Instandhaltungsrückstellung als zu bilanzierendes Wirtschaftsgut: Beteiligung eines Wohnungseigentümers

FG Köln Urt. v. 21.6.2023 – 2 K 158/20 (Revision zugelassen)

Bei Teileigentum – also z.B. einer Mietwohnung in einem Mehrparteienhaus – wird häufig pro Mieteinheit ein bestimmter Betrag in eine gemeinsame Instandhaltungsrückstellung eingezahlt. Die Bilanzierfähigkeit einer solchen Rückstellung wird dabei im Ertrag- und Grunderwerbsteuerrecht unterschiedlich beurteilt, wie ein aktueller Fall des Finanzgerichts (FG) Köln zeigt.

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Problemstellung

Die Klägerin erwarb mehrere Teileigentumsrechte an einer Immobilie für 40.000 €. Gegen den Grunderwerbsteuerbescheid, der ebenfalls von einer Bemessungsgrundlage von 40.000 € ausgegangen war, legte die Klägerin Einspruch ein, da in dem Kaufpreis auch eine Vergütung für die anteilige Instandhaltungsrücklage von 14.000 € enthalten war. Aus Sicht der Klägerin war die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer um diesen Betrag zu mindern.

Die bis vor den BFH (II R 49/17) geführte Klage war erfolglos. Die BFH-Richter stellten fest, dass der Anteil an der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit auch der Anteil an der Instandhaltungsrückstellung nicht einzeln übertragen werden könne. Somit ist die Instandhaltungsrückstellung nicht vom (Teil)Eigentum separierbar und unterliegt damit auch der Grunderwerbsteuer.

In der Folge löste die Klägerin die bisher als Wirtschaftsgut bilanzierte Instandhaltungsrückstellung erfolgsmindernd auf. Dabei bezog sich die Klägerin auf das BFH-Urteil, wonach der Instandhaltungsrückstellung die eigene Verkehrsfähigkeit abgesprochen worden war. Mangels eigenständiger Verkehrsfähigkeit könne somit auch kein aktivierungspflichtiges Wirtschaftsgut vorliegen.

Lösung

Das Finanzamt und das FG Köln widersprechen der Auffassung der Klägerin. In Rechtsprechung und Schrifttum werden zwei unterschiedliche Auffassungen vertreten:

• Nach der einen Sichtweise sind Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung mit ihrer Einzahlung beim Eigentümer abgeflossen, gehören aber aus steuerrechtlicher Sicht nach wie vor zu seinem Vermögensbereich. Erst mit dem Verbrauch durch die Eigentümergemeinschaft kann die Instandhaltungsrückstellung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten zum Abzug gebracht werden.

• Nach der anderen Auffassung sind die Beiträge bereits beim Abfluss abzugsfähig, da sie in den Verfügungsbereich der jeweiligen Eigentümergemeinschaft übergingen und damit der Verfügungsmacht der Immobilieneigentümer entzogen sind.

  Das FG Köln folgt in seinem Urteil der ersten Auffassung. Aus wirtschaftlicher Sicht wird die anteilige Instandhaltungsrückstellung im Veräußerungsfall von einem Wohnungsveräußerer auf den Erwerber übertragen und in der Regel auch abgegolten. Zur vollständigen Erfassung der wirtschaftlichen Lage sind die anteiligen Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung daher in der Bilanz zu aktivieren. Die anderslautende grunderwerbsteuerliche Klassifizierung ist dabei unbeachtlich.

     

Christian Thurow, Dipl.-Betriebsw. (BA), Senior Business Audit Manager, London (E-Mail: c.thurow@thurow.co.uk)

BC 11/2023

BC20231115