Gegenleistung bei der Veräußerung von Grundstücken mit Solar- bzw. Photovoltaikanlagen

FinMin Niedersachsen Erlass v. 30.4.2026 – S 4503-018

Das Finanzministerium Niedersachsen hat zu der Frage Stellung genommen, ob der Kaufpreisanteil für Solar- oder Photovoltaikanlagen beim Erwerb eines Grundstücks in die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung einfließen sollte.

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Grundsätzliches

• Solaranlagen dienen hauptsächlich der Erwärmung von Wasser für sanitäre Zwecke oder der Raumheizung. Daher werden sie in der Regel als Bestandteile des Gebäudes betrachtet. Der Anteil des Kaufpreises, der auf die Solaranlage entfällt, zählt zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.

• Photovoltaikanlagen hingegen produzieren Strom, der ins allgemeine Netz eingespeist wird. Wenn sie als Aufdachanlagen gestaltet sind und somit keinen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks darstellen, gehört das dafür gezahlte Entgelt nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung. Photovoltaikanlagen, die stattdessen als Ersatz für eine benötigte Dacheindeckung oder als Teil einer Fassade installiert werden, gelten als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und sind daher bei der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung zu berücksichtigen.

Auffassung des FinMin Niedersachsen

Zu der Frage, ob beim Erwerb eines Grundstücks der Kaufpreisanteil für Solar- bzw. Photovoltaikanlagen in die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung einzubeziehen ist, vertritt das Finanzministerium Niedersachsen folgende Auffassung:

Gegenstand der Besteuerung bei der Grunderwerbsteuer sind nach § 1 GrEStG Rechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Darunter sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts zu verstehen (§ 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG). Zum Grundstück gehören deshalb sämtliche Bestandteile (§§ 93 bis 96 BGB), also auch die Gebäudebestandteile, wie z.B.

• Heizungsanlagen,

• fest eingebaute Bad- und Sanitäreinrichtungen,

• Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Heizung sowie

• die Dacheindeckung.

Solaranlagen dienen der Wärmegewinnung durch Sonnenlicht. Diese Technik wird überwiegend zur Erwärmung von Wasser für den sanitären Bereich oder zur Raumheizung eingesetzt, meist zur Ergänzung der bereits vorhandenen Wärmeversorgung (vgl. BFH Urt. v. 14.7.2004 – IX R 52/02, BStBl. II 2004, 949, DStRE 2004, 1123). Da Heizungsanlagen regelmäßig Gebäudebestandteile sind, gehört der auf die Solaranlage entfallende Kaufpreisanteil zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.

Photovoltaikanlagen erzeugen Strom durch Sonnenenergie. Photovoltaikanlagen, die als Aufdachanlagen konzipiert sind, stellen unabhängig davon, ob sie der Versorgung des Grundstücks oder auch der Energieerzeugung und Einspeisung in öffentliche Energienetze dienen (Lieferung an Energieversorger), Zubehör des Grundstücks dar. Das auf sie entfallende Entgelt gehört daher nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.

Photovoltaikanlagen, die als Ersatz für eine ansonsten erforderliche Dacheindeckung (z.B. mit Ziegeln oder Schiefer) oder als Fassadenteil (z.B. anstelle von Fassadenelementen oder Glasscheiben) eingebaut bzw. befestigt werden (dach- oder fassadenintegrierte Photovoltaikanlagen), sind dagegen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und als solche bei der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung auch bei vollständiger oder teilweiser Einspeisung in öffentliche Energienetze vollständig zu berücksichtigen.

WP/StB Kai Peter Künkele, Dr. Kleeberg & Partner GmbH WPG StBG, München (www.kleeberg.de)

BC 8/2026

BC20260808