Der Streitwert von Anträgen auf Feststellung einer Mietminderung ist bei vom Vermieter behebbaren Mängeln entsprechend dem geschätzten Zeitraum zwischen Klageeinreichung und Mängelbeseitigung von zwölf Monaten mit dem Jahresbetrag anzusetzen. (Leitsatz der Schriftleitung)
KG, Beschluss vom 05.07.2018 - 8 W 32/18, BeckRS 2018, 23809
Mehr lesenWEG §§ 18 I, II Nr. 1, 19 II; BGB §§ 569 II, 745 I, 749 I, II 1, 1365 I
1. Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum kann insgesamt entzogen werden, wenn auch nur einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand nach § 18 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG verwirklicht.
2. Der nicht störende Miteigentümer ist aber entsprechend § 19 Abs. 2 WEG berechtigt, die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwirbt, den störenden Miteigentümer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entfernt und dass er der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetzt, die dieser durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des Entziehungsanspruchs entstanden sind.
BGH, Urteil vom 14.09.2018 - V ZR 138/17 (LG Dresden), BeckRS 2018, 25575
Mehr lesenWer in Berlin eine Nebenwohnung hat, darf sie nur eingeschränkt an Feriengäste vermieten. Dies hat das Verwaltungsgericht Berlin mit zwei jetzt veröffentlichten Urteilen vom 17.10.2018 bestätigt. Nach Auffassung des Gerichts sind die im Jahr 2018 verschärften Genehmigungsvoraussetzungen verfassungsgemäß. Das Gericht hat allerdings in beiden Fällen wegen grundsätzlicher Bedeutung die Berufung an das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen (Az.: VG 6 K 666.17 und VG 6 K 537.17).
Mehr lesenBGB §§ 312 I, 312c, 312g, 355 I, 558 I, 558a I, 558b I, II
1. Der Anwendungsbereich des § 312 Abs. 4 BGB ist einschränkend dahin auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist.
2. Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Mieter durch die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB bereits ausreichend geschützt. Den zusätzlichen Schutz des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB bedarf es nicht.
BGH, Urteil vom 17.10.2018 - VIII ZR 94/17 (LG Berlin)
Mehr lesenDer Anbau eines Aufzugs an ein mehrstöckiges Wohnhaus ist keine „Luxusmodernisierung“.
AG Brandenburg, Urteil vom 31.08.2018 - 31 C 298/17, BeckRS 2018, 19926
Mehr lesenZPO §§ 322 I, 325 I; WEG §§ 21 IV, VIII, 46 I 1
Nach einer erfolgreichen WEG-Anfechtungsklage steht – sofern der Beschluss nicht wegen formeller Fehler für unwirksam erklärt worden ist – nach § 322 I ZPO fest, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung iSv § 21 IV WEG entsprach. Handelte es sich um einen Negativbeschluss, steht zugleich rechtskräftig fest, dass eine Handlungspflicht bestand. (Leitsatz des Verfassers)
BGH, Urteil vom 23.02.2018 - V ZR 101/16, BeckRS 2018, 10999
Mehr lesenBGB §§ 254 I, 1004; WEG §§ 14 Nr. 1, 22 I 2
1. Die Vermietung eines “Sondereigentums an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumlichkeiten (Teileigentum)“ im Keller an Musikgruppen kann nicht untersagt werden.
2. Der Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung ist verwirkt, wenn sie sämtlichen Wohnungseigentümern bei Durchführung der Arbeiten bekannt ist und diese erst drei Jahre später den Rückbau der Maßnahme verlangen.
LG Frankfurt a.M., Urteil vom 27.09.2017 - 2-13 S 10/15 (AG Dieburg), BeckRS 2017, 149906
Mehr lesenBGB §§ 241 II, 280 I, 281 I, 546 I, 823 I
Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser - auch nach Beendigung des Mietverhältnisses - nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf.
BGH, Urteil vom 27.06.2018 - XII ZR 79/17 (LG Fulda), BeckRS 2018, 16616
Mehr lesenDie Anregung der Verbraucherministerin Katarina Barley (SPD), das Bestellerprinzip auf den Immobilienverkauf zu übertragen, um die Maklerkosten auf den Verkäufer zu verschieben, stößt beim Koalitionspartner Union auf Ablehnung. Um die Verbraucher von hohen Nebenkosten beim Immobilienkauf zu entlasten, sollte stattdessen die Grunderwerbsteuer reformiert werden.
Mehr lesenBGB §§ 535 II, 556 I 2, 3; BetrKV § 2 Nr. 13; II. BV § 27 I
Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig.
BGH, Urteil vom 06.06.2018 - VIII ZR 38/17 (LG Düsseldorf), BeckRS 2018, 14691
Mehr lesen1. Legt der Verwalter auf eine entsprechende Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vor, kann das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte in aller Regel davon ausgehen, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat und diese den Eigentümerbestand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zutreffend ausweist.
2. Anders liegt der Fall aber, wenn der Verwalter selbst auf Fehler der vorgelegten Liste oder Zweifel an ihrer Richtigkeit hinweist, diese Fehler aber nicht korrigiert bzw. die Zweifel nicht aufklärt. Es ist Aufgabe des Verwalters, die für das Erstellen einer korrekten Eigentümerliste etwaig erforderlichen Ermittlungen anzustellen. Weigert er sich, eine entsprechende Liste vorzulegen, ist er hierzu mit Zwangsmitteln anzuhalten. Als Zwangsmittel steht hierbei allerdings nur die Verhängung eines Ordnungsgeldes entsprechend § 142 Abs. 2 S. 2 i.V.m. § 390 Abs. 1 S. 2 ZPO zur Verfügung, nicht jedoch eine Haftanordnung. (amtl. Leitsätze)
BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 266/16 (LG Stuttgart), BeckRS 2018, 13278
Mehr lesenDie Bemessung der angemessenen Vergütung nach § 19 Abs. 1 ZwVwV i.V.m. § 17 Abs. 1 ZwVwV im konkreten Einzelfall ist in erster Linie Sache des Tatrichters, der alle in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen und eine Gesamtwürdigung vorzunehmen hat. Diesem steht ein Beurteilungsspielraum zu, der durch das Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt nachprüfbar ist.
BGH, Beschluss vom 15.03.2018 - V ZB 149/17 (LG Stralsund), BeckRS 2018, 9041
Mehr lesenGKG § 49a
Das Interesse des Klägers an der Wiederbestellung des Verwalters ist - regelmäßig - nach seinem Anteil an dem Verwalterhonorar für den Zeitraum der Wiederbestellung zu bemessen.
BGH, Beschluss vom 15.03.2018 - V ZR 59/17 (LG Gera), BeckRS 2018, 7875
Mehr lesenEin Schuldner, der seinen Lebensunterhalt aus erwirtschafteten Mieteinkünften bestreitet, kann im Insolvenzverfahren Pfändungsschutz für sonstige Einkünfte beantragen, auch wenn die Mieteinkünfte im Zuge einer vereinbarten stillen Zwangsverwaltung an einen Gläubiger abgeführt werden, dem der Schuldner die Mietforderungen als Sicherheit abgetreten und dem er Grundschulden an den Mietobjekten bestellt hat. (Leitsatz des Gerichts)
BGH, Beschluss vom 11.3.2018 - IX ZB 95/15 (LG Frankfurt/Oder), BeckRS 2018, 3925
Mehr lesenDer Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 Abs. 3 WEG beträgt in der Regel 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums.
BGH, Beschluss vom 18.01.2018 - V ZR 71/17 (LG München I), BeckRS 2018, 4573
Mehr lesenMehrere Verbände, darunter der Deutsche Anwaltverein (DAV), drängen in einem gemeinsamen Schreiben an Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) auf eine rasche Umsetzung der im Koalitionsvertrag vorgesehenen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Dies geht aus einer Pressemitteilung des DAV vom 26.04.2018 hervor. Sie fordern eine grundlegende Überarbeitung, um ein zeitgemäßes und den gesellschaftspolitischen Herausforderungen angepasstes Regelwerk schaffen.
Mehr lesenDie Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er - vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung - die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.
BGH, Urteil vom 16.02.2018 - V ZR 89/17 (LG München I), BeckRS 2018, 4061
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