Service-Dienstleister mit Kostenerstattung
Die Mieter einer Dresdner Wohnung verlangten von ihrer Vermieterin Einsicht in die Belege zur Abrechnung der Position „Hausreinigung“ von Oktober 2016 bis September 2017 in der Betriebskostenabrechnung. Die anteiligen Kosten beliefen sich auf 109 Euro. Die Eigentümerin der Bleibe hatte ihre Schwestergesellschaft mit den Putzdiensten beauftragt; diese wiederum setzte dafür Subunternehmer ein. Zwischen den Schwesterunternehmen bestand ein Geschäftsbesorgungsvertrag. Danach hatte die Vermieterin der Service GmbH "sämtliche Kosten" zu erstatten, die für die Erfüllung der Aufgaben im Kalenderjahr entstehen. Ab Januar 2017 waren "die Kosten gemäß anliegender Preisliste [...] in Rechnung [zu stellen]". Die Mieter hielten die vorgelegten pauschalen Abrechnungen für unzureichend. Während das AG Dresden ihre Klage abwies, verurteilte das dortige Landgericht die Schwesterfirma zur Einsicht auch in Rechnungen und Leistungsverzeichnisse für die von der Service GmbH beauftragten Subunternehmer: Zu den vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehörten auch Verträge des Vermieters mit Dritten.
Vereinbarung einer Vergütung ist entscheidend
Die Revision der Vermieterin beim BGH hatte überwiegend Erfolg. Aus Sicht der obersten Zivilrichter gewährten die Dresdner Landrichter den Mietern für Januar bis September 2017 zu Unrecht Einsicht und Belegübermittlung unter anderem hinsichtlich von Rechnungen zum Vertragsverhältniss zwischen der Service GmbH und deren Subunternehmern (§§ 259 Abs. 1, 556 Abs. 3 BGB). Denn für diese Zeitspanne sei – anders als von Oktober bis Dezember 2016, als eine reine Kostenerstattung vereinbart gewesen sei – zwischen der Beklagten und der Service-Gesellschaft eine bestimmte Vergütung vertraglich festgehalten gewesen. Die in Rechnung gestellten Betriebskostenpositionen seien dann auch ohne Vorlage von Unterlagen des Subunternehmers nachvollziehbar, aus denen sich die Höhe der in dem Verhältnis zwischen dem Dritten und dem Subunternehmer vereinbarten und abgerechneten Vergütung ergebe.
