Mieter betreiben Skiwerkstatt in Garage
Die Beklagten bewohnen mit ihren Kindern die angemietete streitgegenständliche Doppelhaushälfte der klagenden Vermieterin. Im Mietvertrag vom Juni 2016 ist geregelt, dass das Mietobjekt zur Benutzung als Wohnung vermietet ist. Im November 2016 brachten die Beklagten am Balkon des ersten Stockwerks gut sichtbar ein Plakat mit folgendem Text an: "Skiservice – Montag – Freitag 16.00 – 19.30 Uhr – Ski- und Snowboard-Service wachsen, schleifen und mehr." Zur gleichen Zeit inserierten sie im lokalen Anzeigeblatt: "Skiservice – ab jetzt in Unterschleißheim/Lohof – Damit Ihr optimal in die kommende Wintersaison starten könnt, bieten wir unseren klassischen Skiservice für Euch an. Wir bieten vom kleinen Skiservice, Breit-/Rockerskiservice alles an. Preise auf Anfrage! Jeden Donnerstag ab 17.00 Uhr, An- und Verkauf von gebrauchten Ski und Skischuhen. Öffnungszeiten: Mo. – Fr., 16.00 – 19.30 Uhr".
Vermieterin mahnt Mieter ab und kündigt schließlich
Mit Schreiben vom 28.11.2016 forderte die Klägerin die Beklagten auf, die gewerbliche Tätigkeit aufzugeben und zukünftig zu unterlassen. Mit E-Mail vom 06.12.2016 verwiesen die Beklagten darauf, dass die Einrichtung der Skiwerkstatt abgesprochen sei und es keinen Ärger mit der Gemeinde geben werde, das Gewerbe sei seit einigen Jahren ebenso wie die Betriebsstätte gemeldet. Am 03.02.2017 erklärte die Klägerin über ihren Prozessbevollmächtigten schriftlich die fristlose und hilfsweise auch ordentliche Kündigung. Die Klägerin trägt vor, die gewerbliche Nutzung sei weder schriftlich noch mündlich erlaubt worden. Im Fall einer Fortführung des Skiservices müsse sie befürchten, in Hinblick auf öffentlich-rechtliche Vorschriften wegen weiterer Kosten für Genehmigungen, Gutachten oder Umbaumaßnahmen in Anspruch genommen zu werden. Die Beklagten halten entgegen, in der Garage sei mit ausdrücklicher Zustimmung der Klägerin ein gemeinnützig tätiger Skiverein untergebracht, der nur für wenige Stunden in der Woche und nur während der Skisaison Skiservice für Vereinsmitglieder anbiete.
AG München: Skiservice gewerbliche Tätigkeit der Mieter
Das München gab der Klägerin Recht. Bei der Nutzung des Mietobjekts durch den Skiservice handele es sich um eine gewerbliche Tätigkeit, stellt es zunächst klar. Die Beklagten erbrächten mit dem Skiservice über mehrere Monate im Jahr, also nicht nur vorübergehend, Service- und Reparaturleistungen für einen unbestimmten Kreis von Kunden mit der Absicht, Gewinn zu erzielen. Dies ergebe sich aus dem gesamten Auftreten der Beklagten nach außen, nämlich der Bannerwerbung und den Anzeigen im Anzeigenblatt, wie auch aus den Angaben der Beklagten selbst. Weder auf dem Werbebanner noch in den Anzeigen gebe es irgendwelche Hinweise, dass die Leistungen nur für Mitglieder des Skivereins erbracht würden. Die Beklagten selbst schrieben in der E-Mail vom 06.12.2016, das Gewerbe sei seit Jahren gemeldet, ebenso die Betriebsstätte.
Betrieb des Skiservices nicht ausdrücklich vereinbart
Das Gericht könne sich nach persönlicher Anhörung der Parteien durchaus vorstellen, dass bei Besichtigung des Mietobjekts über eine Nutzung der Garage als Skiwerkstatt, vielleicht sogar für Vereinsmitglieder, gesprochen wurde. Dass ausdrücklich vereinbart worden sei, dass ein gewerblicher Skiservice mit Publikumsverkehr stattfindet, erscheint ihm jedoch nicht ohne Weiteres lebensnah. Einen Beweis hierfür hätten die Beklagten jedenfalls nicht erbringen können.
Zu erwartende Beeinträchtigungen rechtfertigten Kündigung
Eine Kündigung könne zwar dann nicht auf eine Verletzung der vertraglichen Pflichten gestützt werden, wenn durch die Nutzung der Wohnzweck nicht verändert wird, Mitmieter nicht beeinträchtigt werden, sich nach außen keine wahrnehmbaren Störungen einstellen und sich keine Gefahr der Beschädigung oder übermäßigen Abnutzung ergibt. Dies sei hier jedoch nicht der Fall, so das AG München. Der Skiservice sei, insbesondere aufgrund der Werbung nach außen, geeignet, eine unbestimmte Zahl an Kunden anzulocken. Aus der Werbung ergebe sich nicht die Notwendigkeit einer Terminvereinbarung, sodass auch Laufkundschaft zu erwarten sei. Es handele sich jedenfalls nicht um einen nicht ins Gewicht fallenden Kundenverkehr. Skier und Snowboards würden üblicherweise mit dem Auto gebracht, sodass ein erhöhter Verkehr im Wohngebiet mit erhöhter Parkplatzauslastung zu erwarten sei. Dies müsse die Vermieterin nicht dulden. Sie habe sowohl die Abmahnung als auch die Kündigung hierauf stützen können.
Urteil nach Rücknahme der Berufung rechtskräftig
Das Urteil ist nach Rücknahme der Berufung am 17.07.2018 rechtskräftig. Nach Angaben des Gerichts hatten die Beklagten ihre Berufung im Hinblick auf die Zusage des Vermieters, bis 31.12.2018 nicht aus dem Urteil zu vollstrecken, zurückgenommen.
