Kläger kaufte verbilligt landwirtschaftliche Flächen in Ostdeutschland
Der Kläger kaufte 2005 landwirtschaftliche Flächen in Mecklenburg-Vorpommern von der beklagten Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG). Diese ist mit der Privatisierung des volkseigenen Vermögens im Beitrittsgebiet beauftragt. Den überwiegenden Teil der Flächen erwarb der Kläger verbilligt nach § 3 des Ausgleichsleistungsgesetzes (AusgLeistG). Daher enthält der Kaufvertrag Regelungen über Rechte der BVVG für den Fall einer Änderung der Nutzung oder Nutzbarkeit der Flächen für andere als landwirtschaftliche Zwecke, darunter ein der Vorschrift des § 12 Abs. 4 der Flächenerwerbsverordnung (FlErwV) entsprechendes Wiederkaufsrecht (Rückkaufsrecht) der BVVG.
BVVG forderte vereinbarten Anteil an Zahlungen von Windkraftanlagenbetreiber an Kläger
2014 teilte der Kläger der BVVG mit, dass er beabsichtige, einem Betreiber von Windkraftanlagen das Aufstellen von drei Windkrafträdern zur Erzeugung von Windenergie unter Inanspruchnahme von knapp einem Hektar der erworbenen Fläche - entsprechend 1,41% der Gesamtfläche - zu gestatten. Die BVVG bestand auf Einhaltung der für diesen Fall im Kaufvertrag getroffenen Regelungen, insbesondere auf den vereinbarten Zahlungen: 75% des auf die Gesamtnutzungsdauer der Anlage kapitalisierten, von dem Betreiber der Anlage an den Kläger gezahlten Entschädigungsbetrages, mindestens aber 75% des üblicherweise für die Errichtung vergleichbarer Anlagen an vergleichbaren Standorten gezahlten Betrages, jeweils abzüglich eines Bewirtschafter-/Pächterentschädigungsanteils von 15%.
KG verneinte Zahlungsansprüche der BVVG, bejahte aber Wiederkaufsrecht
Der Kläger wollte unter anderem festgestellt wissen, dass er nicht verpflichtet ist, diesen Betrag auszukehren, und dass der BVVG wegen der Aufstellung der Windkrafträder auch kein Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag oder zum Wiederkauf der Flächen zusteht. Die Vorinstanzen gaben der Feststellungsklage hinsichtlich der Zahlungen statt. Das Berufungsgericht stellte außerdem fest, dass der BVVG wegen des Aufstellens der Windkrafträder kein Rücktrittsrecht zusteht. Bezüglich des Wiederkaufsrechts wies es die Klage dagegen ab. Die BVVG habe ein Wiederkaufsrecht nach § 12 Abs. 4 FlErwV in Verbindung mit § 1 Abs. 2 Sätze 4 bis 6 FlErwV. Beide Parteien gingen in Revision.
BGH: Keine Zahlungsansprüche der BVGG gegen Landkäufer
Laut BGH stehen der BVGG keine Zahlungsansprüche zu. Die Regelung in dem Kaufvertrag, wonach die BVVG die Zahlungen abschöpfen könne, die der Kläger von dem Betreiber der Windkraftanlagen für die Gestattung von Windkrafträdern auf seinen landwirtschaftlichen Flächen erhalte, sei unwirksam. Die Gestattung von Windkrafträdern begründe kein Wiederkaufsrecht der BVVG nach § 12 Abs. 4 FlErwV. Sie könne nur ein Rücktrittsrecht der BVVG auslösen und das auch nur dann, wenn dadurch die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung dieser Flächen oder wesentlicher Teile davon aufgegeben werden, was hier aber nicht geltend gemacht werde.
Erwerber muss Flächen 15 Jahre landwirtschaftlich nutzen
Der BGH erläutert, dass mit dem - inzwischen weitgehend ausgelaufenen - verbilligten Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen nach Maßgabe von § 3 AusgLeistG den Erwerbsberechtigten die Möglichkeit gegeben werden sollte, den Bestand der von ihnen wieder oder neu eingerichteten landwirtschaftlichen Betriebe dauerhaft abzusichern. Zur Sicherung dieser Zweckbestimmung seien die Erwerber verpflichtet, die Flächen während einer Bindungsfrist von 15 Jahren ab Erwerb selbst landwirtschaftlich zu nutzen. Dazu müssten sie der BVVG nach § 12 Abs. 3 FlErwV nicht nur jede Veräußerung, sondern auch jede Verfügung über die Grundstücke, auch die Bestellung von Dienstbarkeiten zugunsten von Betreibern von Windkraftanlagen, anzeigen. Die BVVG müsse solche Verfügungen ohne Auflagen und Einschränkungen genehmigen, wenn sie die Zweckbindung nicht gefährden.
Zahlungsverpflichtung verstößt gegen gesetzliche Vorgaben
Laut BGH steht die Verpflichtung in dem Kaufvertrag, den überwiegenden Teil der Zahlungen, die der Kläger von dem Windenergiebetreiber für die Gestattung des Aufstellens von Windkrafträdern erhält, an die BVVG abzuführen, mit diesen Vorgaben nicht im Einklang. Sie lasse sich insbesondere nicht damit rechtfertigen, dass eine Auskehrung der Beträge es dem Kläger ermöglichen soll, die Ausübung des Wiederkaufsrechts durch die BVVG abzuwenden. Denn ein solches sei durch die Gestattung der Windkrafträder nicht ausgelöst worden.
Wiederkaufsrecht setzt planungs- oder widmungsrechtliche Aufwertung der Flächen voraus
Voraussetzung für ein Wiederkaufsrecht durch die BVVG sei nach § 12 Abs. 4 FlErwV, dass die verbilligt erworbenen Flächen nachträglich für einen der in § 1 Abs. 1 Sätze 4 bis 6 FlErwV bezeichneten Zwecke "nutzbar werden". Hierzu gehörten Flächen, die aufgrund eines Flächennutzungs-, Bebauungs- oder anderen Plans vor dem Verkauf planungsrechtlich aufgewertet, insbesondere zu Bauland geworden seien, sowie Flächen, die aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Widmung insbesondere für Verkehrswege aufgrund einer entsprechenden Wegeplanung für andere Zwecke nutzbar geworden seien. Solche Flächen könnten von der BVVG zum verbilligten Verkaufspreis zurückgekauft und gegen andere landwirtschaftliche Flächen ausgetauscht werden.
Keine planungsrechtliche Aufwertung durch Errichtung von Windkrafträdern
Die Voraussetzungen für ein Wiederkaufsrecht lägen aber nicht vor, wenn auf den verkauften landwirtschaftlichen Flächen Windkrafträder zur Windenergieerzeugung errichtet werden sollen. Durch die Verwirklichung eines solchen Vorhabens verändere sich die planungsrechtliche Qualität der landwirtschaftlichen Flächen nicht. Denn die Errichtung und der Betrieb von Windkrafträdern zur Windenergieerzeugung gehörten nach § 35 Abs. 1 Nr. 5 BauGB zu den im Außenbereich privilegiert zulässigen Vorhaben. Auch die Einbeziehung in sogenannte Windeignungsgebiete eines Raumordnungsplans führe nicht zu einer planungsrechtlichen Aufwertung solcher Flächen. Sie stelle nur den planungsrechtlichen Normalzustand wieder her.
Allein mögliches Rücktrittsrecht wegen anteilig geringer windenergiegenutzter Fläche ausgeschlossen
In Betracht kommt dem BGH zufolge allenfalls ein Rücktrittsrecht der BVVG. Dieses setze aber voraus, dass wesentliche Teile der verkauften Flächen nicht mehr für landwirtschaftliche Zwecke sondern für Zwecke der Windenergieerzeugung verwendet werden. Das sei hier nicht der Fall, weil die für die drei Windräder benötigten Stand- und Abstandsflächen insgesamt nur 1,41 % der von dem Kläger verbilligt erworbenen landwirtschaftlichen Fläche ausmachen.
