BFH-Urteil vom 24.10.2017, II R 40/15
Im Steuerrecht werden Immobilien häufig mithilfe des sog. Ertragswertverfahrens bewertet. Doch wie wirkt sich ein Sanierungsstau auf den ermittelten Ertragswert aus? Hierzu hat nun der BFH Stellung genommen.
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Problemstellung
Der Kläger erhielt von seiner Mutter ein Grundstück mit Mehrfamilienhaus geschenkt. Für die Ermittlung des Schenkungswerts wurde ein Ertragswertgutachten bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingeholt. Der Sachverständige ermittelte einen Ertragswert von 800.000 €, von welchem er pauschale Kosten für die Beseitigung eines Reparaturstaus von 170.000 € abzog. Der bereinigte Ertragswert/Verkehrswert betrug 630.000 €.
Aus Sicht des Finanzamts waren die pauschal geschätzten Reparatur- und Instandsetzungskosten der Höhe nach nicht plausibel, so dass im Schenkungsteuerbescheid ein Ertragswert (Verkehrswert) von 699.000 € angesetzt wurde.
Lösung
Der BFH kommt zu dem Schluss, dass das Finanzamt zu Recht eine Kürzung der künftigen Sanierungskosten vorgenommen hat. Die Wertermittlung der Immobilie beruht auf den Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Gemäß § 138 Abs. 4 BewG kann ein niedrigerer Wert (gemeiner Wert) angesetzt werden, wenn er unter dem nach den Vorschriften der §§ 143, 145 bis 149 BewG ermittelten Wert liegt. Die Beweislast hierfür liegt beim Steuerpflichtigen. Der Ansatz einer Kostenpauschale ist hier nicht ausreichend. Vielmehr muss im schlüssig nachvollziehbaren Gutachten dargelegt werden, wie sich die Mängel und Schäden auf den Verkehrswert auswirken. Dabei ist auch das Alter der Immobilie zu berücksichtigen. Allgemeine Verweise, z.B. auf die jahrelange persönliche Erfahrung des Gutachters, sind nicht ausreichend.
Darüber hinaus hat der Gutachter im Ausgangsfall nicht alle Wohnungen besichtigt. Die unzureichende Erhebung und Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen entspricht nicht den rechtlichen Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Gutachten. Außerdem geht der Sachverständige in dem Gutachten ausdrücklich davon aus, dass je nach Art und Umfang der Reparaturarbeiten eine Erhöhung der erzielbaren Mietzinsen denkbar sei. Somit bewirkt die mit der Reparatur verbundene Modernisierung eine Erhöhung des Ertragswerts. Auch dies spricht dagegen, den Kostenabschlag in der vom Gutachter vorgenommenen Höhe steuerlich anzuerkennen.
- Aus Sicht des BFH weist das Gutachten gravierende qualitative Mängel auf, die eine abweichende Wertermittlung erfordern. Dies zeigt: Selbst „Expertengutachten“ – wie hier von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen – sind in der Steuerplanung mit Vorsicht zu genießen.
- Bei der Berücksichtigung von Sanierungskosten im Ertragswertverfahren ist zu beachten, dass eine Sanierung unter Umständen eine Erhöhung der künftigen Einnahmen (und damit des Ertragswerts) bewirkt. Hier kommt es darauf an, in welchem Zeitraum die Sanierung durchgeführt wird und ab wann mit positiven Auswirkungen auf die künftigen Zahlungsströme zu rechnen ist. Dies erfordert eine Ertrags- und Aufwandsplanung. Selbstständige Bilanzbuchhalter können hierbei vor allem bei größeren Wohneinheiten, aber auch bebauten Grundstücken für Produktions- und Dienstleistungszwecke wertvolle Unterstützung bei der betriebswirtschaftlichen Planung geben.
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Christian Thurow, Dipl.-Betriebsw. (BA), Senior Business Audit Manager, London (E-Mail: Thurow@virginmedia.com)
BC 3/2018
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