Zunächst kein separater Wärmemengenzähler
Ein Mitglied einer WEG wollte erreichen, dass unter anderem der Beschluss zu TOP 3 hinsichtlich der Genehmigung der Heizkostenabrechnungen für ungültig erklärt werde. Der Mann wohnte in einer WEG-Anlage, in der die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge von 2016 bis 2018 entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler erfasst wurde. Diese wurden erst Anfang 2019 installiert. In zwei Vorprozessen erklärte das AG Köln unter anderem Beschlüsse über die Jahresabrechnungen 2016 und 2017 hinsichtlich der Genehmigung der Heizkostenabrechnung für ungültig. Die Entscheidungen wurden rechtskräftig. Die Eigentümerversammlung fasste im Juni 2019 unter TOP 3 Zweitbeschlüsse über die Abrechnungen für 2016, 2017 (und 2018), die im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung inhaltsgleich mit den für ungültig erklärten Erstbeschlüssen waren. Die auf die zentrale Warmwasserversorgung entfallende Wärmemenge wurde jeweils nach der Formel des § 9 Abs. 2 Sätze 2 und 3 HeizkostenV bestimmt.
LG: Beschlussfassung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung
Während das AG Köln der Beschlussmängelklage stattgab, scheiterte die Klage beim dortigen LG. Die Beschlussfassung zu TOP 3 hinsichtlich der Heizkostenabrechnungen für 2016 bis 2018 entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Ausnahmefall von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung, der anerkannt werde, wenn der verbrauchsbezogene Kostenanteil das tatsächliche Nutzerverhalten im Einzelfall nicht wenigstens annähernd abbilde, liege hier nicht vor. Nach Einschätzung des Sachverständigen habe der Kläger zudem nicht dargelegt, dass sich nach der Installation der Wärmemengenzähler der auf die Warmwasserbereitung entfallende Anteil der Wärmemenge gravierend verändert habe. Die Revision des Klägers beim BGH hatte Erfolg.
Zweitbeschlüsse sind klärungsbedürftig
Der V. Zivilsenat verwies die Sache ans LG zurück. Es müsse im Hinblick auf die Beschlussfassung zu den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 klären, inwieweit Zweitbeschlüsse vorliegen, die ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen könnten. Stünde fest, dass in den Vorprozessen inhaltsgleiche Beschlüsse wegen eines materiellen Beschlussmangels für ungültig erklärt worden sind, bestünde laut BGH eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die Zweitbeschlüsse ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Diese Vermutung, deren Voraussetzungen von dem Kläger grundsätzlich darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen seien, könne die Beklagte erschüttern.
