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Der Wohnungsmarkt in Berlin ist mit angespannt noch milde umschrieben. Zwischen Leerstand, Mietpreisbremse und Wohnungsknappheit fällt es vielen Menschen in der Hauptstadt schwer, eine Wohnung zu finden. Wo die einen verzweifeln, wittern andere ihre Chance, sich etwas dazuzuverdienen. So auch ein Berliner, der seit 2009 in einer Wohnung zur Miete lebte. Weil er sich nach eigenen Angaben absehbar für längere Zeit im Ausland aufhalten würde, vermietete er ab Anfang 2020 die Wohnung an zwei Untermieter weiter, für eine Untermiete von 962 Euro nettokalt, mit Betriebskostenvorauszahlung monatlich 1.100 Euro. Seine eigene Nettokaltmiete betrug lediglich 460 Euro. Eine Erlaubnis der Vermieterin holte er nicht ein. Als die davon erfuhrt, mahnte sie ihn zunächst wegen unerlaubter Untervermietung ab, kündigte dann im Februar 2022 fristgemäß und klagte auf Räumung der Wohnung.
Das AG Charlottenburg wies die Räumungsklage zunächst ab (Urteil vom 20.09.2022 – 225 C 54/22), das LG Berlin wiederum gab ihr statt (Urteil vom 27.09.2023 – 64 S 270/22). Mit seiner Revision vor dem BGH wollte der Mieter die erstinstanzliche Entscheidung wiederherstellen.
Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat wies die Revision aber zurück. Die Karlsruher Richterinnen und Richter stellten fest, dass der Mieter durch den Gewinnerzielung und die fehlende Erlaubnis seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB. Einen Anspruch auf Untervermietungserlaubnis nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB habe er nicht gehabt, weil er mit der Untervermietung Einnahmen erzielte, die seine eigenen wohnungsbezogenen Kosten deutlich überstiegen (Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23). Das Urteil des LG Berlin ist damit rechtskräftig, für Mietrechtler Michael Selk hat der BGH mit diesem Urteil jegliche Möglichkeiten von Hauptmietern durchkreuzt, mit Untervermietungen Gewinne zu machen.
Berechtigtes Interesse: Mietaufwendungen verringern, aber nicht Gewinn machen
Mieter können verlangen, dass ihre Vermieter ihnen eine Untervermietung erlauben, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB haben. Die gewinnbringende Untervermietung sieht der BGH nicht als ein solches berechtigtes Interesse an.
Die Untervermietungserlaubnis nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB solle dazu dienen, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, auch wenn seine Lebensverhältnisse sich wesentlich verändern. Darauf, dass er mit der Wohnung Geld verdient, sei sie nicht ausgelegt. Ein Anspruch des Mieters auf Erlaubnis bestehe daher nicht, wenn die Untermiete die eigenen Aufwendungen übersteige.
Bei dieser Auslegung berücksichtigte der BGH die grundrechtlichen Positionen aus Art. 14 Abs. 1 GG: Die Rechtsposition des Mieters reiche nicht so weit, dass ihm ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung zuzubilligen wäre. Auch wenn das Interesse, Mietaufwendungen zu verringern, ein berechtigtes Interesse sein könne, würden Einnahmen oberhalb der Kosten davon aber nicht umfasst. Auch Interessen von Untermieterinnen und Untermietern würden so berücksichtigt, weil überhöhte Untermieten im Grundsatz vermieden würden.
Wer untervermieten will, muss jetzt alles offenlegen
Gleich mehrere Fragen hat der BGH nicht entschieden, weil er es nicht musste. So hat der Senat die Frage offen gelassen, ob ein berechtigtes Interesse auch wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse zu verneinen wäre. "Richtigerweise fordert schon die Einheit der Rechtsordnung, dass, was für den Vermieter gilt, für den Hauptmieter nicht anders sein kann", sagte der Hamburger Rechtsanwalt Michael Selk gegenüber beck-aktuell.
Auch ab wann eigentlich ein Gewinn vorliegt, hat der Senat nicht geklärt, weil der Wert des von dem Mieter überlassenen Mobiliars und anderer Einrichtungsgegenstände die Differenz zum Mietzins für die Untervermietung nicht ausgeglichen hätte.
Laut Michael Selk dürfte die für den Hauptmieter zulässige Grenze bei der Errechnung der Bruttomiete bei der an den Vermieter gezahlten Bruttomiete der Beträge liegen, die Mieter selbst an Direktversorger zahlen, also zum Beispiel für Strom oder Telefon. Mehr aber nicht. "Insofern müssen Hauptmieter, die eine Untervermietungserlaubnis haben möchten, nun präzise offenlegen, wie hoch die vom Untermieter zu zahlende Miete sein soll und, wenn sie die gezahlte Bruttohauptmiete übersteigt, wie sie sich berechnet." Andernfalls könne der Vermieter die Untermieterlaubnis verweigern und, wie in dem vom BGH entschiedenen Fall, das Hauptmietverhältnis wegen fehlenden berechtigten Interesses kündigen, stellt der Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht, Bau- und Architektenrecht sowie Strafrecht klar.
Auch wenn die Urteilsgründe noch nicht vorliegen, speziell nicht klar sei, ob der BGH ein in der Literatur vertretenes Abschöpfungsrecht des Vermieters geprüft und abgelehnt habe, schütze der Senat, so Selk, mit seinem Urteil neben den Vermietern jedenfalls vor allem die Untermieter. Die befänden sich oft ohnehin gerade in Ballungszentren in einer ungünstigen Situation. Doch er gibt auch zu bedenken: "Auf der anderen Seite aber gibt es auch Untermieter, die durchaus bereit wären, eine deutlich höhere Untermiete zu zahlen - sofern ihnen denn Wohnraum zur Verfügung gestellt wird."
