Beispiel Anwendung der Verkehrswertmethode:

Ein mit einem Bürogebäude bebautes Geschäftsgrundstück wird für einen Kaufpreis von 600.000 € zzgl. 100.000 € Anschaffungsnebenkosten erworben. Die Anschaffungskosten betragen folglich 700.000 €. Ein Gutachten bescheinigt für den Grund und Boden einen Verkehrswert von 250.000 € und für das Gebäude einen Verkehrswert von 550.000 € (Gesamtverkehrswert: 800.000 €, Anteil Grund und Boden: 31,25%, Anteil Gebäude: 68,75%).

Nach der Verkehrswertmethode verteilen sich die Anschaffungskosten wie folgt:

• Grund und Boden: 218.750 € (700.000 € x 31,25%)
• Gebäude: 481.250 € (700.000 € x 68,75%).

Praxishinweise:

• Im Ertragswertverfahren wird die Marktanpassung ausschließlich auf den Gebäudewertanteil verschoben. Im Sachwertverfahren wird dagegen sowohl beim Grund und Boden als auch beim Gebäude berücksichtigt, dass ein Marktteilnehmer bereit ist, für ein bebautes Grundstück in einer exponierten Lage deutlich höhere Kaufpreisanteile für den Grund und Boden und das Gebäude zu bezahlen. Der hohe Marktanpassungsfaktor wird deshalb erforderlich, weil in einem solchen Fall der Verkehrswert des Grundstücks über dem Substanzwert des Gebäudes, der Außenanlagen und des (fiktiv) unbebauten Grundstücks liegt.
• Dem Gebäudeanteil sind auch die Modernisierungsaufwendungen zuzurechnen; denn es handelt sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG.
• Im betrieblichen Bereich bzw. bei Unternehmen (Betriebsvermögen) wird ein Gesamtkaufpreis, der für ein Grundstück und ein Gebäude gezahlt wurde, nach dem Verhältnis der Teilwerte aufgeteilt (handelsrechtlich: beizulegende Werte; insbesondere die auf einem aktiven Markt ermittelbaren Marktpreise). Die Teilwerte sind für Grundstücke und Gebäude getrennt zu ermitteln; ein Subtraktionsverfahren durch Feststellung nur eines Werts ist also unzulässig. Die einzelnen Werte können aufgrund von Richtwerten ermittelt werden (siehe ausführlich Behringer, Ertragswertverfahren zur Bewertung von Immobilien: Umsetzung an einem Praxisfall, BC 2013, 442 ff., Heft 10). Da der Teilwert ein Schätzwert ist, ist die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf die einzelnen Wirtschaftsgüter nicht nach Maßgabe einer mathematisch nachprüfbaren Berechnung vorzunehmen, sondern hat – weil für jedes der Wirtschaftsgüter eine Bandbreite möglicher Teilwertansätze besteht – auf der Grundlage einer Schätzung zu erfolgen.
• Zur Ermittlung der Verkehrswerte empfiehlt es sich, ein Gutachten durch einen Sachverständigen erstellen zu lassen. Gutachten von Banken für Zwecke des Beleihungswerts werden dem Unternehmer dabei nicht immer zur Verfügung gestellt.
• Da ein Gutachten auch mit Kosten verbunden ist, zögern Unternehmer häufig mit dessen Beauftragung. An dieser Stelle empfiehlt sich die Nutzung der von der Finanzverwaltung aktualisierten Arbeitshilfe zur „Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückspreises”. Im Praxiseinsatz konnten damit schon gute Erfahrungen gemacht werden (so Kaponig, BC 2014, 408, Heft 10). Allerdings: In der von der Finanzverwaltung herausgegebenen Arbeitshilfe zur „Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückspreises“ sieht der BFH (Urteil vom 21.7.2020, IX R 26/19) mitunter kein geeignetes Wertermittlungsverfahren zur Aufteilung von Grund und Gebäude. Es handelt sich – wie der Name schon sagt – um eine Arbeitshilfe und keinen Ersatz für ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung realistischer Verkehrswerte.