Dienstag, 25.6.2019
BGH: Zur Herabsetzung der Stimmkraft von sogenannten «Geisterwohnungen»

WEG § 10 Abs. 2 Satz 3, § 16 Abs. 4, § 21 Abs. 8

1. Besteht ein erhebliches Übergewicht eines Eigentümers an Stimmen dadurch, dass diesem in der Teilungserklärung ein Stimmanteil für - hier seit 20 Jahren - nicht errichtete Wohnungen zusteht, kann ausnahmsweise eine Herabsetzung der Stimmkraft erfolgen.

2. Auf Rechtsfolgenseite ist dem Umstand, dass das Stimmrecht der Wohnungseigentümer zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte gehört, dadurch Rechnung zu tragen, dass die Beschränkung des Stimmrechts nur solange erfolgt, wie die verbleibenden Einheiten noch nicht fertiggestellt sind.

BGH, Urteil vom 18.01.2019 - V ZR 72/18, BeckRS 2019, 10007

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Freitag, 21.6.2019
Bundesregierung plant Anhebung des Wohngeldes zum Jahresbeginn 2020

Das Wohngeld soll zum 01.01.2020 erhöht werden. Die Bundesregierung hat dazu den Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Wohngeldes (Drs.-Nr.: 19/10816) eingebracht. Dies meldete der Informationsdienst des Bundestags am 20.06.2019. Der Gesetzentwurf sehe unter anderem eine Anpassung der Parameter der Wohngeldformel vor, um die Zahl der Wohngeldempfänger zu erhöhen und die Reichweite des Wohngelds zu vergrößern. Zudem soll das Wohngeld künftig dynamisiert werden und alle zwei Jahre per Verordnung an die eingetretene Miet- und Einkommensentwicklung angepasst werden.

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Mittwoch, 12.6.2019
Mieter klagen häufiger gegen Eigenbedarfskündigungen

In Deutschland wehren sich nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes mehr Menschen vor Gericht gegen Eigenbedarfskündigungen. Im Jahr 2017 habe es in Deutschland schätzungsweise 13.400 entsprechende Gerichtsverfahren gegeben und damit 5% mehr als 2016, sagte Geschäftsführer Ulrich Ropertz am 12.06.2019 in Köln.

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Freitag, 7.6.2019
AG München: Fristlose Kündigung nach Videoüberwachung eines WG-Gemeinschaftsflurs

Eine ungenehmigte, permanente Videoüberwachung des auch zum Badezimmer führenden Gemeinschaftsflurs in einer Wohngemeinschaft berechtigt den Untermieter zur fristlosen Kündigung. Das Amtsgericht München sah den damit verbundenen schweren Eingriff in das Persönlichkeitsrecht nicht ansatzweise durch das Anliegen des Vermieters, die ordnungsgemäße Mülltrennung oder das Schließen der Haustür zu kontrollieren, gerechtfertigt (Urteil vom 28.05.2019, Az.: 432 C 2881/19).

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Donnerstag, 6.6.2019
LG München I: Mietpreise aus Internetportalen sind kein taugliches Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen

BGB § 558a II

Die von „Mietpreis Check24" bei Immobilienscout24.de ermittelte Miete legt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete nur Neuvertragsmieten zugrunde. Sie ist daher kein taugliches Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen, da sie mit dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB nicht vergleichbar ist.

LG München I, Beschluss vom 03.09.2018 - 14 S 5672/18, BeckRS 2018, 41579

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Mittwoch, 29.5.2019
AG Siegburg: Eigenbedarfskündigung für Tochter der Lebensgefährtin unwirksam

Das Amtsgericht Siegburg hat, worauf der Deutsche Anwaltverein (DAV) am 29.05.2019 hinwies, eine Eigenbedarfskündigung für die Tochter der Lebensgefährtin für unwirksam erachtet und eine Räumungsklage abgewiesen. Die Tochter sei keine Familienangehörige im Sinn des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, da sie mit dem Vermieter weder verwandt noch verschwägert sei. Da sie auch zu keinem Zeitpunkt in der vom Vermieter bewohnten Wohnung gewohnt habe, sei sie auch keine Haushaltsangehörige im Sinn der Bestimmung. Ein sonstiges berechtigtes Interesse sah das AG ebenfalls nicht gegeben (Urteil vom 17.10.2018, Az.: 105 C 97/18, BeckRS 2018, 40333).

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Donnerstag, 23.5.2019
LG Berlin: Überprüfung der Plausibilität des Eigennutzungswunsches

BGB §§ 546, 556d, 573 II Nr. 2; ZPO § 286

Der Eigennutzungswunsch des Vermieters ist vom Gericht auf Bestreiten des Mieters hin auf seine Plausibilität zu überprüfen. Dabei spielen die bisherigen Lebensverhältnisse des Vermieters bzw. der berechtigten Person ebenso eine Rolle wie die Vorgeschichte der Kündigung im Hinblick auf Auseinandersetzungen im Mietverhältnis.

LG Berlin, Urteil vom 21.11.2018 - 65 S 142/18, BeckRS 2018, 30289

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Mittwoch, 22.5.2019
Eigenbedarfskündigungen: BGH mahnt sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel an

Bei Eigenbedarfskündigungen müssen Gerichte genau prüfen, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB). Dies geht aus zwei Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 22.05.2019 hervor, mit denen der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat seine Rechtsprechung zu der Frage präzisiert hat, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann. Allgemeine Fallgruppen, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, ließen sich nicht bilden, betont der BGH (Az.: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).

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Dienstag, 14.5.2019
LG Berlin: Maßgebliche Vormiete i.S.d. § 556e BGB bei Mieterhöhungen im Rahmen der Mietpreisbremse

BGB §§ 556d, 556e, 556g

1. Im Rahmen des § 556e Abs. 1 BGB ist auf das zeitlich letzte vom Vermieter vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB geschlossene Wohnraummietverhältnis abzustellen.

2. Es steht der Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB nicht entgegen, dass die nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilende Anschlussvermietung dem Wohnraummietverhältnis nicht nahtlos nachfolgt, sondern der Vermieter die Mietsache zuvor leerstehen lässt, selber nutzt oder zu anderen als Wohnzwecken (hier: Büro) vermietet.

3. Der Gesetzgeber hatte den – atypischen – Fall der Vermietung einer zuvor zu Wohnzwecken vermieteten Mietsache zu gewerblichen Zwecken unmittelbar vor Abschluss des nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnisses nicht vor Augen.

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Montag, 13.5.2019
VGH München: Haus & Grund mit Klage auf Auskunft über Münchener Mietspiegel teilweise erfolgreich

München muss dem Haus- und Grundbesitzerverein der Stadt bestimmte Daten zugänglich machen, die der Erstellung des Mietspiegels 2017 zugrunde liegen. Dies hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in München entschieden. Nach dem Urteil vom 13.05.2019 betrifft die Auskunftspflicht zum einen die anonymisierten Angaben über mehr als 30.000 Wohnungen, die bei den Mieterbefragungen als nicht mietspiegelrelevant eingestuft und daher bei der Ermittlung der durchschnittlichen Miethöhe nicht berücksichtigt worden waren. Zum anderen muss die Stadt zu den insgesamt gut 3.000 Wohnungen, deren Daten am Ende für den Mietspiegel ausgewertet wurden, jeweils die errechnete Nettokaltmiete pro Quadratmeter und den zugehörigen Stadtbezirksteil bekannt geben (Az.: 4 B 18.1515).

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Mittwoch, 8.5.2019
Bundesregierung will konkrete Vorgaben für Mietspiegel machen

Die Bundesregierung will bis Ende 2019 konkrete Vorgaben für Mietspiegel in deutschen Städten machen. "Wir werden im Laufe des Jahres gesetzgeberische Vorschläge vorlegen", sagte ein Sprecher des Bundesjustizministeriums der Deutschen Presse-Agentur in Berlin. Ob es sich dabei schon um einen konkreten Gesetzesvorschlag oder eher um Eckpunkte handelt, ließ er offen.

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Freitag, 3.5.2019
LG Berlin: Berufungsgericht darf Vergleichsmiete trotz abweichenden Sachverständigengutachtens in erster Instanz auf Mietspiegel gründen

Das Berufungsgericht darf die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann auf Grundlage eines Mietspiegels bestimmen, wenn das erstinstanzliche Gericht sie auf Basis eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ermittelt hat. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 11.04.2019 hervor. Eine Abweichung von den sich aus dem Berliner Mietspiegel 2017 ergebenden Werten auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens sei nicht überzeugend, wenn der Sachverständige im Rahmen seines Gutachtens keine Ausführungen dazu gemacht habe, dass und warum der Berliner Mietspiegel 2017 die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zutreffend bezeichne (Az.: 67 S 21/19, BeckRS 2019, 6844).

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Mittwoch, 24.4.2019
FG Rheinland-Pfalz: Ausgleichszahlungen für vorzeitige Beendigung eines Zinsswap-Vertrages können Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sein

Ausgleichzahlungen für die vorzeitige Beendigung eines Zinsswap-Vertrages sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig, wenn der Vertrag zur Absicherung gegen Zinsänderungsrisiken in Bezug auf ein für die vermietete Immobilie aufgenommenes (variabel verzinsliches) Darlehen abgeschlossen wurde und die Immobilie nach Beendigung des Vertrages weiterhin vermietet wird. Dies hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz mit Urteil vom 09.04.2019 klargestellt (Az.: 4 K 1734/17). Die Entscheidung ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Die Revision zum Bundesfinanzhof wurde zugelassen.

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Dienstag, 23.4.2019
Verfassungsrechtler Papier: Enteignung von Wohnungsunternehmen unzulässig

Der frühere Verfassungsgerichtspräsident Hans-Jürgen Papier hält das Berliner Volksbegehren zur Ermöglichung der Enteignung großer Wohnungsunternehmen für aussichtslos. “Um es klar zu sagen: Enteignungen hielte ich in diesem Fall für verfassungsrechtlich eindeutig unzulässig“, sagte Papier gegenüber der “Welt“ in der Ausgabe vom 19.04.2019.

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Mittwoch, 17.4.2019
BGH: Bei Eigenbedarfskündigungen muss jeder Härtefall geprüft werden

Gerichte müssen bei Eigenbedarfskündigungen in jedem Einzelfall genau prüfen, ob ein Mieter vor die Tür gesetzt werden kann oder ob er wegen eines Härtefalls in der Wohnung bleiben darf. Das unterstrich der Bundesgerichtshof am 17.04.2019 bei zwei Verhandlungen über Eigenbedarfskündigungen. Angesichts von Wohnungsnot und immer mehr älteren Mietern bereitet die Härteklausel Gerichten zunehmend Probleme. Der BGH sieht deshalb die Tendenz, dass viele Fälle schematisch und "nicht in gebotener Tiefe" gelöst werden. Dem will er offenbar mit seinen Urteilen am 22.05.2019 einen Riegel vorschieben.

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Montag, 15.4.2019
LG Berlin kippt Mietspiegel 2015

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 26.03.2019 entschieden, dass der Mietspiegel 2015 keine geeignete Schätzgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete ist, und die beklagten Mieter auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens verurteilt, einem Mieterhöhungsverlangen der GEHAG GmbH zuzustimmen (Az.: 63 S 230/16).

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Freitag, 12.4.2019
BGH: Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen erfordert Zustimmung aller Wohnungseigentümer

Die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (beispielsweise an Feriengäste) kann auf der Grundlage einer sogenannten Öffnungsklausel in der Teilungserklärung nicht durch Mehrheitsbeschluss verboten werden. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12.04.2019 entschieden. Erforderlich sei die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, befand das Gericht (Az.: V ZR 112/18).

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Montag, 25.3.2019
LG Frankfurt am Main: Keine Amtshaftung des Landes Hessen wegen unwirksamer Mietpreisbremse

Mieter können aufgrund des Umstandes, dass die Mietpreisbremse in Hessen unwirksam ist, vom Land keinen Schadensersatz verlangen. Dies hat das Landgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 25.03.2019 entschieden. Die den Gesetzgeber beim Erlass von Rechtsvorschriften treffenden Amtspflichten hätten grundsätzlich keinen drittschützenden Charakter. Eine Ausnahme komme mangels hinreichender Begrenzung des Kreises der Betroffenen nicht in Betracht (Az.: 2-04 O 307/18).

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BGH: Mietspiegel als Überzeugungsmittel

ZPO §§ 286 I, 287

Gerichte dürfen einen einfachen Mietspiegel zur Überzeugungsbildung einsetzen. (Leitsatz des Verfassers)

BGH, Urteil vom 13.02.2019 - VIII ZR 245/17, BeckRS 2019, 2665

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OLG Frankfurt am Main: Anwaltskanzlei muss während bestehenden Mietvertrags keine umfangreichen Umbaumaßnahmen dulden

Mietet eine Rechtsanwaltskanzlei Räumlichkeiten an, kann sie verlangen, dass der Vermieter keine lärm-, erschütterungs- und staubintensiven Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus zur Ermöglichung einer anderen Nutzung durchführt. Dies hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschieden und hinzugefügt, dass die Kanzlei auch nicht zur Duldung der Arbeiten außerhalb der üblichen Bürozeiten oder am Wochenende verpflichtet sei. Denn Rechtsanwälte arbeiteten gerichtsbekannt regelmäßig auch außerhalb der gängigen Geschäftszeiten (Urteil vom 12.03.2019, Az.: 2 U 3/19, unanfechtbar).

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