BFH-Urteil vom 25.4.2018, II R 47/15
1. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines zum Vermögen einer Gesellschaft gehörenden Grundstücks reicht der Wertansatz des Grundstücks in der Bilanz der Gesellschaft nicht aus.
2. Der Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts kann regelmäßig auch nicht durch Ableitung aus dem Kaufpreis für einen Gesellschaftsanteil geführt werden.
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Problemstellung
Ein bebautes Grundstück war in der Bilanz einer GbR zum 31.12.2010 einschließlich der Betriebsvorrichtungen mit rund 2,8 Mio. € aktiviert. Die Bilanzsumme betrug 3,3 Mio. €. Der Kläger und ein weiterer Gesellschafter waren zu je 50% an der GbR beteiligt.
Im Rahmen des Verkaufs der GbR-Anteile des Co-Gesellschafters an den Kläger wurde der bilanzierte Buchwert von 2,8 Mio. € als nachgewiesener niedrigerer Wert des Grundstücks herangezogen.
Demgegenüber ermittelte das Finanzamt den Wert des Grundstücks nach dem Ertragswertverfahren mit rund 3,5 Mio. €. Aufgrund der Neufassung des § 8 Abs. 2 GrEStG durch das Steueränderungsgesetz (StÄndG) 2015 (BGBl. I 2015, 1834) hat das Finanzamt im Nachgang demgegenüber einen Grundbesitzwert von rund 3,4 Mio. € festgestellt.
Lösung
Der Grundbesitzwert in Höhe von gerundet 3,4 Mio. € wurde zutreffend nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Ein niedrigerer Grundbesitzwert wurde nicht nachgewiesen.
Grundbesitzwerte, die für die Grunderwerbsteuer von Bedeutung sind, sind nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 5 Satz 1 BewG gesondert festzustellen. Ein Geschäftsgrundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 6 BewG ist (gemäß § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG) im Ertragswertverfahren (§§ 184 bis 188 BewG) zu bewerten.
Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, so ist (gemäß § 198 Satz 1 BewG) dieser Wert anzusetzen. Der Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Grundstückswerts sollte regelmäßig durch ein Gutachten geführt werden, und zwar
- durch den örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder
- durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken.
Ein Sachverständigengutachten ist regelmäßig zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines Grundstücks geeignet, wenn es unter Beachtung der maßgebenden Vorschriften (insbesondere §§ 194 ff. BauGB) ordnungsgemäß erstellt wurde.
Darüber hinaus kann ein niedrigerer gemeiner Wert auch durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück nachgewiesen werden.
Diesen anerkannten Mitteln zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Grundstückswerts steht grundsätzlich weder der Rückgriff auf Bilanzansätze noch eine Ableitung aus dem Kaufpreis für den Anteil an einer Gesellschaft gleich, zu deren Vermögen das Grundstück gehört.
Der Bilanzwert allein ist weder Indiz noch Nachweis für den gemeinen Wert eines Wirtschaftsguts. Bilanzwerte – gerade von Grundstücken – liegen für gewöhnlich deutlich unter dem Verkehrswert. |
Zum Gesellschaftsvermögen gehört regelmäßig eine Vielzahl von Wirtschaftsgütern, die nur teilweise und auch nicht zwingend mit dem gemeinen Wert bilanziert werden. Der Kaufpreis für einen Gesellschaftsanteil kann positive oder negative Erwartungen berücksichtigen, die sich (noch) nicht zu einer Bilanzierungspflicht verdichtet haben. Das ist etwa bei nicht entgeltlich erworbenen immateriellen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens (§ 5 Abs. 2 EStG) oder bei Risiken, die noch nicht der Rückstellung zugänglich sind, der Fall. Eine Aufteilung des Kaufpreises für den Gesellschaftsanteil auf einzelne Wirtschaftsgüter ist in der Regel nicht möglich.
[Anm. d. Red.]
BC 10/2018
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