Hinsichtlich negativer Entwicklungen an den Immobilienmärkten berichtet das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) über mögliche Risiken aus der Bilanzierung, insbesondere der Bewertung von Immobilien. Verkehrswertgutachten müssen unter den aktuellen Umständen mit besonderer Sorgfalt geprüft werden. Außerdem ergeben sich weitere Besonderheiten bei der Risikovorsorge von Kreditinstituten und bei der Bewertung von Kapitalanlagen in Immobilien.

Praxis-Info!

Die Bau- und Immobilienbranche steht derzeit aufgrund steigender Finanzierungszinsen, inflationsgetriebener Materialkosten sowie Verzögerungen in der Lieferkette stark unter Druck. In diesem Zusammenhang steigen die Insolvenzen im Immobilienbereich an, während die Zahl der Transaktionen im gewerblichen Immobilienbereich stark eingebrochen ist. Damit mangelt es an marktbezogenen Vergleichsmaßstäben. Insofern ergeben sich auch Auswirkungen auf die Bilanzierung von Immobilien dem Grunde und der Höhe nach. Im Januar 2024 hat auch die BaFin bedeutsame Risiken aus der Entwicklung der Immobilienmärkte erneut in den Fokus ihrer Aufsichtstätigkeit gerückt.

Zur Hilfestellung im Umgang mit den Risiken an den Immobilienmärkten äußert sich das IDW über die Bewertung von Immobilien und fasst bereits veröffentlichte Hinweise zur Bewertung von Immobilien bei Kreditinstituten und zur Bewertung von Kapitalanlagen in Immobilien zusammen und ergänzt diese um Hinweise zu wertbegründenden und wertaufhellenden Ereignissen nach dem Abschlussstichtag. Die IDW Arbeitshilfe zum Umgang mit Risiken an den Immobilienmärkten ist im Mitgliederbereich des IDW veröffentlicht.

Bewertung von Immobilien

Diese negative Entwicklung am Immobilienmarkt erfordert besondere Sorgfalt bei der Erstellung oder Würdigung von Verkehrswertgutachten. Laut Fachausschuss für Unternehmensbewertung und Betriebswirtschaft (FAUB) sowie dem Immobilienwirtschaftlichen Fachausschuss (IFA) des IDW kommt es auf den Bewertungsanlass, das Bewertungsverfahren sowie die Umstände des Einzelfalls an. Das umfasst:

• die Plausibilität der verwendeten Prämissen,

• eine angemessene Berücksichtigung von Unsicherheiten hinsichtlich Wertentwicklung und Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie und

• die Aktualität der verwendeten Parameter (z.B. Mieten, Mietentwicklung oder Liegenschafts- bzw. Kapitalisierungszinssätzen).

Dabei ist generell zu beachten, dass für die Bewertung von Immobilien individuelle Faktoren wie Assetklasse, Nutzungsart und Standortfaktoren eine große Bedeutung haben, weshalb keine pauschalen Aussagen zum Wert oder zur Wertentwicklung möglich sind.

Maßgeblich für die bilanzielle Bewertung von Immobilien sind die am Abschlussstichtag geltenden bewertungserheblichen Verhältnisse. Werterhellende Entwicklungen und Ereignisse, die erst nach Stichtag bis zum Ende der Aufstellung bekannt geworden sind, die zum Stichtag aber bereits verursacht waren, müssen daher berücksichtigt werden. Im Gegensatz dazu dürfen wertbegründende Entwicklungen und Ereignisse nach dem Stichtag nicht mehr in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung des Abschlusses für das laufende Geschäftsjahr berücksichtigt werden. Ggf. ist eine Anhangangabe nach Maßgabe des § 285 Nr. 33 HGB erforderlich.

Bei Immobilien ohne Veräußerungsabsicht am Abschlussstichtag kann für bilanzielle Zwecke auch das Zukunftserfolgswertverfahren angewendet werden. In diesem Verfahren werden für die Bewertung, basierend auf Planungen und Annahmen, Ein- und Auszahlungen bzw. Erträge und Aufwendungen herangezogen. Die Ausführungen zum Einbezug werterhellender Ereignisse sowie zum Ausschluss wertbegründender Ereignisse nach dem Abschlussstichtag sind unverändert anzuwenden.

Bewertung von Kapitalanlagen in Immobilien

Versicherungsunternehmen haben Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken nach den für das Anlagevermögen geltenden Vorschriften zu bewerten (§ 341b Abs. 1 Satz1 HGB). Der IDW RS IFA 2 gibt folgende Kriterien für die Beurteilung einer dauernden Wertminderung bei dauerhafter Nutzungsabsicht von Grund und Boden bzw. Gebäuden vor:

• Der beizulegende Wert liegt am Stichtag unter dem Buchwert und

• die diesem Wert zugrunde liegende Wertminderung ist voraussichtlich nicht nur vorübergehend.

Eine vorübergehende Wertminderung kann nur angenommen werden, wenn aufgrund nachweisbarer Umstände angenommen kann, dass zumindest mittelfristig die Gründe für eine außerplanmäßige Abschreibung nicht mehr bestehen werden. Der Beurteilungszeitraum dafür liegt bei 3 bis 5 Jahren. Bei besonders langer Restnutzungsdauer (i. d. R. über 40 Jahren) kann der Beurteilungszeitraum auf bis zu 10 Jahre ausgeweitet werden.

Anhaltspunkte dafür, dass Notwendigkeit zu einer Beurteilung einer dauerhaften Wertminderung besteht, können aus folgenden externen und internen Indizien abgeleitet werden:

• Der Wert der Immobilie ist während der Berichtsperiode deutlich stärker gesunken, als durch gewöhnliche Nutzung und Zeitablauf zu erwarten wäre.

• Beobachtbare technische, marktbezogene, gesetzliche oder ähnliche Veränderungen mit nachteiligen Folgen für die Immobilie, die den beizulegenden Wert wesentlich mindern, dazu zählen auch Marktbeobachtungen von realisierbaren Veräußerungspreisen für vergleichbare Immobilien die deutlich unter den Werten aus dem Bewertungsgutachten liegen.

• Signifikante Veränderungen mit nachteiligen Folgen für die Art und Weise, in der die Immobilie genutzt wird oder in Zukunft genutzt werden kann (z. B. Vermietungsstand, Erhöhung der Freiflächen oder Neueinschätzung der Nutzungsdauer).

Aus dem internen Berichtswesen ergeben sich folgende Indikatoren:

• Mieteinnahmen sind signifikant niedriger als ursprünglich geplant,

• die erwarteten Verluste aus der Immobilie haben sich signifikant erhöht oder

• schlechtere Entwicklung interner Steuerungskennzahlen im Zeitablauf (z.B. Relation Jahresnettokaltmiete zum ausgewiesenen Wertansatz im Zeitablauf).

Bei Vorliegen der Voraussetzungen für eine dauernde Wertminderung muss eine außerplanmäßige Abschreibung vorgenommen werden.

Risikovorsorge bei Kreditinstituten

Die Werthaltigkeit von Kreditforderungen gegenüber Immobilienunternehmen und Projektentwicklern stellt einen wesentlichen Punkt bei der Bilanzierung von Kreditinstituten dar. Auch Kreditausreichungen gegenüber Unternehmen der Bau- und Zulieferindustrie (enge Verbindung zum Immobiliensektor) sind in diesem Zusammenhang von Bedeutung. Die Risiken der aktuellen Entwicklung der Immobilienmärkte haben hier besonders Berücksichtigung zu finden.

IDW RS BFA 7 behandelt die Risikovorsorge für vorhersehbare, noch nicht individuell konkretisierte Adressenausfallrisiken im Kreditgeschäft von Kreditinstituten. Demnach sind hier grundsätzlich die handelsrechtlichen Vorschriften zu Einzelwertberichtigungen und Pauschalwertberichtigungen anzuwenden. Hinsichtlich der Werthaltigkeit von Kreditforderungen sind die individuellen Verhältnisse des Kreditengagements und etwaiger Sicherheiten zu berücksichtigen. Die Werthaltigkeit der Sicherheiten ist dementsprechend zu prüfen. In Konzernstrukturen kommt es bei der Werthaltigkeit von Kreditforderungen zusätzlich auf die wirtschaftliche Lage der Unternehmensgruppe an und ob sich hieraus Auswirkungen auf die Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers ergeben. Insbesondere bei gruppeninternen Finanzierungsstrukturen oder der Bereitstellung von Sicherheiten ist dies zu beachten.

Außerdem ist auf eine angemessene, transparente Berichterstattung im Anhang und Lagebericht zu achten. Dies betrifft unter anderem etwaige Ausfallrisiken oder die erfolgte bilanzielle Risikovorsorge. Im Fokus des Abschlussprüfers hat die Angemessenheit der Risikovorsorge zu stehen. Dies betrifft die Einzelwertberichtigungen und Pauschalwertberichtigungen inkl. werthaltiger Sicherheiten sowie die Ausführungen in Anhang und Lagebericht. Im Prüfungsbericht hat der Abschlussprüfer über sogenannte „bemerkenswerte Kredite“ i. S. von § 34 f. PrüfbV zu berichten.

Das IDW gibt mit seiner aktuellen Übersicht eine Hilfestellung bei der Bewertung von Immobilien, die gerade bei der aktuellen Entwicklung der Immobilienmärkte mit Unsicherheiten und Risiken behaftet ist. Diese reichen von erhöhten Zinsen übersteigende Rohstoffkosten bis hin zu Verzögerungen in der Lieferkette. Die Ausführungen sind nicht nur für Abschlussprüfer von Relevanz, sondern können auch Unternehmen eine gute Orientierungshilfe bei der Bilanzierung von Immobilien, entsprechenden Forderungen sowie hiermit in Zusammenhang stehende Wertberichtigungen bieten.

WP/StB Prof. Dr. Christian Zwirner,
Dr. Kleeberg & Partner GmbH WPG StBG, München (www.kleeberg.de)

BC 3/2024

BC20240317