Der Bundesgerichtshof hat am Mittwoch entschieden, wie lange Mieter bei Verdacht auf Verstöße gegen die Mietpreisbremse Auskünfte zur Berechnung der Miethöhe verlangen können. Nach den Grundsatzurteilen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Sie beginnt allerdings nicht bereits mit Abschluss des Mietvertrages, sondern erst dann, wenn der Mieter zum ersten Mal Auskunft vom Vermieter verlangt. Geklagt hatte – stellvertretend für vier Mieter – der Rechtsdienstleister Conny GmbH (früher Wenigermiete.de). 

Der Dissens zwischen dem VIII. Zivilsenat des BGH und der 67. Zivilkammer des Berliner Landgerichts über die Aktivlegitimation eines registrierten Inkassodienstleisters, der Ansprüche des Mieters aus der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) im Wege der Abtretung verfolgt, setzt sich fort. Die Berliner Kammer war der Rechtsprechung des BGH zum wiederholten Male nicht gefolgt. Ihre Entscheidung wurde deswegen in Karlsruhe erwartungsgemäß erneut aufgehoben. In dem heute veröffentlichten Versäumnisurteil konkretisiert der BGH auch die Auskunftspflichten bei einer Vermietung nach Modernisierung.

Auch wenn die Durchsetzung der Mietpreisbremse nicht nur eine Rückzahlungsforderung zu viel gezahlter Miete, sondern gleichzeitig die Absenkung der Mietforderung auf das zulässige Maß beinhaltet, darf sie durch ein Inkassounternehmen durchgeführt werden. Der Bundesgerichtshof hob zum wiederholten Male ein anderslautendes Urteil des Landgerichts Berlin auf, das in der Mietpreissenkungsaufforderung eine dem Inkassodienstleister verbotene Forderungsabwehr sah. Das Landgericht „verschließe“ sich der Rechtsprechung des Senats.

Ein Inkassodienstleister überschreitet seine Befugnis nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz nicht, wenn er vom Mieter neben der Rückforderung der Miete auch damit beauftragt wurde, die Berliner "Mietpreisbremse" beim Vermieter durch- und die im Mietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen. Die hat der Bundesgerichtshof (erneut) festgestellt und sich mit seiner Revisionsentscheidung das Landgericht Berlin vorgeknöpft.

Ein Inkassounternehmen darf, wenn es überhöhte Mieten von dem Vermieter zurückfordert, auch verlangen, dass dieser in Zukunft den Mietzins auf die zulässige Höhe herabsetzt. Der Bundesgerichtshof erklärte, dass dieses Verlangen keine verbotene Tätigkeit nach dem RDG darstellt. Die Karlsruher Richter beschäftigten sich in diesem Zusammenhang nochmals ausführlich mit der Berliner Mietpreisbremse.

Zwei Vermieter aus dem Landkreis Starnberg müssen einem Mieterpaar wegen der Mietpreisbremse 3.295,44 Euro zu viel gezahlte Miete erstatten. Dies geht aus einer am Freitag bekannt gewordenen Entscheidung des Amtsgericht München hervor. Zudem stellte das AG fest, dass die für die Münchner Wohnung vereinbarte Miete in Zukunft nur 896,25 Euro betragen darf. Die Berufung der Vermieter gegen das Urteil war vor dem Landgericht München I erfolglos geblieben.

Eine Wohnung gilt als "umfassend modernisiert", wenn mindestens ein Drittel der für eine vergleichbare Neubauwohnung notwendigen Kosten investiert wurde. Kosten für reine Instandhaltungsmaßnahmen müssen dabei abgezogen werden, so der Bundesgerichtshof zur "Mietpreisbremse“. Durch die Arbeiten müsse die Wohnung einem Neubau vergleichbar sein.

Mieter haben keine Amtshaftungsansprüche, wenn eine Landesregierung eine Mietenbegrenzungsverordnung mit weitem räumlichem und persönlichem Geltungsbereich erlässt, die wegen Verstoßes gegen die Pflicht zur Begründung der Verordnung unwirksam ist. Bei Gesetzen wie der Mietpreisbremse fehle es an der erforderliche Drittbezogenheit der Amtspflichten, entschied der Bundesgerichtshof.

Ein Vermieter kann sich für die zulässige Höchstmiete nicht auf die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete " Vormiete“ berufen, wenn er die Wohnräume zwischenzeitlich als Büro vermietet hatte. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19.08.2020 entschieden.

Die niedersächsische Mietpreisbremse in ihrer ursprünglichen Form ist nichtig. Der Grund dafür sei, dass mit der Veröffentlichung der Mieterschutzverordnung Ende 2016 nicht auch eine Begründung für die Annahme eines angespannten Wohnungsmarktes geliefert wurde, entschied das Landgericht Hannover am 12.08.2020.

Mit zwei aktuellen Entscheidungen entwickelt der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes seine Rechtsprechung zur Rückforderung überzahlter Miete weiter und stellt Mieterhöhungsklagen auf eine neue verfahrensrechtliche Grundlage.

Der Petitionsausschuss des Bundestages begrüßt Überlegungen der Bundesregierung zu der Frage, ob bestimmte Gemeinden in weitergehendem Umfang als bisher ("soll") zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet werden sollten. Der Ausschuss habe dem Bundestag am 13.05.2020 empfohlen, eine Petition, in der eine ausdrückliche Pflicht zur Erstellung von Mietspiegeln für Gemeinden mit Mietpreisbremse gefordert werde, an das Bundesjustizministerium zu überweisen.