Seit Anfang dieses Jahres gilt die Reform der Grundsteuer: Das BVerfG hatte sie im Jahr 2018 auf Vorlage des BFH erzwungen, weil sie auf den sogenannten Einheitswerten aus dem Jahr 1964 in den alten und sogar aus 1935 in den neuen Bundesländern beruhte. Betroffen ist fast jeder: Eigentümer von Häusern und Wohnungen, Gewerbetreibende, Bauern und Waldeigner. Und vor allem auch Mieter: Denn auf die kann die Grundsteuer in der Regel als Betriebskosten umgelegt werden.

Weil sich die Länder nicht einigen konnten, fanden sie im letzten Moment einen Kompromiss: Elf von ihnen verwenden das "Bundesmodell". Der II. Senat unter Vorsitz von Franceska Werth verkündete nun in drei exemplarischen Verfahren (Az.: II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) die Urteile der obersten Finanzrichter und -richterinnen darüber: Nach ihrer Ansicht durften diese Landesparlamente über die Unterschiede in den Millionen von Einzelfällen hinwegsehen und wegen des Massenverfahrens die Bemessung "generalisieren, typisieren und pauschalisieren". Über Klagen gegen die Sonderwege von Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen verhandeln sie später; dort gelten andere und jeweils unterschiedliche Vorschriften.

Gleichheitsgebot gewahrt

Der BFH ist nicht davon überzeugt, dass die Vorschriften des Ertragswertverfahrens gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) verstoßen, erklärte Werth. Das BVerfG habe wiederholt entschieden, dass die Verfassung eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage einer Steuer für alle Steuerpflichtigen verlangt. Diese müsse so gewählt und ausgestaltet sein, dass sie "den verfolgten Belastungsgrund in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abbildet". Der Gesetzgeber darf sich demnach grundsätzlich am Regelfall orientieren und muss nicht allen Besonderheiten durch Sonderregelungen Rechnung zu tragen. Vielmehr könne er Praktikabilitätserwägungen Vorzug vor Gesichtspunkten der Ermittlungsgenauigkeit einräumen. Dabei darf er aus Karlsruher Sicht auch beträchtliche Bewertungs- und Ermittlungsunschärfen in Kauf nehmen, um die Festsetzung und Erhebung der Steuer handhabbar zu halten.

Gemessen an diesen Vorgaben hält der BFH die Ausgestaltung des Ertragswertverfahrens für verfassungskonform, so der II. Senat in München. Der Gesetzgeber habe ein Bewertungssystem geschaffen, das konzeptionell einer Verkehrswertorientierung folgt und darauf angelegt ist, im Durchschnitt aller zu bewertenden Objekte den "objektiviert-realen Grundstückswert" innerhalb eines Korridors des gemeinen Werts annäherungsweise zutreffend zu erfassen. Das Fazit der weit ausführlicheren Begründung: "Belastungsgrund für die neue Grundsteuer ist nach dem Willen des Gesetzgebers das Innehaben von Grundbesitz und die dadurch vermittelte Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung, die sich im Sollertrag widerspiegelt und dem Steuerpflichtigen eine entsprechende objektive Leistungsfähigkeit vermittelt."

Dennoch wird das BVerfG erneut das letzte Wort über die Grundsteuer sprechen. Der BFH darf es nur einschalten, wenn er von der Verfassungswidrigkeit eines Gesetzes überzeugt ist und nicht bloß daran zweifelt. Doch liegen in Karlsruhe schon mehrere Beschwerden von Betroffenen vor. Das unterstützen nun auch der Bund der Steuerzahler und der Immobilieneigentümerverband Haus & Grund. Außerdem kann jedes FG das in seinem Bundesland geltende Gesetz dort zur Prüfung hinschicken – das sieht Art. 100 GG (Konkrete Normenkontrolle) vor. Da dort oft nur Einzelrichter statt ganzer Senate entscheiden, ist dies nicht unwahrscheinlich.

"Richtig und nachvollziehbar"

Der Steuerrechtsprofessor Dennis Klein hält die Entscheidung für "richtig und nachvollziehbar". In einem steuerlichen Massenverfahren für immerhin 36 Millionen Grundstücke müsse nicht jeder individuelle Bewertungsparameter berücksichtigt werden, sagte der Rechtslehrer von der Hochschule für Öffentliche Verwaltung Bremen. Im Übrigen berücksichtige das Bundes- im Vergleich zu den Landesmodellen sehr viel mehr Bewertungsparameter – was ihm von mancher Länderseite den Vorwurf eingebracht habe, zu kompliziert zu sein. "Hätte der BFH selbst diese Parameter für nicht ausreichend erachtet, dann hätte sich die Frage gestellt, wie denn dann noch eine Vereinfachung und weitere Automatisierung der Besteuerung gelingen sollte." Insofern hält Klein es für spannend, wie die Münchener Bundesrichter und -richterinnen die sehr viel gröber typisierenden Ländermodelle der Grundsteuer beurteilen werden. Außerdem weist er darauf hin, dass sie in einem früheren Eilverfahren bereits die Möglichkeit eröffnet hätten, ausnahmsweise die niedrigeren tatsächlichen Werte anstelle der Grundsteuerwerte nachzuweisen, wenn die Abweichung erheblich ist – "und das dürfte bei mehr als 40% anzunehmen sein".

Ähnlich sieht es Marcel Krumm von der Universität Münster. Er weist auf weitere Details der drei Urteilsbegründungen hin: Der II. Senat habe den Gesetzesrahmen für die Ermittlung der Bodenrichtwerte als gleichheitskonform angesehen. "Das ist eine wichtige Aussage auch für deren Verwendung jenseits des Steuerrechts", erklärte er gegenüber beck-aktuell. Zudem sei die Vorsitzende Richterin dem Eindruck entgegengetreten, dass der Ansatz identischer Nettokaltmieten für alle nach Gebäudeart, Baujahr und Größenmerkmalen vergleichbaren Grundstücke immer zu gleichen Grundsteuerwerten führe. Vielmehr würden die lagebedingten Unterschiede über den Bodenrichtwert berücksichtigt. Krumm hält es ferner für entscheidend, dass der II. Senat anerkannt habe, wie wichtig die Automatisierungsfähigkeit des neuen Rechts sei. "Hier hat letztlich die Vernunft gesiegt: 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten kann man für Zwecke der Grundsteuer nur vergröbernd bewerten." Schließlich herrsche Fachkräftemangel – "und es scheint mir schwer vermittelbar, das vorhandene Personal von den großen, vollzugsintensiven und viel gerechtigkeitsrelevanteren Steuern wie Einkommen- und Umsatzsteuer abzuziehen."

Das Fazit des Lehrstuhlinhabers: "Das letzte Wort wird das BVerfG haben. Aber jedenfalls nach heutigem Stand bleibt uns jetzt erst einmal eine weitere Reformdiskussion erspart." Daher dürfte heute nicht nur der Rechtspolitik und der Finanzverwaltung ein Stein vom Herzen gefallen sein, sondern auch den Steuerberatern und Steuerberaterinnen. Für noch ungeklärt hält Krumm, wie es bei nicht bewohnten Grundstücken laufen dürfe. Eine "große Baustelle" werde dies vor allem in Nordrhein-Westfalen sein, wo jede Gemeinde selbst über die Höhe von deren zusätzlicher Belastung entscheide. Und "alles offen" sei in jenen Ländern, in denen eine vom Wert unabhängige Bemessungsgrundlage gelte.*

Anmerkung der Redaktion: *Diese Meldung wurde am Mittag um die Zitate der beiden Experten gegenüber beck-aktuell ergänzt. jja, 10.12.2015, 12:23 Uhr.