Keine verbrauchsabhängige Abrechnung ohne voll erfassten Verbrauch

Eine verbrauchsunabhängige Heizkosten-Abrechnung liegt auch dann vor, wenn die zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage über keinen Wärmemengenzähler verfügt. Laut Bundesgerichtshof darf der Mieter in diesem Fall seinen Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten um 15% kürzen. Der Vermieter hatte die auf die Warmwasserversorgung entfallende Wärmemenge entgegen der Heizkostenverordnung nicht mit einem Wärmezähler erfasst.

Vermieter rechnet nach erfasstem Verbrauch ab

Zwischen dem Mieter einer Heidelberger Wohnung und dessen Vermieterin gab es Streit um die Rückforderung einer Mietsicherheit sowie die Höhe von Betriebskostennachforderungen, mit denen diese aufgerechnet hatte. Der Mieter und seine Ehefrau hatten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten sowie eine Mietsicherheit per Barkaution von 2.575 Euro gezahlt. Ein Wärmemengenzähler der zentralen Warmwasserversorgung (Fernwärme) war nicht vorhanden. In der Bleibe waren lediglich Heizkostenverteiler und ein Warmwasserzähler installiert. In den Abrechnungen 2016 und 2017 wurden die Gesamtkosten der Heizungsanlage daher nach § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV ersatzweise rechnerisch auf die Kosten für Warmwasser und Heizkosten verteilt. Diese wurden dann zu 30% über die Wohnfläche und zu 70% anhand der Verbrauchswerte auf das Paar umgelegt. Obwohl die Eigentümerin die Abrechnungen mehrfach korrigierte, erfolgte keine verbrauchsabhängige Aufteilung des Wärmeverbrauchs. Der Mieter erkannte eine Summe von 737 Euro an. Die Heiz- und Warmwasserkosten kürzte er um 15%. Seine Klage war beim AG Heidelberg überwiegend erfolgreich. Das dortige Landgericht hielt den vorgenommenen Abzug von 15% für unzulässig. Die Revision des Klägers beim BGH hatte größtenteils Erfolg.

"Nicht verbrauchsabhängig" abgerechnet

Dem VIII. Zivilsenat zufolge steht dem Mieter ein Kürzungsrecht der in den Nebenkostenabrechnungen für 2016 und 2017 umgelegten Kosten für Wärme und Warmwasser aus § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV zu. Eine aufrechenbare Gegenforderung der Vermieterin aus § 556 Abs. 1, 3 BGB bestehe hingegen nicht. Da in dem Mehrfamilienhaus entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV "nicht verbrauchsabhängig" abgerechnet werde, habe der Kläger nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil um 15% zu kürzen. Da die Beklagte über die Wärme- und Warmwasserkosten in den Betriebskostenabrechnungen für 2016 und 2017 nicht verbrauchsabhängig abgerechnet habe, sei grundsätzlich anhand ordnungsgemäß erfasster Verbrauchswerte abzurechnen. Das von der Heizkostenverordnung vorgesehene Ersatzverfahren ist aus Sicht der Karlsruher Richter zu Unrecht angewandt worden, da die Voraussetzungen tatsächlich nicht vorgelegen haben.

zu BGH, Urteil vom 12.01.2022 - VIII ZR 151/20

Redaktion beck-aktuell, 8. Mrz 2022.