Die Eigentümerin eines mehrstöckigen Gebäudes verpachtete 2009 mehrere Etagen zum „ausschließlichen“ Betrieb eines Hotels der gehobenen Mittelklasse (Garni). Seit 2022 nutzte die Pächterin das Hotel ohne Erlaubnis der Eigentümerin als Flüchtlingsunterkunft für überwiegend ukrainische Flüchtlinge. Nach einer erfolglosen Abmahnung kündigte die Eigentümerin den Vertrag fristlos und verlangte die Räumung wegen vertragswidriger Nutzung. Sowohl vor dem LG Hannover als auch nun vor dem OLG Celle (Urteil vom 17.04.2025 – 2 U 148/24) war sie erfolgreich.
Das OLG Celle sieht in der Beherbergung von Flüchtlingen eine vertragswidrige Nutzung im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Die Überlassung an die Landeshauptstadt Hannover für die Unterbringung von Flüchtlingen sei unbefugt, weil sich diese Nutzung erheblich von einem Hotelbetrieb unterscheide. Anders als ein Hotelgast halte sich ein Flüchtling für unbestimmte Dauer in „seinem“ Wohnraum auf, benötige keine Rezeption und sorge auch selbst für seine Verpflegung. Die dauerhafte Nutzung führe zu mehr Beschädigungen und die Räumlichkeiten würden stärker abgenutzt als bei kurzfristigen Aufenthalten durch Hotelgäste, die die Stadt nur mal zu Besuch aufsuchten.
Vertragswidrige Nutzung und erhebliche Pflichtverletzung
Auch die Generalklausel in § 543 Abs. 1 BGB ist dem OLG zufolge einschlägig: Die Pächterin habe mit der unzulässigen Betriebsänderung schuldhaft eine erhebliche Pflichtverletzung begangen. Das Haus sei nicht nur stärker abgenutzt worden, sondern habe auch seinen Charakter als Hoteladresse bei potenziellen Kunden verloren.
Die Kündigung ist nach Ansicht der Celler Richterinnen und Richter auch nicht rechtsmissbräuchlich. Die Pächterin habe aus den oben genannten Gründen keinen Anspruch auf die Untervermietung nach § 553 BGB gehabt, denn diese Norm gelte nur für Wohnraummietverhältnisse. Aus demselben Grund sei auch keine Räumungsfrist nach § 721 ZPO zu gewähren. Die Eigentümerin hat nun neben dem Räumungsanspruch auch einen Anspruch auf Auskunft über die von der Pächterin gezogenen Nutzungen seit Zugang der Kündigung.
Das OLG Celle entscheidet damit anders als das OLG Frankfurt a.M. Die Richterinnen und Richter am Main hatten im Februar 2025 eine Kündigung gegenüber einer Hotelbetreiberin für unwirksam gehalten, die mehrfach Zimmer an jugendliche Geflüchtete zur Verfügung gestellt hatte. Sie hielten die Aufenthaltsdauer der Gäste, den Zweck des Aufenthalts und die Motive für die Anmietung nicht für zentrale Kriterien für die Bewertung als Hotelbetrieb und sahen keine Anhaltspunkte dafür, dass Geflüchtete ein Zimmer "intensiver und nachlässiger" nutzen würden, als dies bei einer "normalen Vermietung" der Fall wäre.
