Heizkostenzähler defekt
In einer Mainzer Dachgeschosswohnung war bei dem Einzug der Mieterin der Wärmemengenzähler kaputt. Nachdem sie die Heizkostenabrechnung für drei Jahre bemängelt hatte, stellte der Vermieter den Fehler fest und ersetzte den Zähler. Leider erfasste auch dieser die verbrauchte Wärme nicht korrekt und musste ebenfalls ausgetauscht werden. In seinen korrigierten Betriebskostenabrechnungen schätzte der Vermieter die verbrauchte Heizungsmenge anhand von vergleichbaren Wohnungen in demselben Gebäude, aber auch in anderen Häusern. Insgesamt sollte die Mieterin Betriebskosten für vier Jahre in Höhe von knapp 1.000 Euro nachzahlen. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Mainz wiesen seine Klage ab. Der Vermieter wandte sich aber mit Erfolg an den Bundesgerichtshof.
Heizkostenvergleich mit Wohnungen in anderen Gebäuden möglich
Nach Ansicht des BGH kann der Anspruch auf Nachzahlung der Heizkosten nicht mit dem Argument, der Vermieter habe auch den Wärmeverbrauch in Wohnungen anderer Gebäude herangezogen, abgelehnt werden. Da die Verbrauchsmenge nicht korrekt erfasst werden konnte, habe der Hauseigentümer ihren Verbrauch zu Recht nach § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV geschätzt. Diese Vorschrift habe zum Ziel, den Verbrauch anhand von Ersatzkriterien zu schätzen, um die Interessen beider Parteien zum Ausgleich zu bringen. Für diese Schätzung ist dem VIII. Zivilsenat zufolge die Bausubstanz, Nutzungsintensität, Größe der Räume etc. maßgeblich, nicht aber, in welchem Gebäude sich die zu heizenden Räume befinden.
Kein unvertretbares Kostenrisiko für die Mieterin
Die Karlsruher Richter ließen den Einwand, dass die Mieterin die Werte von Wohnungen in fremden Gebäuden nicht nachprüfen könne, nicht gelten. Bei Zweifeln trage der Hauseigentümer die Darlegungs- und Beweislast für die richtige Erfassung der Betriebskosten. Der Mieterin stehe es frei, mit Nichtwissen zu bestreiten. In diesem Fall müsse - je nach Sachkunde des Gerichts - ein Sachverständigengutachten erstellt werden. Da das Berufungsgericht hinsichtlich der Vergleichbarkeit noch zu wenige Feststellungen getroffen hat, haben die Bundesrichter die Sache zurückverwiesen.
