Gemeinsame Nutzung vereinbart
Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern verklagte einen benachbarten Grundstückseigentümer unter anderem auf Zahlung von 45.000 Euro für Verwaltungs- und Sanierungskosten an 20 beiderseitig genutzten Tiefgaragenplätzen der Beklagten. Die Anlage wurde 1995/1996 errichtet. In der notariellen Urkunde von Januar 1995 bewilligten die Eigentümer wechselseitige Grunddienstbarkeiten. Diese berechtigten den jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstücks, an das auf dem belasteten Grundstück befindliche Tiefgaragengebäude anzuschließen bzw. auf beiden Grundstücken eine gemeinsame Tiefgarage zu errichten, zu belassen und zu unterhalten. Zudem hatte dieser dann ein Mitbenutzungsrecht an den in der belasteten Liegenschaft befindlichen Zu- und Abfahrtswegen. Die Kosten der Unterhaltung sollten im Verhältnis der vorhandenen Plätze getragen werden (197 auf dem Gemeinschaftsareal, 20 auf dem Grundstück des Beklagten). Nachdem Abdichtungsprobleme aufgetreten waren, ließ die WEG die Anlage nach Plänen eines Ingenieurbüros sanieren. Sie errechnete für den Nachbarn einen Kostenanteil für Verwaltungs- und Sanierungskosten von 2012 bis 2014 in Höhe von 50.000 Euro.
OLG: Anspruch nicht hinreichend dargelegt
Nach einem Teilerfolg beim LG Leipzig in Höhe von 5.000 Euro lehnte das OLG Dresden die Zahlung der restlichen 45.000 Euro ab. Die Klägerin habe nicht hinreichend dargelegt, dass es sich bei den Kosten um auszugleichende Kosten der Erhaltung, Verwaltung oder gemeinschaftlichen Benutzung nach § 748 BGB gehandelt habe. Die Revision der Klägerin beim BGH hatte Erfolg.
Übersehene Anspruchsgrundlage
Der V. Zivilsenat verwies die Sache ans OLG zurück. Die Frage, ob die Klägerin und der Beklagte Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft seien und - bejahendenfalls - der Klägerin dem Grunde nach ein Ausgleichsanspruch nach §§ 748, 744 Abs. 2 BGB zustehe, könne offenbleiben. Denn das OLG habe übersehen, dass die Klägerin im Hinblick auf die wechselseitig bestellten Grunddienstbarkeiten dem Grunde nach einen anteiligen Ausgleich der für die erforderlichen Unterhaltungsmaßnahmen der Tiefgarage angefallenen Kosten aus § 1108 Abs. 1 in Verbindung mit § 1021 Abs. 2 BGB von dem Beklagten verlangen könne. Dabei genüge es, wenn der Eigentümer des herrschenden Areals ins Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen sei. Einer zusätzlichen Eintragung auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks bedürfe es nicht.
Erforderlichkeit der Kosten ist klärungsbedürftig
Entgegen der Ansicht des OLG sei der Wortlaut der Urkunde eindeutig, monierte der BGH. Danach sollten die Unterhaltungskosten der Tiefgarage "im Verhältnis der angeschlossenen Tiefgaragenplätze getragen werden". Ob sie allerdings für deren ordnungsgemäße Unterhaltung erforderlich waren, müsse das OLG nunmehr klären. Maßgebend sei das Benutzungsinteresse der Eigentümer.
