Das VG Berlin hat entschieden, dass fünf Grundstückseigentümerinnen in Milieuschutzgebieten weiterhin an die Vereinbarungen mit den Bezirken der Stadt Berlin gebunden sind, die sie zur Abwendung eines Vorkaufsrechts getroffen hatten. Die Vereinbarungen hatten einen Verzicht der Bezirke auf das bezirkliche Vorkaufsrecht und Verpflichtungen der Erwerberinnen für zwanzig Jahre umfasst (Urteile vom 25.03.2026 – VG 19 K 84/22 u.a.).
Zwischen 2018 und 2021 sollten in Berlin-Mitte, Neukölln und Tempelhof-Schöneberg mehrere mit größeren Wohnhäusern bebaute Grundstücke verkauft werden. Die Bezirke machten jeweils ihr Vorkaufsrecht geltend. Um dieses abzuwenden, schlossen die Käuferinnen mit den Bezirken Abwendungsvereinbarungen, die beiden Seiten Rechtssicherheit geben sollten. Die Bezirke verzichteten darin verbindlich auf den Erwerb der Grundstücke. Im Gegenzug verpflichteten sich die Eigentümerinnen, die Häuser über zwanzig Jahre hinweg nicht in Wohnungseigentum umzuwandeln und keine größeren baulichen Maßnahmen vorzunehmen, die die Zusammensetzung der Bewohnerschaft verändern könnten.
Nachdem das BVerwG im November 2021 entschieden hatte, dass ein Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten ausgeschlossen gewesen wäre, hatten die Eigentümerinnen der Grundstücke argumentiert, sie seien an die Abwendungsvereinbarungen nicht länger gebunden. Denn die Bezirke hätten sich eine unzulässige Gegenleistung versprechen lassen.
Schnelle Rechtssicherheit als Gegenleistung für Verpflichtungen
Das VG Berlin folgte dieser Auffassung nicht. Die Käuferinnen wie auch die Bezirke seien sich im Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarungen übereinstimmend bewusst darüber gewesen, dass die rechtlichen Grenzen des Vorkaufsrechts und die Voraussetzungen für dessen Abwendung höchstrichterlich noch nicht geklärt seien. Die Vereinbarungen seien geschlossen worden, um durch einen umfassenden Vergleich Rechtssicherheit zu schaffen, ohne auf ein rechtskräftiges Urteil warten zu müssen.
Im Gegenzug für die jeweils übernommenen Verpflichtungen der Käuferinnen hätten die Bezirke darauf verzichtet, ein Vorkaufsrecht geltend zu machen und dadurch einen schnellen Vollzug der Kaufverträge ermöglicht. Es sei den Klägerinnen nicht unzumutbar, an die Vereinbarungen weiterhin gebunden zu sein.
Gegen die Urteile kann jeweils ein Antrag auf Zulassung der Berufung beim OVG Berlin-Brandenburg gestellt werden.
