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LG Berlin: Vermieter muss in Nebenkostenabrechnung Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen erteilen

  • zu LG Berlin , Urteil vom 18.10.2017 - 18 S 339/16
Ein Mieter kann von seinem Vermieter verlangen, in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufzuschlüsseln, dass der Mieter zum Zweck der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann. Dies hat das Landgericht Berlin am 18.10.2017 entschieden (Az.: 18 S 339/16).

Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen in Mietvertrag ausgeschlossen

Die Parteien des Rechtsstreits hatten im Jahr 2014 einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin-Charlottenburg geschlossen. Wie häufig war der Mieter auch hier verpflichtet, auf die Kosten für Heiz- und Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten, über die dann periodengerecht abzurechnen war. In der Klausel § 3 Nr. 4 des Mietvertrages war vereinbart, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, dem Mieter eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen. Mit seiner Klage nahm der Mieter den Vermieter dennoch darauf in Anspruch, ihm für das Jahr 2014 eine solche Bescheinigung auszustellen, hilfsweise zumindest verschiedene Positionen, die Frisch- und Schmutzwasser und sonstige Nebenkosten betrafen, nach einzelnen Leistungen und Beträgen aufzuschlüsseln.

LG Berlin: Mieter muss erbrachte Dienstleistungen aus Abrechnung ermitteln können

Das LG Berlin gab dem Mieter hinsichtlich des eingeschränkten Hilfsklageantrages Recht, nachdem das Amtsgericht Charlottenburg in erster Instanz noch die Klage insgesamt abgewiesen hatte. Der Mieter habe das Recht, zumindest eine Betriebskostenabrechnung von dem Vermieter zu verlangen, anhand derer sich die Beträge ermitteln ließen, die für haushaltsnahe Dienstleistungen erbracht worden seien. Der Vermieter müsse zwar weder eine “Steuerbescheinigung nach § 35a EStG” erteilen noch gewissermaßen steuerberatend tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als Aufwendungen "für haushaltsnahe Dienstleistungen" einordnen und bezeichnen. Der Mieter müsse jedoch die Möglichkeit erhalten, selbst anhand der Betriebskostenabrechnung zu ermitteln, welche Dienstleistungen erbracht und welche Beträge dafür aufgewendet worden sind. Dafür sei erforderlich, dass Pauschalrechnungen aufgeschlüsselt und der Anteil der Dienstleistungen ausgewiesen würden.

Ausschlussklausel in Mietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam

Dem Mieter sei nicht zuzumuten, selbst anhand der Geschäftsunterlagen bei der Hausverwaltung die Einzelrechnungen zusammenzustellen und zuzuordnen. Dies obliege vielmehr dem Vermieter. Für ihn falle kaum messbarer zusätzlicher Aufwand an, wenn er die Betriebskostenabrechnung erstelle beziehungsweise erstellen lasse und in diesem Rahmen die zuvor beschriebenen Erläuterungen in die Abrechnung mit aufgenommen würden. Dieser Verpflichtung könne sich der Vermieter nicht durch die Klausel in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages entziehen. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter unangemessen und sei zudem als überraschende Regelung unwirksam.

Zum Thema im Internet

Den Volltext des LG-Urteils finden Sie als pdf-Datei auf den Seiten des Gerichts.

Aus der Datenbank beck-online

AG Berlin-Lichtenberg, Keine Vergütung des Vermieters für Ausstellen der Bescheinigung über "haushaltsnahe Dienstleistungen“ 2009, NZM 2012, 236

Beck, Haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG - Auswirkungen für Vermieter und Verwalter, ZWE 2008, 313
Redaktion beck-aktuell, Verlag C.H.BECK, 19. Oktober 2017 .

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