Am Wochenende hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) einen lange erwarteten Referentenentwurf zur Reform des Mietrechts vorgelegt. Der Entwurf verfolgt verschiedene Ziele: Neben "Anpassungsbedarf aus vorangegangenen Gesetzgebungsaktivitäten" geht es vor allem darum, Mieterinnen und Mieter zu schützen. Dies bezieht sich vor allem auf die Ballungszentren, wo Wohnraum ohnehin knapp ist; bei genauer Betrachtung dürften die angedachten Änderungen aber nicht für alle Großstädte relevant werden.

Neu ist, dass der Gesetzgeber eine Regelung zur Mietpreishöhe für möblierte Wohnungen geschaffen hat. Nach der Neuregelung (§ 556d Abs. 1a BGB) soll – aber nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – bei fertig eingerichteten Wohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete um einen angemessenen Möblierungszuschlag erhöht werden. Als angemessen soll bei voll ausgestattetem Wohnraum in der Regel ein Zuschlag von 5% der Nettokaltmiete gelten. Anschaffungswert und Abnutzungsgrad seien zu berücksichtigen.  

Was ist eigentlich "vollmöbliert"?

Nach der Gesetzesbegründung handelt es sich bei den 5% um eine Regelvermutung, die von beiden Parteien widerlegt werden kann – für einen Vermieter etwa, sofern die Möblierung besonders hochwertig ist, für eine Mieterin im Gegenzug bei alten bzw. wertlosen und abgenutzten Möbeln. Bei teilmöblierten Wohnungen soll die Vermutung des § 556d Abs. 1a BGB dagegen nicht gelten – sie sei, so der Gesetzgeber, einer "typisierenden Betrachtung schwer zugänglich". Unklar bleibt dann allerdings, was "vollmöbliert" im Einzelfall wirklich bedeuten soll. Der Entwurf stellt immerhin klar, dass es auf vorhandene Haushaltsgegenstände wie Geschirr und Besteck nicht ankommen wird. Nach der Gesetzesbegründung soll eine "weit überwiegend vom Vermieter" ausgestattete Wohnung, die sofort vom Mieter bewohnbar ist, genügen. Im Einzelfall wird es also den Amts- und Landgerichten überantwortet, die gebotene Abgrenzung zu treffen. Diese sollen die Höhe des Zuschlags ggf. auch nach § 287 ZPO schätzen können, was teure Sachverständigengutachten dazu erspart. Nicht begründet wird allerdings, warum der Gesetzgeber gerade von einem Zuschlag von 5% als Regelfall ausgeht.  

Berücksichtigt ein Mietspiegel bereits die Möblierung, soll ein Möblierungszuschlag nicht möglich sein. Neu ist auch, dass der Vermieter bzw. die Vermieterin gemäß § 556d Ib BGB verpflichtet wird, seinen oder ihren Mieterinnen und Mietern vor Vertragsschluss unaufgefordert Auskunft über die Höhe des Zuschlags zu erteilen. Geschieht das nicht, gilt die Wohnung als unmöbliert. Diese vorvertragliche Hinweispflicht ist indes nicht ganz neu, bereits heute gibt es eine solche Auskunftspflicht z.B. in § 556 Abs. 1a BGB bei der Vormiete für die Mietpreisbremse.  

Vorübergehender Bedarf wird kodifiziert

Auf wenig Begeisterung bei den Vermieterverbänden dürfte eine Neuregelung in § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB stoßen. Bislang gelten diverse Mieterschutzvorschriften (Mietpreisbremse, sozialer Kündigungsschutz, usw.) nicht für "Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist". Die zeitliche Begrenzung des vereinbarten Wohnzwecks ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten: zwischen drei und zwölf Monaten wird je nach Einzelfall alles vertreten. Der Referentenentwurf schließt sich nun der wohl h.M. an, die von einem Zeitraum von maximal sechs Monaten ausgeht und normiert dies – neben dem weiterhin als notwendig erachteten Sonderbedarf – nun ausdrücklich. Nun ist etwa eine Verlängerung eines viermonatigen Vertrages nur um zwei Monate möglich, soll der Mieter nicht in den Genuss der Mieterschutzvorschriften kommen. 

So sinnvoll diese Klarstellung auf der zeitlichen Schiene auch ist, so schwieriger könnte es nun etwa für Studentinnen oder Studenten werden, Wohnraum für zwei Semester zu erhalten: Vermieterinnen und Vermieter werden sich gut überlegen, ob sie angesichts der dann fehlenden vereinfachten Kündigungsmöglichkeit noch für einen solchen Zeitraum Wohnungen überlassen.

Indexmieten werden begrenzt – aber nicht überall

Umgesetzt hat der Entwurf auch die angekündigte Regelung zur Indexmiete. Übersteigt die Entwicklung des Preisindexes über ein Jahr mehr als 3,5%, so bleibt dieser Teil unberücksichtigt, sofern die Wohnung in einer Gemeinde bzw. einem Teil der Gemeinde liegt, die als eine mit knappem Wohnraum ausgewiesen ist. Anlass waren teilweise extreme Anstiege der Mieten in den vergangenen Jahren mit hoher Inflation als Folge des russischen Angriffskrieges in der Ukraine. Diese Regelung gilt allerdings wiederum nur in den Gemeinden, in denen der Landesgesetzgeber von der Ermächtigung Gebrauch gemacht hat, die angespannte Wohnungslage auszuweisen. 

Es erschließt sich auf den ersten Blick nicht, warum diese Indexkappungsgrenze nur in Gebieten gelten soll, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, und nicht eben in allen Regionen. Betroffen von der Inflation waren schließlich alle Mieterinnen und Mieter. Der starke Anstieg in den vergangenen Jahren wird denknotwendig mit der Regelung nicht korrigiert.

Schonfrist auch bei Zahlungsverzug und Veräußerung von Miteigentum

Endlich: Der Gesetzgeber will nun – nach wiederholten vergeblichen Anläufen in den vergangenen Legislaturperioden – der Forderung der Mieterverbände nachkommen, die Heilungsvorschrift bei Zahlungsverzug für die außerordentliche Kündigung nun auch auf die ordentliche Kündigung anzuwenden. Danach können Mieterinnen und Mieter eine solche Kündigung wegen nicht gezahlter Miete auch noch nach einer Räumungsklage durch Zahlung abwenden. In der Literatur und auch in der Rechtsprechung war man sich weitgehend einig, dass das, was für die fristlose Kündigung gelte, erst recht dann gelten müsse, wenn die Mieterseite nicht einmal einen fristlosen Kündigungsgrund geschaffen habe, sondern eben nur ein "Minus", das aber zu einer fristgemäßen Kündigung führe (etwa Rückstand von etwas mehr als einer vollen Monatsmiete über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten). Mit der lang ersehnten Umsetzung wäre auch die dogmatisch schwierig zu begründende, vom BGH aber bemühte Lehre des "milderen Lichtes" (sprechen auch nach Ausspruch einer Kündigung eingetretene Umstände für die Mieterseite?) zumindest teilweise erledigt. 

Zu begrüßen ist auch, dass das BMJV durch den Wegfall der Formulierung "an einen Dritten" in § 566 BGB Klarheit in den Miteigentumsfällen schaffen will. "Kauf bricht nicht Miete" galt nach Ansicht des BGH bislang nicht für die Veräußerung von Miteigentum – der veräußernde Miteigentümer verlor zwar das (Mit-)Eigentum, blieb aber Vermieter. Diese sowohl für die Mieter- als auch Vermieterseite bestehende Rechtsunsicherheit wird mit dem Referentenentwurf ausgeräumt. Dies gilt auch für die bislang in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Teilerbauseinandersetzung. Nicht geändert wird allerdings in diesem Zusammenhang der § 577a BGB; die Regelung der Kündigungssperre gilt in den Erwerbsfällen unverändert und von der Änderung des § 566 BGB unbeeinflusst.

Reparaturarbeiten am alten Recht notwendig

Seit dem 1. Januar 2025 gibt es für das Wohnraummietrecht vereinfachende Regelungen zur digitalen Belegeinsicht, § 556 Abs. 4 S.1, 2 BGB. Etwas überraschend war damals bereits, dass das Gewerberaummietrecht von dieser Vereinfachung nichts merkte, fehlte doch ein Verweis auf diese Norm in § 578 BGB. Dies holt das BMJV jetzt vernünftigerweise nach, nachdem das OLG Schleswig vor einem halben Jahr eine analoge Anwendung der neuen Normen für die Gewerberaummiete abgelehnt hat. 

Bei dieser Gelegenheit soll dann auch erfreulicherweise der offenkundige Fehler in § 556 Abs. 4 und 5 BGB korrigiert werden, die man bis dato so lesen musste, dass Vermieterinnen und Vermieter das Recht, Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege zu fordern, vertraglich abbedingen konnten.

Expertenkommission soll weitere Vorschläge erarbeiten

Doch wann und für wen gelten nun die angedachten Neuregelungen? In zeitlicher Hinsicht wird man aufpassen müssen: Die Regelungen zum Möblierungszuschlag sollen erst für nach dem Inkrafttreten abgeschlossene Neumietverträge gelten, während die Kappungsgrenze für Indexmieten auch für Änderungen der Miethöhe in bereits bestehenden Mietverhältnissen gelten soll. Die Ausweitung der Schonfristregelung soll nur dann gelten, wenn die zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung (Nichtzahlung) nach Inkrafttreten der Regelung erfolgt ist. 

Die Änderungen bringen aber überwiegend Vorteile für Mieterinnen und Mieter. Manche Regelungen sind lange überfällig. Der Entwurf birgt teilweise auch neues Streitpotential, wenn es etwa um die Frage der Voll- oder Teilmöblierung gehen wird. Vieles fehlt aber auch ganz: Nach wie vor sind drängende Fragen, etwa im Bereich der Eigenbedarfskündigung, nicht wirklich angefasst bzw. vielleicht in die Expertenkommission verschoben, die bis Ende 2026 neue Vorschläge unterbreiten soll. Einstweilen bleibt nun abzuwarten, ob und wann der Bundestag über die oben genannten Vorschläge, die zumindest teilweise dem Inhalt des Koalitionsvertrages entsprechen, beschließen wird. Aus dem Kreis der Unionsfraktion hört man schon jetzt Bedenken.

Dr. Michael Selk ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bau- und Architektenrecht sowie Strafrecht bei der Kanzlei Weiland Rechtsanwälte in Hamburg.