 9.00 und 20.00 Uhr zulässig, bei Einhaltung der Mittagspause von 13.00 bis 15.00 Uhr (Az.: 484 C 14424/16).

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Neuregelung zu Vereinfachungen bei Gebäudeenergie geplant

Die Bundesregierung will die Gesetzesregelungen im Gebäudeenergie-Bereich vereinfachen. Wie der parlamentarische Pressedienst am 29.01.2020 berichtete, will sie dazu das Energieeinsparungsgesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz in einem neuen Gesetz, dem Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG), zusammenführen (BT-Drs. 19/16716). Künftig soll für den Neubau von Gebäuden ein einheitliches Anforderungssystem gelten, in dem Energieeffizienz und erneuerbare Energien integriert sind.

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BGH verneint gewohnheitsrechtliches Wegerecht nach jahrzehntelanger Duldung durch Nachbarn

Im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nicht aufgrund Gewohnheitsrechts durch eine - sei es auch jahrzehntelange - Übung entstehen. Dies hat der Bundesgerichtshof am 24.01.2020 entschieden. Außerhalb des Grundbuchs könne ein Wegerecht nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB bestehen (Az.: V ZR 155/18).

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BGH: Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer gegen den zweckwidrig nutzenden Mieter einer Sonder- und Teileigentumseinheit

BGB § 1004; WEG §§ 5 IV 1, 13 II, 14, 15

1. Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.

2. Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Falle einer Nutzung, die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.

3. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle (Eisdiele) mit Bestuhlung verstößt gegen eine in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als „Laden“ genutzt werden darf; bei typisierender Betrachtung stört diese Nutzung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen.

BGH, Urteil vom 25.10.2019 - V ZR 271/18 (LG Frankfurt a.M.), BeckRS 2019, 31522

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Bundesjustizministerium legt Referentenentwurf für WEG-Reform vor

Das Bundesjustizministerium hat einen Referentenentwurf für ein Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes veröffentlicht und zur Stellungnahme an die Länder und Verbände versandt. Mit dem Entwurf soll das seit 1951 in weiten Teilen unverändert bestehende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an gesellschaftliche, demografische und technische Entwicklungen der letzten Jahre angepasst werden. Außerdem sollen bauliche Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität erleichtert werden. Der Entwurf basiert auf dem im August 2019 vorgelegten Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform. 

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BGH: Eltern Kind-Zentrum darf weiter in Wohnungs- und Teileigentumsanlage betrieben werden

In einer Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als "Laden mit Lager" bezeichnet ist, darf ein Eltern-Kind-Zentrum betrieben werden. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13.12.2019 entschieden. In seiner Begründung verwies der BGH auf die Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG auf das Wohnungseigentumsrecht, wonach durch Kinder hervorgerufene Geräuscheinwirkungen keine schädliche Umwelteinwirkung darstellen (Az.: V ZR 203/18).

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EuGH: Beteiligung jedes Miteigentümers an Kosten der Beheizung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile zulässig

Das Unionsrecht steht einer nationalen Regelung, nach der jeder Eigentümer einer Wohnung in einem in Miteigentum stehenden Gebäude verpflichtet ist, sich an den Kosten der Beheizung der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes auch dann zu beteiligen, wenn er die Wärmelieferung nicht individuell bestellt hat und die Wärme in seiner Wohnung nicht nutzt, nicht entgegen. Dies hat der Gerichtshof der Europäischen Union mit Blick auf die Richtlinien 2011/83 über die Rechte der Verbraucher und 2005/29 über unlautere Geschäftspraktiken entschieden. Er hat außerdem für Recht erkannt, dass die Richtlinien 2006/32 und 2012/27 über Energieeffizienz dem nicht entgegenstehen, dass die Abrechnungen über diesen Verbrauch für jeden Eigentümer einer Wohnung in einem in Miteigentum stehenden Gebäude proportional zum beheizten Volumen seiner Wohnung erstellt werden (Urteil vom 05.12.2019, Az.: C-708/17 und C-725/17).

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BGH: Vergleichbarkeit zweier Gemeinden bei Begründung des Mieterhöhungsverlangens unter Bezugnahme auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde

BGB § 558a IV 2

Zu den Anforderungen an die Vergleichbarkeit zweier Gemeinden, wenn der Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde Bezug nimmt.

BGH, Urteil vom 21.08.2019 - VIII ZR 255/18, BeckRS 2019, 23179

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BGH: Prozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters

ZPO §§ 51, 104 I 1

Enthält ein vollstreckbarer Titel eine Kostengrundentscheidung zu Gunsten oder zu Lasten des Zwangsverwalters, ist dieser in dem nachfolgenden Kostenfestsetzungsverfahren auch dann prozessführungsbefugt, wenn die Zwangsverwaltung beendet ist. (Leitsatz des Verfassers)

BGH, Beschluss vom 27.06.2019 - V ZB 27/18, BeckRS 2019, 21867

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Länder wollen privaten Einbau von Ladestellen für Elektromobilität erleichtern

Der Bundesrat will den privaten Einbau von Ladestellen für Elektrofahrzeuge erleichtern. In einem am 11.10.2019 beschlossenen Gesetzentwurf hat er Änderungen im Mietrecht und im Wohnungseigentumsgesetz vorgeschlagen. So sollen Mieter künftig ein Recht auf Einbau einer Ladestation erhalten und einfache Mehrheitsbeschlüsse von Wohnungseigentümern ausreichen.

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Kabinett beschließt Verlängerung der Mietpreisbremse und Reform der Maklerprovision beim Immobilienkauf

Das Bundeskabinett hat am 09.10.2019 die Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse bis Ende 2025 sowie die Reform der Maklerprovision beim Immobilienkauf beschlossen. Dies teilte das Bundesjustizministerium mit.

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Grüne denken über Enteignungen von Bauland als letztes Mittel nach

Im Kampf gegen Wohnungsnot und hohe Mieten setzen die Grünen auf eine Initiative für mindestens eine Million Sozialwohnungen und Enteignungen als letztes Mittel. Unterstützt werden sollten Kommunen, die von der Möglichkeit der Enteignung gegen Entschädigung bei besonders angespannten Wohnungsmärkten Gebrauch machen, heißt es in einem im Internet veröffentlichten Leitantrag des Vorstands für den Parteitag im November. Das Redaktionsnetzwerk Deutschland (RND/04.10.2019) berichtete zuerst darüber. Heftige Kritik kam von CSU und FDP.

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Gesetzentwurf: Berechnung der Vergleichsmiete soll sich künftig an Sechs-Jahres-Zeitraum orientieren

Der Anstieg der Mietpreise soll weiter gedämpft werden. Wie die Bundesregierung mitteilte, hat das Kabinett am 18.09.2019 einen Gesetzentwurf gebilligt, der den Veränderungen auf dem Mietwohnungsmarkt Rechnung tragen soll. Konkret gehe es um die ortsübliche Vergleichsmiete, welche die Grundlage für die Miethöhe bildet. Dafür werden derzeit die Mietpreise betrachtet, die in einer Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den vorangegangenen vier Jahren vereinbart wurden. Dieser Zeitraum soll nun auf sechs Jahre verlängert werden.

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Grundsteuer: Neuregelung des Bewertungsverfahrens umstritten

Die von den Koalitionsfraktionen von CDU/CSU und SPD vorgelegte Reform der Grundsteuer ist von den Vertretern der Städte und Gemeinden begrüßt, von der Wissenschaft und der Wohnungswirtschaft aber zum Teil sehr kritisch beurteilt worden. Dies berichtete der parlamentarische Pressedienst. In einer öffentlichen Anhörung des Finanzausschusses unter Leitung der Vorsitzenden Bettina Stark-Watzinger (FDP) begrüßte die Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände am 11.09.2019 die neuen Bewertungsregelungen im Koalitionsmodell, die vollumfänglich den Anforderungen der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entsprechen würden. Zudem entspreche die Wertorientierung des Reformmodells den allgemeinen steuerpolitischen Gerechtigkeitsvorstellungen der Bürger. Dies sei wichtig für die langfristige Akzeptanz der Grundsteuer bei den Steuerpflichtigen.

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BGH: Nichtigkeit der Hessischen Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten

BGB § 556d II; GG Art. 14 I

1. Die der jeweiligen Landesregierung obliegende gesetzliche Verpflichtung, den Erlass einer Rechtsverordnung, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärken bestimmt, zu begründen (§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB), verfolgt in Anbetracht der mit der Gebietsbestimmung verbundenen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit (Art. 14 Abs. 1 GG) den Zweck, die Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu gewährleisten. Mittels der Verordnungsbegründung soll die Entscheidung der jeweiligen Landesregierung insbesondere im Hinblick darauf nachvollziehbar gemacht werden, aufgrund welcher Tatsachen sie die von ihr ausgewiesenen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt hat und welche Begleitmaßnahmen sie plant, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen.

2. Eine im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung lediglich im Entwurfsstadium verbliebene Begründung wird weder dem Wortlaut des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB noch dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses gerecht.

3. Der Zielrichtung des Begründungserfordernisses genügt es ebenfalls nicht, wenn der Verordnungsgeber die dem Begründungsgebot innewohnende Verpflichtung, die Verordnungsbegründung in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle amtlich bekannt zu machen, erst nach dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung erfüllt.

4. Nach diesen Maßgaben ist die am 27.11.2015 in Kraft getretene Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung) vom 17.11.2015 nichtig, weil sie mit der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht vereinbar ist.

5. Der zur Unwirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 führende Begründungsmangel ist durch die nachträgliche Veröffentlichung der Verordnungsbegründung nicht rückwirkend geheilt worden.

BGH, Urteil vom 17.07.2019 - VIII ZR 130/18, BeckRS 2019, 16461

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Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes legt Abschlussbericht vor

Die unter Federführung des Bundesjustizministeriums und des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz ins Leben gerufene Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat am 27.08.2019 ihren Abschlussbericht vorgelegt. Erklärtes Ziel der Reform ist es, Wohnungseigentum attraktiver zu machen und den bestehenden Sanierungsstau bei Wohnungseigentumsanlagen zu beseitigen.

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Viel Kritik an geplanter Berliner Mietgrenze von knapp acht Euro

Die vorzeitig bekanntgewordenen Eckdaten für den in Berlin geplanten Mietendeckel sind heftig kritisiert worden. Wohnungen sollen in den kommenden Jahren nach den Vorschlägen aus dem Haus von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) nicht mehr als knapp acht Euro pro Quadratmeter kosten dürfen. Nach den Plänen sind je nach Jahr des Erstbezugs und Ausstattung der Wohnung Kaltmieten von 3,42 bis 7,97 Euro möglich.

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OLG Frankfurt am Main bestätigt Geldbußen wegen unerlaubter Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 02.08.2019 Geldbußen in Höhe von insgesamt 6.000 Euro gegen eine Frau bestätigt, die ohne Genehmigung ihre Wohnung über die Plattform "Airbnb" als Ferienwohnung vermietet hatte (Az.: 2 Ss-OWi 438/19).

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Koalition einigt sich auf Maßnahmen für bezahlbare Mieten und mehr Bauland

Die große Koalition hat sich am 18.08.2019 im Koalitionsausschuss auf verschiedene Maßnahmen geeinigt, um Mieten bezahlbar zu halten und zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Wie das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz mitteilte, ist unter anderem eine Verlängerung der Mietpreisbremse um fünf weitere Jahre sowie ihre Verschärfung vorgesehen. Auch soll der Betrachtungszeitraums bei der ortsüblichen Vergleichsmiete verlängert werden.

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OLG Koblenz: Kein Geld für Makler bei Fehlinformationen durch Nachlässigkeit

Informiert der Makler einen Kaufinteressenten über Tatsachen, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind, infolge einer unzureichenden Organisation der Abläufe in seinem Büro leichtfertig falsch, kann er seinen Anspruch auf Vergütung verlieren. Darauf hat das Oberlandesgericht Koblenz in einem Beschluss vom 02.05.2019 hingewiesen und damit die Rechtsansicht des Landgerichts Mainz bestätigt, das die Klage eines Maklers auf Zahlung seines Lohns für den vermittelten Vertragsabschluss abgewiesen hatte (Az.: 2 U 1482/18, IBRRS 2019, 2053).

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