Heiz­kos­ten­z­äh­ler de­fekt

In einer Main­zer Dach­ge­schoss­woh­nung war bei dem Ein­zug der Mie­te­rin der Wär­me­men­gen­zäh­ler ka­putt. Nach­dem sie die Heiz­kos­ten­ab­rech­nung für drei Jahre be­män­gelt hatte, stell­te der Ver­mie­ter den Feh­ler fest und er­setz­te den Zäh­ler. Lei­der er­fass­te auch die­ser die ver­brauch­te Wärme nicht kor­rekt und muss­te eben­falls aus­ge­tauscht wer­den. In sei­nen kor­ri­gier­ten Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen schätz­te der Ver­mie­ter die ver­brauch­te Hei­zungs­men­ge an­hand von ver­gleich­ba­ren Woh­nun­gen in dem­sel­ben Ge­bäu­de, aber auch in an­de­ren Häu­sern. Ins­ge­samt soll­te die Mie­te­rin Be­triebs­kos­ten für vier Jahre in Höhe von knapp 1.000 Euro nach­zah­len. So­wohl das Amts­ge­richt als auch das Land­ge­richt Mainz wie­sen seine Klage ab. Der Ver­mie­ter wand­te sich aber mit Er­folg an den Bun­des­ge­richts­hof.

Heiz­kos­ten­ver­gleich mit Woh­nun­gen in an­de­ren Ge­bäu­den mög­lich

Nach An­sicht des BGH kann der An­spruch auf Nach­zah­lung der Heiz­kos­ten nicht mit dem Ar­gu­ment, der Ver­mie­ter habe auch den Wär­me­ver­brauch in Woh­nun­gen an­de­rer Ge­bäu­de her­an­ge­zo­gen, ab­ge­lehnt wer­den. Da die Ver­brauchs­men­ge nicht kor­rekt er­fasst wer­den konn­te, habe der Haus­ei­gen­tü­mer ihren Ver­brauch zu Recht nach § 9a Abs. 1 Satz 1 Heiz­kos­tenV ge­schätzt. Diese Vor­schrift habe zum Ziel, den Ver­brauch an­hand von Er­satz­kri­te­ri­en zu schät­zen, um die In­ter­es­sen bei­der Par­tei­en zum Aus­gleich zu brin­gen. Für diese Schät­zung ist dem VIII. Zi­vil­se­nat zu­fol­ge die Bau­sub­stanz, Nut­zungs­in­ten­si­tät, Größe der Räume etc. ma­ß­geb­lich, nicht aber, in wel­chem Ge­bäu­de sich die zu hei­zen­den Räume be­fin­den.

Kein un­ver­tret­ba­res Kos­ten­ri­si­ko für die Mie­te­rin

Die Karls­ru­her Rich­ter lie­ßen den Ein­wand, dass die Mie­te­rin die Werte von Woh­nun­gen in frem­den Ge­bäu­den nicht nach­prü­fen könne, nicht gel­ten. Bei Zwei­feln trage der Haus­ei­gen­tü­mer die Dar­le­gungs- und Be­weis­last für die rich­ti­ge Er­fas­sung der Be­triebs­kos­ten. Der Mie­te­rin stehe es frei, mit Nicht­wis­sen zu be­strei­ten. In die­sem Fall müsse - je nach Sach­kun­de des Ge­richts - ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten er­stellt wer­den. Da das Be­ru­fungs­ge­richt hin­sicht­lich der Ver­gleich­bar­keit noch zu we­ni­ge Fest­stel­lun­gen ge­trof­fen hat, haben die Bun­des­rich­ter die Sache zu­rück­ver­wie­sen.