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Im Jahr 2015 wurde in Deutschland die sogenannte Mietpreisbremse in das BGB aufgenommen. Bei der Neuvermietung einer Wohnung darf die Miete danach zu Mietbeginn höchstens 10% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse gilt in Gegenden, die die jeweilige Landesregierung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt. Hier soll sie Mieterinnen und Mieter vor Preissprüngen schützen. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind neu gebaute Wohnungen, die nach Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sowie Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet werden.
Mietpreisbremse seit 2015 mehrfach verlängert
Bei ihrer Einführung 2015 war die Dauer der Mietpreisbremse auf höchstens fünf Jahre beschränkt. Mit einem Gesetz wurden die Landesregierungen dann aber zum 1. April 2020 ermächtigt, die Preisbremse in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung um jeweils höchstens fünf Jahre zu verlängern. Begründet wurde dieser Schritt damit, dass die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten fortbestehe und die ursprünglich angedachte Dauer der Mietpreisbremse von fünf Jahren nicht ausreiche, um die Situation zu verbessern. Auch der Berliner Senat hat im Jahr 2020 von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und die Mietpreisbremse für fünf Jahre verlängert.
Gegen die Mietpreisbremse hat eine Gesellschaft, die Eigentümerin und Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung ist, Verfassungsbeschwerde erhoben. Zuvor hatte sie gegen den Mieter geklagt. Die auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer geringeren Miete war aber letztinstanzlich erfolglos gewesen. Mit der Verfassungsbeschwerde griff die Gesellschaft die Entscheidung des BGH und mittelbar die gesetzlichen Vorschriften über die Miethöhenregulierung sowie die vom Berliner Senat erlassene Rechtsverordnung an.
BVerfG: Gewinnbringendste Nutzung des Eigentum nicht geschützt
Das BVerfG Hat die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen (Beschluss vom 08.01.2026 – 1 BvR 183/25). Weder die Mietpreisbremse selbst noch die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin verletzten die
Vermieterin in ihren Grundrechten. Die Mietpreisbremse verstoße insbesondere nicht gegen die Eigentumsfreiheit nach Art. 14 Abs. 1 GG. Mit ihrem Beschluss knüpft die Kammer an einen früheren Beschluss aus dem Juli 2019 an, wonach die Grundrechtseingriffe durch die Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 gerechtfertigt waren. Die zwischenzeitlichen Entwicklungen führten zu keinem anderen Abwägungsergebnis, so die Karlsruher Richterinnen und Richter.
"Die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verfolgt legitime Ziele und ist zu deren Erreichung geeignet und erforderlich", so die Kammer. Der Eignung der Mietpreisbremse stehe nicht entgegen, dass diese in der Praxis nicht immer eingehalten werde.
Die Mietpreisbremse sei auch nicht unverhältnismäßig. Sie stelle keinen schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsfreiheit des Vermieters dar. Art. 14 Abs. 1 GG schütze nicht die gewinnbringendste Nutzung des Eigentums. Die Regulierung der Mieten solle insbesondere die Ausnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt verhindern. Den Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer stünden die – ebenfalls berechtigten – Interessen der Wohnungssuchenden sowie Gemeinwohlbelange gegenüber, die auch das Sozialstaatsprinzip beträfen. Die Mietpreisbremse trage mit der Regulierung der Miethöhe einem sozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch den hohen Bedarf und das knappe Angebot an Mietwohnungen entstehe. Ebenfalls sei zu berücksichtigen, dass die Mietpreisbremse keine absolute Höchstgrenze vorgebe, sondern sich an Vergleichsmieten orientiere, was die Wirtschaftlichkeit der Wohnungsvermietung regelmäßig sicherstelle.
Vertrauensschutz steht Verlängerung nicht entgegen
Den in § 556d BGB in der Fassung aus dem Jahr 2020 gefundenen Ausgleich hält das BVerfG – auch mit Blick auf die ermöglichte Verlängerung der Miethöhenregulierung um weitere fünf Jahre – für "nicht unangemessen". Insbesondere sichere die Verordnungsermächtigung in Absatz 2 weiterhin ab, dass die Miethöhenregulierung weder in zeitlicher noch in räumlicher Hinsicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgeht. Anders als bei unbefristeten Regelungen sei der die Mietenregulierung erst aktivierende Verordnungsgeber gefordert, die Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit einer (weiteren) Mietenbegrenzung in regelmäßigen Abständen neu zu prüfen und seine Entscheidung hinreichend zu begründen.
Auch die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes stritten nicht gegen eine Verlängerung der Miethöhenregulierung, so das BVerfG weiter. Allein aus dem Umstand, dass die Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn ursprünglich auf fünf Jahre befristet eingeführt wurde, lasse sich kein besonderer Vertrauenstatbestand zugunsten von zur Wiedervermietung von Wohnungen bereiten Vermieterinnen und Vermietern ableiten. Dies gelte auch, soweit bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbarte Mieterhöhungen in Form der Staffelmieten betroffen sind.
Auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020 lässt das BVerfG unbeanstandet. Der Senat von Berlin habe eine Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren als erforderlich ansehen dürfen.
