WEG § 10 Abs. 2 Satz 3, § 16 Abs. 4, § 21 Abs. 8

BGH, Urteil vom 18.01.2019 - V ZR 72/18, BeckRS 2019, 10007

Das Wohngeld soll zum 01.01.2020 erhöht werden. Die Bundesregierung hat dazu den Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Wohngeldes (Drs.-Nr.: 19/10816) eingebracht. Dies meldete der Informationsdienst des Bundestags am 20.06.2019. Der Gesetzentwurf sehe unter anderem eine Anpassung der Parameter der Wohngeldformel vor, um die Zahl der Wohngeldempfänger zu erhöhen und die Reichweite des Wohngelds zu vergrößern. Zudem soll das Wohngeld künftig dynamisiert werden und alle zwei Jahre per Verordnung an die eingetretene Miet- und Einkommensentwicklung angepasst werden.

In Deutschland wehren sich nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes mehr Menschen vor Gericht gegen Eigenbedarfskündigungen. Im Jahr 2017 habe es in Deutschland schätzungsweise 13.400 entsprechende Gerichtsverfahren gegeben und damit 5% mehr als 2016, sagte Geschäftsführer Ulrich Ropertz am 12.06.2019 in Köln.

Eine ungenehmigte, permanente Videoüberwachung des auch zum Badezimmer führenden Gemeinschaftsflurs in einer Wohngemeinschaft berechtigt den Untermieter zur fristlosen Kündigung. Das Amtsgericht München sah den damit verbundenen schweren Eingriff in das Persönlichkeitsrecht nicht ansatzweise durch das Anliegen des Vermieters, die ordnungsgemäße Mülltrennung oder das Schließen der Haustür zu kontrollieren, gerechtfertigt (Urteil vom 28.05.2019, Az.: 432 C 2881/19).

BGB § 558a II

LG München I, Beschluss vom 03.09.2018 - 14 S 5672/18, BeckRS 2018, 41579

Das Amtsgericht Siegburg hat, worauf der Deutsche Anwaltverein (DAV) am 29.05.2019 hinwies, eine Eigenbedarfskündigung für die Tochter der Lebensgefährtin für unwirksam erachtet und eine Räumungsklage abgewiesen. Die Tochter sei keine Familienangehörige im Sinn des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, da sie mit dem Vermieter weder verwandt noch verschwägert sei. Da sie auch zu keinem Zeitpunkt in der vom Vermieter bewohnten Wohnung gewohnt habe, sei sie auch keine Haushaltsangehörige im Sinn der Bestimmung. Ein sonstiges berechtigtes Interesse sah das AG ebenfalls nicht gegeben (Urteil vom 17.10.2018, Az.: 105 C 97/18, BeckRS 2018, 40333).

BGB §§ 546, 556d, 573 II Nr. 2; ZPO § 286

LG Berlin, Urteil vom 21.11.2018 - 65 S 142/18, BeckRS 2018, 30289

Bei Eigenbedarfskündigungen müssen Gerichte genau prüfen, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB). Dies geht aus zwei Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 22.05.2019 hervor, mit denen der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat seine Rechtsprechung zu der Frage präzisiert hat, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann. Allgemeine Fallgruppen, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, ließen sich nicht bilden, betont der BGH (Az.: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).

BGB §§ 556d, 556e, 556g

München muss dem Haus- und Grundbesitzerverein der Stadt bestimmte Daten zugänglich machen, die der Erstellung des Mietspiegels 2017 zugrunde liegen. Dies hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in München entschieden. Nach dem Urteil vom 13.05.2019 betrifft die Auskunftspflicht zum einen die anonymisierten Angaben über mehr als 30.000 Wohnungen, die bei den Mieterbefragungen als nicht mietspiegelrelevant eingestuft und daher bei der Ermittlung der durchschnittlichen Miethöhe nicht berücksichtigt worden waren. Zum anderen muss die Stadt zu den insgesamt gut 3.000 Wohnungen, deren Daten am Ende für den Mietspiegel ausgewertet wurden, jeweils die errechnete Nettokaltmiete pro Quadratmeter und den zugehörigen Stadtbezirksteil bekannt geben (Az.: 4 B 18.1515).

Die Bundesregierung will bis Ende 2019 konkrete Vorgaben für Mietspiegel in deutschen Städten machen. "Wir werden im Laufe des Jahres gesetzgeberische Vorschläge vorlegen", sagte ein Sprecher des Bundesjustizministeriums der Deutschen Presse-Agentur in Berlin. Ob es sich dabei schon um einen konkreten Gesetzesvorschlag oder eher um Eckpunkte handelt, ließ er offen.

Das Berufungsgericht darf die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann auf Grundlage eines Mietspiegels bestimmen, wenn das erstinstanzliche Gericht sie auf Basis eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ermittelt hat. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 11.04.2019 hervor. Eine Abweichung von den sich aus dem Berliner Mietspiegel 2017 ergebenden Werten auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens sei nicht überzeugend, wenn der Sachverständige im Rahmen seines Gutachtens keine Ausführungen dazu gemacht habe, dass und warum der Berliner Mietspiegel 2017 die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zutreffend bezeichne (Az.: 67 S 21/19, BeckRS 2019, 6844).

Ausgleichzahlungen für die vorzeitige Beendigung eines Zinsswap-Vertrages sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig, wenn der Vertrag zur Absicherung gegen Zinsänderungsrisiken in Bezug auf ein für die vermietete Immobilie aufgenommenes (variabel verzinsliches) Darlehen abgeschlossen wurde und die Immobilie nach Beendigung des Vertrages weiterhin vermietet wird. Dies hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz mit Urteil vom 09.04.2019 klargestellt (Az.: 4 K 1734/17). Die Entscheidung ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Die Revision zum Bundesfinanzhof wurde zugelassen.

Der frühere Verfassungsgerichtspräsident Hans-Jürgen Papier hält das Berliner Volksbegehren zur Ermöglichung der Enteignung großer Wohnungsunternehmen für aussichtslos. “Um es klar zu sagen: Enteignungen hielte ich in diesem Fall für verfassungsrechtlich eindeutig unzulässig“, sagte Papier gegenüber der “Welt“ in der Ausgabe vom 19.04.2019.

Gerichte müssen bei Eigenbedarfskündigungen in jedem Einzelfall genau prüfen, ob ein Mieter vor die Tür gesetzt werden kann oder ob er wegen eines Härtefalls in der Wohnung bleiben darf. Das unterstrich der Bundesgerichtshof am 17.04.2019 bei zwei Verhandlungen über Eigenbedarfskündigungen. Angesichts von Wohnungsnot und immer mehr älteren Mietern bereitet die Härteklausel Gerichten zunehmend Probleme. Der BGH sieht deshalb die Tendenz, dass viele Fälle schematisch und "nicht in gebotener Tiefe" gelöst werden. Dem will er offenbar mit seinen Urteilen am 22.05.2019 einen Riegel vorschieben.

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 26.03.2019 entschieden, dass der Mietspiegel 2015 keine geeignete Schätzgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete ist, und die beklagten Mieter auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens verurteilt, einem Mieterhöhungsverlangen der GEHAG GmbH zuzustimmen (Az.: 63 S 230/16).

Die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (beispielsweise an Feriengäste) kann auf der Grundlage einer sogenannten Öffnungsklausel in der Teilungserklärung nicht durch Mehrheitsbeschluss verboten werden. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12.04.2019 entschieden. Erforderlich sei die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, befand das Gericht (Az.: V ZR 112/18).

Mieter können aufgrund des Umstandes, dass die Mietpreisbremse in Hessen unwirksam ist, vom Land keinen Schadensersatz verlangen. Dies hat das Landgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 25.03.2019 entschieden. Die den Gesetzgeber beim Erlass von Rechtsvorschriften treffenden Amtspflichten hätten grundsätzlich keinen drittschützenden Charakter. Eine Ausnahme komme mangels hinreichender Begrenzung des Kreises der Betroffenen nicht in Betracht (Az.: 2-04 O 307/18).

ZPO §§ 286 I, 287

BGH, Urteil vom 13.02.2019 - VIII ZR 245/17, BeckRS 2019, 2665

Mietet eine Rechtsanwaltskanzlei Räumlichkeiten an, kann sie verlangen, dass der Vermieter keine lärm-, erschütterungs- und staubintensiven Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus zur Ermöglichung einer anderen Nutzung durchführt. Dies hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschieden und hinzugefügt, dass die Kanzlei auch nicht zur Duldung der Arbeiten außerhalb der üblichen Bürozeiten oder am Wochenende verpflichtet sei. Denn Rechtsanwälte arbeiteten gerichtsbekannt regelmäßig auch außerhalb der gängigen Geschäftszeiten (Urteil vom 12.03.2019, Az.: 2 U 3/19, unanfechtbar).