Kläger: Mietspiegel der Stadt München überschritten
Die beiden Kläger mieteten Ende des Jahres 2019 eine Drei-Zimmer Wohnung in Neuhausen-Nymphenburg. Die 69 Quadratmeter große Wohnung befindet sich in einem Anfang des 20. Jahrhunderts erbauten Wohnblock. Sie verfügt über ein modernisiertes Bad und einen Parkettboden. Einen Balkon oder eine Terrasse gibt es nicht. Als Miete wurde im Mietvertrag 1.171 Euro vereinbart, zuzüglich Abschlagszahlungen für Heizung, Warmwasser und Betriebskosten in Höhe von insgesamt 130 Euro. Die Kläger meinen, dass die vereinbarte Miete erheblich über dem Mietspiegel der Stadt München liege und daher gegen die sogenannte Mietpreisbremse verstoße. Sie forderten die Vermieter daher mehrfach dazu auf, die Miete zu verringern und überbezahlte Miete zu erstatten. Die Beklagten hielten die Miete für angemessen. Sie trugen unter anderem vor, dass der Vormieter bereits 2016 einen Vertrag mit einer Kaltmiete von 1.105 Euro unterzeichnet habe. Der Münchner Mietspiegel habe "nichts mit der Realität der Münchner Mieten zu tun". Dies zeige sich auch in den Unterschieden zwischen den Preisen im Mietspiegel und im Wohnungsmarktbarometer der Landeshauptstadt München.
AG verweist auf Mietspiegel
Der zuständige Richter des AG gab den Mietern recht: Die mietvertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien über den Mietzins in Höhe von 1.171 Euro erweise sich in Höhe von 274,62 Euro als unwirksam. Die streitgegenständliche Wohnung befinde sich in einem Verordnungsgebiet nach § 556d Abs. 2 BGB. Die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete dürfe daher die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10% übersteigen. Die durchschnittliche ortsübliche Miete nach dem Mietspiegel für München 2019 liege bei 11,81 Euro pro Quadratmeter. Das Gericht verdeutlichte, dass die Angaben im Mietspiegel nicht pauschal übernommen werden können, sondern immer im Einzelfall der Zustand des konkreten Mietobjekts zur Ermittlung der ortsüblichen Miete beurteilt werden muss.
Zukünftige Miete muss verringert werden
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels des Mietspiegels sei zwar zu beachten, dass diese kein feststehender Betrag ist, sondern sich in einem Spannenbereich mit oberer und unterer Grenze bewegt. Neben objektiven Kriterien spielen nach den Ausführungen des AG bei der Mietpreisvereinbarung auch subjektive Gesichtspunkte wie beispielsweise besonderes Verhandlungsgeschick eine Rolle. Darüber hinaus würden sich die vereinbarten Mieten für identische Wohnungen auch nach der Dauer des jeweiligen Mietverhältnisses unterscheiden. Aus diesem Grund bewege sich die ortsübliche Vergleichsmiete immer in einem Spannenbereich. Darüber hinaus legte das Gericht fest, dass auch die in der Zukunft zu zahlende Miete verringert werden muss. Das Gericht wies darauf hin, dass die Vermieter als vollständig unterlegene Partei nun neben den Verfahrenskosten auch die Anwaltskosten der Kläger tragen müssten.
