Entwurf eines BMF-Schreibens vom 5.6.2025

Die Finanzverwaltung beabsichtigt, ihre Grundsätze zur Abgrenzung von Anschaffungskosten, (anschaffungsnahen) Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden umfangreich zu überarbeiten. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat daher den Verbänden den Entwurf für eine Neufassung des BMF-Schreibens vom 18.7.2003 mit Rückmeldefrist bis zum 11.7.2025 übersandt.

Praxis-Info!

Steuerlich spielt die Abgrenzung zwischen Anschaffungskosten, (anschaffungsnahen) Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden eine bedeutsame Rolle. Während Erhaltungsaufwendungen sofort in voller Höhe steuerlich abzugsfähig sind, erhöhen Anschaffungskosten und (anschaffungsnahe) Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage für die AfA und sind über die Nutzungsdauer verteilt abzuschreiben.

Die Grundsätze zur Abgrenzung regelt insbesondere das BMF-Schreiben vom 18.7.2003 sowie ergänzend das Schreiben vom 20.10.2017. Am 5.6.2025 gab das BMF nun ein Entwurfsschreiben einer Neufassung in die Verbändeanhörung, welches die entsprechenden Verwaltungsvorgaben überarbeiten und aktualisieren sowie die beiden bisherigen BMF-Schreiben ersetzen soll. Die Neufassung berücksichtigt insbesondere die zwischenzeitlich ergangene Rechtsprechung und soll dem sich seither weiterentwickelnden Stand der Technik (Stichwort: „Wärmepumpe“) Rechnung tragen.

Aus der Vielzahl der Detailanpassungen sind die nachfolgend genannten Neuerungen und Änderungen besonders erwähnenswert:

• Der Standard eines Wohngebäudes soll sich nach den zentralen Ausstattungsmerkmalen richten, wobei diese nun „ausschließlich“ die vier Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster umfassen. Im bisherigen BMF-Schreiben hatte man noch mit „vor allem“ formuliert. Zudem ist eine zusätzliche Wärmedämmung bei der Standardbestimmung nicht zu berücksichtigen.

• Der Einbau von nachhaltiger Technik, wie einer Wärmepumpe oder einer Solarthermieanlage, führt beim Kriterium der Heizung allein noch nicht zu einer Hebung von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard. Diese Kosten können somit – mit Ausnahme der Einordnung als sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten – sofort steuerlich geltend gemacht werden.

• Wird ein Gebäude so umfassend verändert, dass die neu eingefügten Teile die Nutzung maßgeblich bestimmen und die bisherigen Bauteile bedeutungslos und wertmäßig untergeordnet erscheinen, liegen Herstellungskosten für ein anderes Gebäude vor (z.B. Umwandlung von Wohnungen in eine Arztpraxis unter erheblichem Aufwand).

• Bereits bei geringfügigen Erweiterungen entfällt die bisherige Wesentlichkeitsschwelle: Schon kleinere Ausbauten (z.B. Dachgauben) werden bei Vergrößerung der Nutzfläche oder einer Substanzmehrung durch Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten als Herstellungskosten qualifiziert.

• Der Zeitraum für die Vermutung des Vorliegens einer sogenannten „Sanierung in Raten“ wird von fünf auf drei Jahre verkürzt.

• Besonders hervorzuheben sind die erstmals umfassend geregelten anschaffungsnahen Herstellungskosten, die in den bisherigen BMF-Schreiben nicht behandelt wurden. Demnach können sämtliche Aufwendungen im Rahmen einer Instandsetzung oder Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung (taggenaue Berechnung nach Übergang des wirtschaftlichen Eigentums) anschaffungsnahe Herstellungskosten darstellen, wenn insgesamt 15% der Anschaffungskosten überschritten werden. Eine Vorhersehbarkeit der Kosten ist unerheblich. Einzubeziehen sind demnach auch Aufwendungen für die Beseitigung verdeckter oder alltagsüblicher Mängel. Klargestellt wird, dass Aufwendungen für Erweiterungen, regelmäßig anfallende Wartungsarbeiten oder für Substanzschäden, die zu einem späteren Zeitpunkt verursacht wurden (beispielsweise Beschädigungen durch Dritte oder Naturkatastrophen), nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen. Bei nicht innerhalb des Dreijahreszeitraums abgeschlossenen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind nur die bis zum Ablauf des Dreijahreszeitraums erbrachten Bauleistungen zu berücksichtigen.

Die Änderungen haben direkte Auswirkungen auf die steuerliche Abzugsfähigkeit und Abschreibungsdauer der Investitionskosten und betreffen daher eine Vielzahl von Immobilienbesitzern und -investoren.

Im BMF-Entwurf wurde eine Vielzahl von Beispielen aufgenommen, welche einen Hinweis darauf zulassen, in welcher Art und Weise die Finanzverwaltung die jeweiligen Regelungen auslegt. Insgesamt handelt es sich mehrheitlich um die Einarbeitung von zwischenzeitlich ergangener Rechtsprechung.

Die wenigen Neuerungen sind insgesamt zu begrüßen, vor allem die Beibehaltung des Heizungsstandards bei Einbau einer Wärmepumpe sowie die Verkürzung des Zeitraums bei der Sanierung in Raten. Im Ergebnis werden in der Praxis regelmäßig durchgeführte Modernisierungen im Wohnbereich mit Wärmedämmung, Wechsel einer Öl-/Gasheizung zu einer Wärmepumpe oder auch die Erneuerung der Fenster nicht zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten führen, sondern sind sofort steuerlich abzugsfähig, sofern die Maßnahmen nicht gerade innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und gleichzeitig die 15%-Grenze überschritten wird.

Die Verbände haben die Möglichkeit, bis zum 11.7.2025 Stellung zu nehmen. Es bleibt abzuwarten, ob sich im finalen BMF-Schreiben dann noch Änderungen ergeben werden.

WP/StB Prof. Dr. Christian Zwirner,
Dr. Kleeberg & Partner GmbH WPG StBG, München (www.kleeberg.de)

StB Anna Günther, Dr. Kleeberg & Partner GmbH WPG StBG

BC 7/2025

BC20250731