WP/StB Prof. Dr. Christian Zwirner und Gregor Zimny
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Problemstellung
Im konkreten Fall hatte der Kläger den Grundbesitzwert eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks im Sachwertverfahren mit € 518.403 ermittelt.
Das zuständige Finanzamt stellte im Jahr 2019 im Wege des Vergleichswertverfahrens einen Grundbesitzwert in Höhe von € 920.000 fest. Dafür zog es den tatsächlich gezahlten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück aus dem Jahr 2017 heran. Vergleichspreise für vergleichbare Grundstücke oder Vergleichsfaktoren konnte der Gutachterausschuss für das zu bewertende Grundstück nicht mitteilen.
Der Kläger hatte Einspruch beim BFH eingelegt und geltend gemacht, dass der Grundbesitzwert nicht im Vergleichswertverfahren bestimmt werden könne, da Vergleichspreise für mehrere Grundstücke und damit eine Abbildung der Marktsituation nicht vorlägen. Ein einzelner Verkaufspreis könne sich nur im Rahmen von § 198 BewG als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zugunsten des Steuerpflichtigen auswirken. Aus diesem Grund könnte laut Kläger der gezahlte Kaufpreis von € 920.000, den das Finanzamt der Grundstücksbewertung zugrunde gelegt hatte, nicht verwendet werden.
Lösung
Der BFH führte aus, dass die Bewertungsmethode für bebaute Grundstücke (§ 180 BewG) von der Grundstücksart (§ 181 Abs. 1 BewG) abhängig ist. Nach § 182 Abs. 2 Nr. 3 BewG sind Ein- und Zweifamilienhäuser grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Nur wenn kein Vergleichswert oder keine Vergleichsfaktoren vorliegen, sind sie im Sachwertverfahren zu bewerten (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG). Konkret bedeutet dies: Liegen weder vom Gutachterausschuss ermittelte Vergleichspreise noch Vergleichsfaktoren vor, kann der Vergleichspreis nach § 183 Abs. 1 S. 1 BewG auch aus einem zeitnah zum Bewertungsstichtag vereinbarten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück abgeleitet werden.
Da für das betreffende Grundstück ein zeitnah zum Bewertungsstichtag vereinbarter Kaufpreis vorlag, hat dieser laut BFH Vorrang vor einem mit dem Sachwertverfahren ermittelten Wert.
Hinweis für die Bilanzierungspraxis: Mit der Entscheidung stellt das BFH die Vorgehensweise bei der Bewertung von Grundstücken nach dem BewG klar und erhöht die Hürde für die Anwendung des Sachwertverfahrens. |
WP/StB Prof. Dr. Christian Zwirner,
Dr. Kleeberg & Partner GmbH WPG StBG, München (www.kleeberg.de)
Gregor Zimny, CVA, Dr. Kleeberg & Partner GmbH WPG StBG, München
BC 2/2023
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