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AG München: Wohnen in Augsburg statt in München kein Vermögensschaden

  • zu AG München , Urteil vom 29.03.2018 - 432 C 1222/18
Mit der Vereinbarung einer erheblichen Abstandssumme für die Rückgabe einer Mietwohnung kann ein Verzicht auf Ausgleichsansprüche bei nur vorgetäuschtem Eigenbedarf erklärt worden sein. Dies entschied das Amtsgericht München nach eigener Mietteilung und wies am 29.03.2018 die Klage eines nunmehr in Augsburg lebenden Ehepaares auf Schadenersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs in Höhe von 125.640 Euro gegen ihren letzten Münchener Vermieter ab. In dem Urteil vom 29.03.2018 stellt das Gericht auch klar, dass dem Umstand, in München zu wohnen, kein Vermögenswert zukommt (Az.: 432 C 1222/18, nicht rechtskräftig).

Mieter verlassen ihre Münchener Wohnung gegen Zahlung von 21.000 Euro

Die Kläger mieteten ab Mitte 1987 eine 97 Quadratmeter große 3,5-Zimmer-Wohnung in München gegen Zahlung von zuletzt 913 Euro kalt. Mit dem durch Wohnungskauf im Januar 2016 in den Mietvertrag eingetretenen neuen Vermieter schlossen die Kläger im März 2016 eine "Vereinbarung über die Aufhebung und Beendigung des Mietverhältnisses", in der ihnen eine Sofortzahlung von 15.000 Euro zugesprochen wurde, die sie verzinslich an den beklagten Vermieter zurückzahlen hätten müssen, wenn sie über den 31.12.2016 in der Wohnung geblieben wären. Für frühere Rückgabezeitpunkte war eine Erhöhung der Abstandszahlung auf maximal 24.500 Euro vereinbart. Nach Übergabe der Wohnung am 29.11.2016 erhielten die Kläger weitere 6.000 Euro. Anfang 2017 verkaufte der Beklagte die nun unvermietete Wohnung wieder.

Vereinbarung nachträglich wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs angefochten

Die nun in Augsburg bei einer Miete von 950 Euro wohnenden Kläger fochten ihre Zustimmung zur Vereinbarung nachfolgend an. Sie begründeten dies damit, dass der Beklagte "Eigenbedarf angemeldet" habe, da sein Vater zurück nach München ziehen wolle. Der Schadenersatz errechne sich aus dem Zehnjahreswert der Differenz der früheren Kaltmiete zu der Miete einer vergleichbaren Wohnung in München von 2.135 Euro, abzüglich der erhaltenen Abstandszahlung. Der Beklagte behauptet, die Kläger hätten das Mietverhältnis aus freien Stücken beendet. Es sei kein Eigenbedarf vorgetäuscht worden. Zwar sei über einen eventuellen Einzug des Vaters des Vermieters gesprochen, jedoch keine Eigenbedarfskündigung angekündigt worden.

AG München: Mit Vereinbarung alle gegenseitigen Ansprüche geregelt

Das AG München gab dem Beklagten Recht. In die Vereinbarung sei der Wille der Parteien hineinzulesen, damit alle gegenseitigen Ansprüche zu regeln und zur Meidung künftigen Streits etwa auch auf Ansprüche aus eventuell vorgetäuschtem Eigenbedarf zu verzichten. Zwar sei angesichts des gegenwärtigen Mietmarktes und der mieterfreundlichen Vertragsbedingungen eine erhöhte Bereitschaft des Vermieters zu Abstandszahlungen anzunehmen, um die Wohnung unvermietet weiterverkaufen zu können. Andererseits sei eine Abstandszahlung in Höhe von über 17 Monatsmieten mit großteiliger Sofortzahlung durchaus namhaft. Darüber hinaus habe der beklagte Vermieter auf Schönheitsreparaturen verzichtet und sich zur Kautionsrückzahlung binnen nur vier Wochen verpflichtet.

"Wohnen in München" kein Vermögenswert

Die Mieter hätten bei widerstreitenden Angaben eine konkret vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung mangels neutraler Zeugen oder anderer Beweismittel nicht nachgewiesen. Ein berücksichtigungsfähiger Schaden sei nicht vorgetragen worden. Allenfalls seien Umzugskosten, ein etwaiger Mietdifferenzschaden zwischen der bisherigen/früheren Miete und der nunmehrigen Miete (nach Umzug) sowie die Prozesskosten eines vorangegangenen Räumungsprozesses erstattungsfähig. Soweit die Klagepartei meine, dass der Umstand, in München wohnhaft zu sein, einem Vermögenswert nahe komme, könne dem – jedenfalls in schadensrechtlicher Hinsicht – nicht gefolgt werden.

Angeblich ortsübliche Miete von 22 Euro pro Quadratmeter selbst für München zu hoch

Es bestehe auch keine Grundlage dafür, die Annahme eines Schadens darauf zu stützen, dass die bisherige Miete eines gekündigten/beendeten Mietverhältnisses der behaupteten Neuvermietungsmiete für ein vergleichbares Objekt gegenübergestellt wird. Denn insoweit realisiere sich auf der Seite eines Mieters per se kein erkennbarer Schaden im Sinn eines Vermögensabflusses. Es bedürfe daher keiner näheren Begründung, dass die ortsübliche Miete für ein vergleichbares Objekt – zumal unter Berücksichtigung des Münchener Mietspiegels 2017 – nicht bei 2.135 Euro (bei einer Wohnungsgröße von 97 Quadratmetern entspräche dies einer Miete von 22 Euro pro Quadratmeter) liegen werde, so das AG München abschließend.

Aus der Datenbank beck-online

BGH, Verbot der Vorratskündigung im Eigenbedarfsrecht, NJW-RR 2017, 75

BGH, Kein "Betriebsbedarf" für den "Viel-Objekt-Hausmeister" – Vortäuschungsschäden, NJW 2017, 2819

Fleindl, Vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung, NZM 2016, 777

BGH, Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadenersatzverzicht des Mieters im Räumungsvergleich, NZM 2015, 532

Milger, Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs, NZM 2014, 769

BGH, Vorgetäuschter Eigenbedarf – Wiederinbesitznahme über Schadensersatzrecht bei Wohnungsveräußerung trotz Verfügungsverbots, NJW 2010, 1068

BGH, Folgen vorgetäuschter – unwirksamer – Eigenbedarfskündigung, NJW 2009, 2059

Redaktion beck-aktuell, Verlag C.H.BECK, 13. April 2018 .

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