Befristeter Mietvertrag
Ein Verein wehrte sich gegen die Herausgabe eines angemieteten Grundstücks. Die Eigentümerin hatte das Areal 2008 gekauft und 2017 die Kündigung ausgesprochen. Der Mieter berief sich auf die im Mietvertrag mit der vorherigen Vermieterin vereinbarte feste Vertragslaufzeit. Allerdings war selbige nie Eigentümerin gewesen. Ihr stand jedoch ein Übertragungsanspruch zumindest an Teilen der betroffenen Fläche zu. Im Rahmen der Verkaufsverhandlungen hatte sie die Parteien darauf hingewiesen, dass sie von diesem Recht zugunsten des Vereins Gebrauch machen wolle. Um das zu vermeiden, wurde im Kaufvertrag – ohne Beteiligung des Mieters oder der Vermieterin – die Übernahme des Mietverhältnisses durch die Erwerberin vereinbart.
Das Amtsgericht Itzehoe ordnete die Herausgabe an. Anders das dortige Landgericht: Es bejahte gemäß § 566 Abs. 1 BGB analog eine Bindung der Käuferin an den Mietvertrag und bewertete die Kündigung als unwirksam. Auch wenn der Alteigentümer nie einen Bezug zum Mietvertrag gehabt habe, reiche es aus, dass er zur Sicherung des Kaufvertrags ein wirtschaftliches Interesse entwickelt habe. Damit müsse er wirtschaftlich als Vermieter behandelt werden, und der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" treffe die Erwerberin. Deren Revision war beim BGH erfolgreich.
Nicht vergleichbare Interessenlage
Der XII. Zivilsenat stimmte dem LG zwar im Ausgangspunkt zu. Es fehle allerdings an einer vergleichbaren Interessenlage, sodass die Analogie hier nicht greife. Anerkannt sei die Übertragbarkeit bei Vermietung durch einen Dritten auf Wunsch und Rechnung des Eigentümers. Für die Annahme eines wirtschaftlichen Interesses des Verkäufers reiche es hingegen nicht aus, so die Karlsruher Richter, dass dieser erst aus Sorge um den Bestand des Kaufvertrags möchte, dass die Vermietung erhalten bleibt. Der Verkäufer habe hier nie Miete erhalten, und mehr als eine Duldung der Nutzung sei nicht erkennbar.
Der BGH weist darauf hin, dass eine Vertragsübernahme durch den Kaufvertrag an der fehlenden Einbeziehung aller Beteiligten scheiterte. Damit sei der konkludent und nicht schriftlich abgeschlossene Mietvertrag nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB wirksam gekündigt worden.
