Die tatsächlich gezahlte Grundsteuer ersetzt den Einheitswert als Bemessungsgrundlage

Der Gesetzgeber hat mit dem Jahressteuergesetz 2024 die einfache gewerbesteuerliche Grundbesitzkürzung nach § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG neu gefasst: Ab dem Erhebungszeitraum 2025 bemisst sich die Kürzung nicht mehr nach dem Einheitswert, sondern nach der tatsächlich als Betriebsausgabe erfassten Grundsteuer. Hintergrund ist die Grundsteuerreform 2025, die den Bundesländern über die Länderöffnungsklausel eigene Bewertungsmodelle erlaubt.

Praxis-Info!

Ausgangspunkt der Neuregelung

Wer als Unternehmen ein eigenes Grundstück besitzt, zahlt darauf Grundsteuer. Weil die Nutzung des Grundstücks gleichzeitig als Teil des Betriebsvermögens den Gewerbeertrag erhöht, würde es ohne Ausgleich einmal über die Grundsteuer und einmal über die Gewerbesteuer doppelt besteuert werden.

Genau das soll die einfache Grundbesitzkürzung verhindern: Bislang wurde dafür pauschal der sogenannte Einheitswert herangezogen, der oft seit Jahrzehnten unverändert war und mit der tatsächlichen Grundsteuerzahlung wenig zu tun hatte.

Mit dem Jahressteuergesetz 2024 änderte sich das: Ab dem 1.1.2025 zählt für die Kürzung des Gewerbeertrags nicht mehr der Einheitswert, sondern die Grundsteuer, die das Unternehmen tatsächlich zahlt.

Zweck der einfachen Grundbesitzkürzung

Die Doppelbelastung von Grundbesitz mit Grundsteuer und Gewerbesteuer betrifft nicht nur Immobilienunternehmen, sondern jeden Gewerbebetrieb, der Grundstücke im Betriebsvermögen hält. Der Gesetzgeber begegnet dem mit der einfachen Grundbesitzkürzung nach § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG: Der Gewerbeertrag wird um einen Betrag gemindert, der die bereits gezahlte Grundsteuer widerspiegeln soll.

Anders als die erweiterte Grundbesitzkürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 ff. GewStG, die nur reinen Grundstücksunternehmen offensteht, gilt die einfache Kürzung branchenunabhängig für jedes Unternehmen mit Betriebsgrundbesitz.

Der Auslöser: Grundsteuerreform 2025 + Länderöffnungsklausel

Auslöser der Neuregelung war die Grundsteuerreform, die zum 1.1.2025 in Kraft trat. Sie erlaubt es den Bundesländern, bei der Grundsteuer vom Bundesmodell abzuweichen und eigene Bewertungsverfahren einzuführen.

Fünf Länder, darunter Baden-Württemberg, Bayern und Hessen, machten davon Gebrauch. Für die einfache Grundbesitzkürzung wurde das zum Problem: Sie sollte künftig eigentlich am bundeseinheitlichen „Grundsteuerwert“ nach § 219 BewG ansetzen.

Die Neuregelung im Detail

Mit dem Jahressteuergesetz 2024 hat der Gesetzgeber § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG neu gefasst: Statt des Einheitswerts wird die Kürzung nun anhand der im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfassten Grundsteuer bemessen, und zwar unabhängig davon, nach welchem Modell das jeweilige Bundesland die Grundsteuer erhebt. Damit ist die Norm bundeseinheitlich anwendbar, ohne dass es auf einen Grundsteuerwert nach Bundesmodell ankommt. Erstmals anzuwenden ist die Neufassung für den Erhebungszeitraum 2025 (§ 36 Abs. 4b GewStG).

Praxisfolgen für Unternehmen

Konkret bedeutet diese Neuregelung für Unternehmen mit Betriebsgrundbesitz vor allem eines:

Die Grundsteuer muss ab dem Erhebungszeitraum 2025 separat und nachvollziehbar als Betriebsausgabe erfasst werden, da sie nun direkte Bemessungsgrundlage der Kürzung ist.

In der Praxis dürfte die Kürzung dadurch tendenziell höher ausfallen als bisher, da die tatsächliche Grundsteuerbelastung in der Regel über dem lag, was der anteilige bisherige Einheitswert widerspiegelte.

WP/StB Prof. Dr. Christian Zwirner,
Dr. Kleeberg & Partner GmbH WPG StBG, München (www.kleeberg.de)

StB Sebastian Schöffel, Dr. Kleeberg & Partner GmbH WPG StBG, München

BC 9/2026

BC20260922