AG Göttingen: Mieter muss Gefährdung durch Extremisten angeben

BGB §§ 123, 124, 142

1. Ein potenzieller Mieter muss gegenüber einem potenziellen Vermieter nicht seine politischen Auffassungen offenbaren.

2. Für einen potenziellen Vermieter kann jedoch der Umstand, dass der potenzielle Mieter „Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt“ ist, ein für den Vermieter bedeutsamer Umstand sein, über den bei Vertragsschluss aufgeklärt werden muss.

AG Göttingen, Urteil vom 24.10.2017 - 18 C 41/17, BeckRS 2017, 132201

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BGH: Formularvertragliche Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen (§ 548 Abs. 1 BGB) ist unwirksam

BGB §§ 548, 307

Ein Vermieter kann die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte sechsmonatige Verjährung seiner gegen den Mieter gerichteten Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache durch formularvertragliche Regelungen (Allgemeine Geschäftsbedingungen) nicht verlängern.

BGH, Urteil vom 08.11.2017 - VIII ZR 13/17 (LG Berlin)

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BGH: Nutzung einer Teileigentumseinheit als Flüchtlingsunterkunft

WEG § 14

Eine ursprünglich als Altenpflegeheim genutzte Teileigentumseinheit darf als Flüchtlingsunterkunft genutzt werden. Eine Gemeinschaftsunterkunft für Flüchtlinge ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann.

BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16 (LG München I)

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BGH: Teileigentumseinheit​ darf als Flüchtlingsunterkunft genutzt werden
Eine ursprünglich als Altenpflegeheim genutzte Teileigentumseinheit darf als Flüchtlingsunterkunft genutzt werden. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 27.10.2017 entschieden und die Unterlassungsklage des weiteren Teilungseigentümers abgewiesen. Eine Gemeinschaftsunterkunft für Flüchtlinge sei in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen könne. Dabei nennt der BGH erstmals Kriterien für den Heimbegriff (Az.: V ZR 193/16). Mehr lesen
KG: Anordnung einer Nachlasspflegschaft für Anspruch gegen Nachlass auf Räumung

BGB §§ 546, 1961 I, 1980, 1990, 1991

Bei unbekannten Erben eines verstorbenen Wohnraummieters ist durch das Nachlassgericht gemäß § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft anzuordnen, sofern der Vermieter dies beantragt, um einen Anspruch gegen den Nachlass auf Räumung geltend zu machen. Der Umstand, dass der Mieter vermögenslos war beziehungsweise der Nachlass voraussichtlich dürftig ist, steht dem nicht entgegen. (amtl. Leitsatz)

KG, Beschluss vom 02.08.2017 - 19 W 102/17 (AG Berlin-Mitte), BeckRS 2017, 120842

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LG München I: Beschluss über die Vergütung eines Rechtsanwalts

WEG §§ 21 IV, 27 II Nr. 4, III 1 Nr. 6

1. Ein in unzulässiger Weise auf den Teil eines Beschlusses beschränkter Anfechtungsantrag ist im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen. Dabei hindert der Ablauf der Frist aus § 46 Abs. 1 S. 2 WEG den Kläger nicht daran, nach gerichtlichem Hinweis auf die Unzulässigkeit einer Teilanfechtung klarzustellen, den gesamten Beschluss anfechten zu wollen.

2. Soweit ein Beschluss zu Vergütungsvereinbarungen ermächtigt, die über § 27 Abs. 3 Nr. 6 WEG i.V.m. § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG hinausgehen, entspricht er nur bei Vorliegen besonderer Gründe ordnungsgemäßer Verwaltung. Diese können sich aus der besonderen fachlichen Qualifikation eines Rechtsanwaltes, des besonderen Vertrauensverhältnisses der Eigentümer zu ihm, vor allem aufgrund zuvor erfolgter Beauftragungen und auch aus einer bereits erfolgten Beauftragung in selbiger Sache ergeben.

3. Wird die Auswahl des zu beauftragenden Rechtsanwalts dem Verwalter überlassen, spricht dies grundsätzlich gegen die Annahme solcher besonderer Gründe. (Leitsätze der Redaktion)

LG München I, Urteil vom 12.07.2017 - 1 S 15254/16  WEG (AG München), BeckRS 2017, 123565

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AG München: Eigentümergemeinschaft kann einheitliche Rauchmelder beschließen
Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft über die einheitliche Anschaffung und Wartung von Rauchwarnmeldern ist in der Regel nicht ermessensfehlerhaft. Dies hat das Amtsgericht München entschieden und die Klage eines Wohnungseigentümers abgewiesen, dessen Wohnung bereits mit anderen Rauchmeldern als den von der Wohnungseigentümergemeinschaft nun vorgegebenen ausgestattet war (Urteil vom 08.02.2017, Az.: 482 C 13922/16 WEG, rechtskräftig). Mehr lesen
LG Amberg: Abmahnerfordernis vor Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung im Mietverhältnis - Untervermietung einer Wohnung bei airbnb

BGB § 543

Es besteht ein grundsätzliches Abmahnungserfordernis bei unerlaubter Untermietung der Mieträume über airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte. Bei der Prüfung der Entbehrlichkeit der Abmahnung ist vorrangig auf die vertraglichen Abreden abzustellen. Aber auch im Übrigen ist keine solche schwere Pflichtverletzung gegeben, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz Abmahnung unzumutbar wäre.

LG Amberg, Urteil vom 09.08.2017 - 24 S 299/17 (AG Amberg), BeckRS 2017, 123537

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LG Düsseldorf: Der Abschluss eines Mietvertrages nach Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes unterfällt dem sog. «Bestellerprinzip»

BGB §§ 242, 652; WoVermittG §§ 2 Ia, 6

1. Für einen Mietvertrag, der erst nach Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes unterzeichnet wurde, gilt das sog. "Bestellerprinzip".

2. Danach kann eine Maklerprovision vom Wohnungssuchenden nur beansprucht werden, wenn der Makler ausschließlich wegen eines Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten.

3. Es liegt wegen einer bewussten Verschiebung der Vertragsunterzeichnung bis zum Inkrafttreten der Neuregelung kein Verstoß gegen Treu und Glauben vor, wenn die Wohnungssuchenden wegen eines Todesfalls an einer früheren Vertragsunterzeichnung gehindert waren.

LG Düsseldorf, Urteil vom 06.06.2017 - 11 S 3/16 (AG Neuss), BeckRS 2017, 114297

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BGH: Anspruch auf Nachforderung von Nebenkosten

1. Unterliegt ein Berufungsurteil der Revision, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll einschließlich der im Urteil oder im Sitzungsprotokoll enthaltenen Bezugnahmen so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprüfung stattfinden kann. Weiter muss das Berufungsurteil erkennen lassen, von welchem Sach- und Streitstand das Gericht ausgegangen ist und welche Berufungsanträge die Parteien zumindest sinngemäß gestellt haben.

2. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.

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AG München: Ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer errichtetes Anlehngewächshaus auf Dachterrasse zu entfernen
Ein Anlehngewächshaus auf der Dachterrasse ist in der Regel eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf. Dies gilt nach einem Urteil des Amtsgerichts München vom 09.11.2016 auch dann, wenn andere Wohnungseigentümer in anderen Bereichen des Gemeinschaftseigentums bauliche Veränderungen vorgenommen haben (Az.: 481 C 26682/15 WEG, rechtskräftig). Mehr lesen
BGH: Anforderungen an das Bestreiten (hier: Wohnfläche)

ZPO § 138 III

Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substanziiertes Bestreiten. (vom Verfasser bearbeiteter Leitsatz des Gerichts)

BGH, Urteil vom 31.05.2017 - VIII ZR 181/16, BeckRS 2017, 113924

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BGH: Zulässigkeit eines «Zuschlags Schönheitsreparaturen» neben der Grundmiete

BGB §§ 535, 306a, 307

1. Ist im Mietvertrag neben Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlung ein monatlicher "Zuschlag Schönheitsreparaturen“ vereinbart, ist dieser als Preis(haupt)abrede einzuordnen, da er ungeachtet des gesonderten Ausweises neben der Grundmiete ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht des Vermieters darstellt. Als Preisabrede unterliegt sie nach § 307 III 1 BGB nicht der Kontrolle auf ihre inhaltliche Angemessenheit.

2. Die Ausweisung eines „Zuschlags Schönheitsreparaturen“ beinhaltet kein Umgehungsgeschäft nach § 306a BGB. Es hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stellt beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist.

BGH, Beschluss vom 30.05.2017 - VIII ZR 31/17 (LG Rostock), BeckRS 2017, 115702

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OLG Naumburg: Keine weitere Begründung einer einstweiligen Verfügung bei Verstoß gegen die Sicherungsanordnung

ZPO §§ 283a, 940a III

Ist eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben und hat der Beklagte auf eine rechtskräftige Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO die Sicherheit nicht innerhalb der ihm gesetzten Frist geleistet, bedarf es für den Erlass einer einstweiligen Verfügung keiner weitergehenden Begründung des Verfügungsgrundes. Dieser besteht unter den besonderen Voraussetzungen des § 940a Abs. 3 ZPO allein in d Verstoß gegen die Sicherungsanordnung.

OLG Naumburg, Beschluss vom 21.09.2016 - 12 W 69/16 (LG Dessau-Roßlau), BeckRS 2017, 120860

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BGH: Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft

WEG §§ 21 IV, 28 II, V

1. Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngeldes nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.

BGH, Urteil vom 10.02.2017 - V ZR 166/16 (LG Saarbrücken), BeckRS 2017, 109303

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BGH: Die «Freigabe» des Wohnraummietverhältnisses löst auch die Mietkaution aus dem Insolvenzbeschlag

InsO §§ 35 I, 108 I, 109 I 2, 203 I Nr. 3

Gibt der Insolvenzverwalter für das Wohnraummietverhältnis des Schuldners eine Enthaftungserklärung ab, wird der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung einer die gesetzlich zulässige Höhe nicht übersteigenden Mietkaution vom Insolvenzbeschlag frei. (Leitsatz des Gerichts)

BGH, Beschluss vom 16.03.2017 - IX ZB 45/15 (LG Karlsruhe), BeckRS 2017, 107638

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BGH: Auslegung einer sog. Vorratsanfechtung

WEG § 46 I 2

1. Gibt ein Wohnungseigentümer in einer Beschlussanfechtungsklage zu erkennen, dass er die Klage auf einen (noch unbestimmten) Teil der in einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse beschränken will, kommt nicht nur eine Auslegung der Klage als Vorratsanfechtung in Betracht. Denkbar ist auch, dass dies wegen der damit verbundenen Kosten nicht dem Willen des Klägers entspricht, er vielmehr die Versäumung der Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG (als Folge der unklaren Fassung seiner Klage) als das geringere Übel ansehen würde, zumal es ihm dann immer noch möglich ist, die Nichtigkeit der ihm missfallenden Beschlüsse geltend zu machen.

2. Auch wenn der Kläger die Anfechtung später auf die Beschlüsse beschränkt hat, die zu einem hohen Streitwert der Anfechtungsklage führen, kommt es auf dieses spätere Verhalten des Klägers nicht an, da bereits bei Ablauf der Anfechtungsfrist erkennbar sein muss, welche Beschlüsse angefochten werden.

BGH, Urteil vom 16.02.2017 - V ZR 204/16 (LG Berlin), BeckRS 2017, 106006

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BGH: Ermittlung ausländischen Rechts

ZPO § 293; FamFG § 26; Art. 2659 I Nr. 1 Codice civile

Der Tatrichter hat ausländisches Recht von Amts wegen zu ermitteln. Wie er sich diese Kenntnis verschafft, liegt in seinem Ermessen. Ermessensfehlerhaft ist es, die Ermittlung des fremden Rechts auf die Heranziehung der Rechtsquellen zu beschränken. Stets muss auch die konkrete Ausgestaltung des Rechts in der ausländischen Rechtspraxis, insbesondere die ausländische Rechtsprechung, berücksichtigt werden. Der Tatrichter muss insoweit die ihm zugänglichen Erkenntnisquellen ausschöpfen. (Leitsatz des Verfassers)

BGH, Beschluss vom 09.02.2017 - V ZB 166/15, BeckRS 2017, 104200

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BGH: Leitlinien zu Wohnraumkündigungen wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs

BGB § 573

Ein Vermieter darf eine Wohnung nur dann wegen eines ausschließlichen Berufs- oder Geschäftsbedarfs kündigen, wenn der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für ihn einen Nachteil von einigem Gewicht darstellt.

BGH, Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16

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BGH: Schadenersatzansprüche gegen WEG-Verwalter und Beschwer

EGZPO § 26 Nr. 8; ZPO § 9 S. 1; WEG §§ 21 VIII, 26

Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers, der im Wege der Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen gegen den Verwalter erreichen will, bemisst sich nach seinem – im Zweifel nach Miteigentumsanteilen zu bestimmenden – Anteil an der Schadenersatzforderung; ebenso beschränkt sich das wirtschaftliche Interesse daran, eine Kostenmehrbelastung (hier durch die beschlossene Erhöhung einer Kostenobergrenze) zu verhindern, auf den Anteil des Wohnungseigentümers an den Mehrkosten. (Leitsatz des Gerichts)

BGH, Beschluss vom 09.02.2017 - V ZR 88/16, BeckRS 2017, 103464

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