Wann eine Wohnung "umfassend" modernisiert ist
Lorem Ipsum
© hanohiki / stock.adobe.com

Eine Wohnung gilt als "umfassend modernisiert", wenn mindestens ein Drittel der für eine vergleichbare Neubauwohnung notwendigen Kosten investiert wurde. Kosten für reine Instandhaltungsmaßnahmen müssen dabei abgezogen werden, so der Bundesgerichtshof zur "Mietpreisbremse“. Durch die Arbeiten müsse die Wohnung einem Neubau vergleichbar sein.

Umfangreiche Sanierung

Die Mieter einer denkmalgeschützten Wohnung in Berlin verlangten von ihrer Vermieterin eine Rückzahlung von – aus ihrer Sicht – überzahlter Miete. Die Kaltmiete betrug 1.199 Euro, was einem Quadratmeterpreis von 13,99 Euro entsprach. Die ortsübliche Vergleichsmiete lag bei 8,74 Euro/Quadratmeter; der Vormieter hatte nur 485 Euro kalt gezahlt. Allerdings hatte die Eigentümerin umfangreiche Arbeiten durchführen lassen. Noch während der vorigen Vermietung war die Heizung erneuert worden. Während des Leerstands wurden dann Fliesen in Bad und Küche verlegt sowie Parkett im Rest der Räume. Die Elektrik wurde ersetzt, Heizungsrohre in den Boden versetzt und (erstmals) eine Küche eingebaut. Überholt wurden auch die Sanitäreinrichtungen.

Das Amtsgericht Berlin Schöneberg und ihm folgend die 63. Kammer des Landgerichts Berlins sahen die Miethöhe als vertretbar an: Nach einer "umfassenden Modernisierung" im Sinne des § 556f BGB sei der Vermieter bei der ersten Neuvermietung nicht an die Grenze von 10% über der Vergleichsmiete gebunden.

Umfassende Modernisierung?

Die Revision der Mieter führte zum Erfolg: Der BGH verwies den Fall zur weiteren Aufklärung nach Berlin zurück. Der rechtliche Ansatz des LG sei zwar korrekt gewesen; tatsächlich spreche eine Investition von mehr als 1/3 des Werts einer vergleichbaren Neubauwohnung für eine Modernisierung nach § 556f BGB. Da es sich aber bei dieser Vorschrift um eine Ausnahme handelt, so der VIII. Zivilsenat, müsse auch klar zwischen Kosten der Modernisierung und Ausgaben für Instandhaltung getrennt werden. Nur erstere dürften berücksichtigt werden, da Ziel nach der Gesetzesbegründung nicht die Privilegierung einer Wiederherstellung oder Erhaltung gewesen sei. In § 555b BGB sei ein Katalog möglicher Modernisierungsmaßnahmen zu finden.

Für die Beurteilung als umfassende Modernisierung ist nach Ansicht der Karlsruher Richter das Ergebnis der Arbeiten genauso wichtig wie die Höhe der Kosten. Der Zustand müsse mit einem Neubau vergleichbar sein. Hier müsse beachtet werden, dass die Erneuerung der Heizung nicht berücksichtigt werden dürfe, da sie noch im alten Mietverhältnis erfolgt sei. Auch habe das LG es zu Unrecht nicht als Problem angesehen, dass die Fenster durch Denkmalschutzregeln nicht nach heutigem Stand der Technik gedämmt werden konnten.  

zu BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18

Redaktion beck-aktuell, 10. Feb 2021.