BFH-Urteil vom 13.3.2018, IX R 41/17
Übersteigen die Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre einen Betrag von 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten, so gelten sie als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ und sind nicht sofort steuerlich abziehbar. Doch gilt dies auch für unvermutete Aufwendungen, die aufgrund eines durch Todesfall bedingten Mieterwechsels entstehen?
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Problemstellung
Ein Ehepaar erwarb zu Anlagezwecken eine vermietete Eigentumswohnung. Kurz nach Erwerb verstarb die langjährige Mieterin. Aus Sicht des Ehepaars war die Wohnung in dem aktuellen Zustand nicht vermietbar, da z.B. das Bad rund 40 Jahre alt und die Wohnung auch sonst deutlich verwohnt war. Auch habe die Elektroinstallation nicht dem aktuellen Standard entsprochen.
Die Instandhaltungsaufwendungen überstiegen einen Betrag von 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten, weshalb das Finanzamt einen Sofortabzug versagte und stattdessen von anschaffungsnahen Herstellungskosten ausging.
Das Ehepaar vertrat dagegen die Auffassung, die Wohnung sei im betriebsbereiten und vermieteten Zustand erworben worden. Die Investitionen seien lediglich durch den plötzlichen Tod der Mieterin erforderlich gewesen. Andernfalls wäre die Wohnung nicht weitervermietbar gewesen. Gemäß BFH-Rechtsprechung sind Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht werden, als Werbungskosten sofort abziehbar. Analog dazu seien auch hier die angefallenen Aufwendungen als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen zu berücksichtigen.
Lösung
Wie schon das erstinstanzliche Finanzgericht widerspricht auch der BFH der Auffassung des Ehepaars. Unstreitig hat das Ehepaar innerhalb von drei Jahren nach Erwerb der Wohnung Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt, deren Kosten 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten überstiegen haben. Es ist nicht erkennbar, dass die beseitigten Mängel erst nach Erwerb der Wohnung entstanden sind bzw. mutwillig von der Mieterin verursacht wurden. Die Instandsetzungsmaßnahmen dienten lediglich dazu, den zeitgemäßen Zustand des Mietobjekts wiederherzustellen. Dabei wurden übliche, durch eine vertragsgemäße Wohnnutzung entstandene Mängel beseitigt. Soweit in diesem Rahmen auch „verdeckte“, also dem Ehepaar im Zuge der Anschaffung verborgen gebliebene, jedoch zu diesem Zeitpunkt bereits vorhandene Mängel behoben wurden, stellen auch die hierfür getragenen Aufwendungen anschaffungsnahe Herstellungskosten dar.
Christian Thurow, Dipl.-Betriebsw. (BA), Senior Business Audit Manager, London (E-Mail: Thurow@virginmedia.com)
BC 8/2018
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