Am Samstagmorgen führte ein Brand auf einer Kabelbrücke in Berlin-Lichterfelde zu gravierenden Ausfällen des Stromnetzes im Südwesten der Hauptstadt. Das hat in den Tagen seither vor allem für lebhafte politische Diskussionen über Terrorismus von links gesorgt. Doch für betroffene Mieterinnen und Mieter stellt sich in einer solchen Situation auch die ganz profane Frage, ob sie für die Zeit des Stromausfalls – mit gravierenden Folgen für die Nutzbarkeit der Wohnung – ihre Miete mindern können.
Generell sind Vermieterinnen und Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt mit Heizung und Strom zu versorgen. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn im Mietvertrag dazu nichts gesondert vereinbart ist – zumindest muss es der Mieterseite ermöglicht werden, Wärme und Strom über Erzeuger zu beziehen. Fehlt es daran, so liegt im Regelfall ein Mangel der Mietsache vor. Die Bewohnerinnen und Bewohner können die Miete dann mindern, ggf. auch Schadensersatz, Aufwendungsersatz oder einen Kostenvorschuss verlangen.
Stromausfall wie eine Naturkatastrophe?
Die Rechtslage ist allerdings in einer Situation, wie sie sich jüngst in Berlin ereignete, keineswegs so einfach, wie es zunächst den Anschein hat. Der Umstand, dass Vermieterinnen und Vermieter letztlich schuldlos in diese Situation geraten sind, kann bei der Würdigung der Rechtslage ggf. zu einem anderen Ergebnis führen.
Für Naturkatastrophen etwa hat der BGH schon 1970 erkannt, dass Vermieterinnen und Vermieter keineswegs eine unbegrenzte Einstandspflicht trifft (Urteil vom 09.12.1970 – VIII ZR 149/69): Wenn mit dem Eintritt der Naturkatastrophe nicht gerechnet werden konnte, wäre schon kein Mangel der Mietsache gegeben. Auch wenn der Senat seinerzeit betonte, dass es sich um außergewöhnliche Ereignisse handeln müsse – man daraus also den Schluss ziehen kann, dass diese restriktive Sichtweise nur in sehr seltenen Fällen greift – kann man aus diesem Urteil zumindest folgern, dass es Fälle gibt, in denen eine nachteilige Sollbeschaffenheit nicht automatisch stets zur Minderung führt. Der Berliner Stromausfall ist aus Sicht der am Mietvertrag beteiligten Vertragsparteien von einer Naturkatastrophe jedenfalls nicht zu weit entfernt, auch wenn es für den Kabelbrand andere Personen verantwortlich sein mögen.
Der BGH und seine Bolzplatzrechtsprechung
Spätestens seit 2015 jedenfalls hat der "Minderungsautomatismus" in der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats ein Ende gefunden. Mit der sog. Bolzplatzentscheidung des BGH (Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14; später bestätigt in weiteren Urteilen) war es vorbei mit der generell verschuldensunabhängigen Minderungsmöglichkeit. Der für Wohnraummiete zuständige VIII. Senat des BGH meinte, dass bei Lärmimmissionen nur dann eine Minderung möglich sei, wenn Vermieterinnen und Vermieter, würden sie selbst in der betroffenen Wohnung wohnen, gegen den Störer, bzw. die Störerin Entschädigungs- (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB) oder Unterlassungsansprüche (§ 1004 BGB) hätten. Dies ergebe sich aus den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung: Zu prüfen sei, was die Parteien des Vertrages bedacht hätten, wäre ihnen bei Abschluss des Vertrages klar gewesen, dass es später zu einer Verschlechterung des Wohnumfeldes durch den Bolzplatzlärm kommen würde.
Im konkreten Fall hatte es seinerzeit nach Ansicht des Senats nahegelegen, dass diese Lücke im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung durch § 906 BGB gefüllt worden wäre. Im Regelfall führt dies bei jeder Art von Immissionen zu einer erheblichen Verschlechterung der Rechtsposition von Wohnraummieterinnen und -mietern.
Wie aus dem Bolzplatz ein Stromausfall wird
Wer nun denkt, diese im Wesentlichen auf Immissionen bezogene Rechtsprechung habe mit dem Stromausfall in Berlin nichts zu tun, könnte einem Irrtum unterliegen. Denn der Senat hat in seinen Urteilen wiederholt betont, dass das dem Vermieter bzw. der Vermieterin auferlegte Besitzverschaffungsrisiko nicht dazu führe, dass dieser bzw. diese insbesondere bei höherer Gewalt unbegrenzt für Nachteile einstehen müsste. Vermieterinnen und Vermieter hafteten nicht für jedes Unvermögen zur Erfüllung der im Mietvertrag übernommenen Pflichten. Anders formuliert: Hätten die Parteien über diese Konstellation bei Abschluss des Vertrages nachgedacht, wären sie zu dem Schluss gekommen, dass Mieterinnen und Mieter eben auch nur die Möglichkeit einer Minderung der Miete haben, wenn der Vermieter bzw. die Vermieterin selbst Ansprüche gegen die schuldigen Dritten hätte.
Die Rechtsprechung zum Bolzplatz ist dem Grunde nach auch nicht auf Lärmimmissionen beschränkt. Die Instanzgerichte lehnen seither nämlich auch Mietmängel etwa bei Taubenkot auf dem Balkon ab (AG Hanau, Urteil vom 25.10.2023 – 94 C 21/22). Auch die Behinderung des Zugangs zu einem Reihenhaus durch eine Schranke fällt in die "Bolzplatzlinie" (AG Reinbek, Urteil vom 02.06.2017 – 14 C 955/16).
BGH-Senate sind uneins
Es könnte also, nimmt man die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats ernst, darauf ankommen, ob die Vermieterseite selbst Ansprüche gegen Dritte hätte. Diese müssten allerdings auch valide bestehen, also wirtschaftlich oder rechtlich durchsetzbar (§ 275 BGB) sein. Ob dies der Fall ist, wäre also noch zu klären – ebenso wie überhaupt die Ursache des Stromausfalls. Verantwortliche Dritte könnten hierfür haften – ob diese Ansprüche aber tatsächlich durchsetzbar sein werden, darf man angesichts des immensen Schadens vielleicht bezweifeln. Ansprüche gegen Versorgungsbetriebe bzw. Netzbetreiber dürften eher ausgeschlossen sein, aber auch hier bleiben die weiteren Ermittlungen abzuwarten.
Für gewerbliche Mieterinnen und Mieter indes sieht es anders aus. Der für sie zuständige XII. Zivilsenat des BGH hat sich der Auffassung des VIII. Senates bislang nicht angeschlossen. Im Gegenteil: Die bisherige Linie des XII. Senates betont die Verschuldensunabhängigkeit der Minderung, Veröffentlichungen dortiger Senatsmitglieder lehnen die "Bolzplatzlinie" des benachbarten Senates klar ab. Hier dürfte eine Mietminderung also weiterhin möglich sein. Die ungleiche Behandlung von Wohnraum- und Gewerbemieterinnen und -mietern ist in der Literatur ohnehin in der Vergangenheit erheblich kritisiert worden; eine Entscheidung des Großen Senats des BGH steht aus. Einer solchen Grundsatzentscheidung bedürfte es nicht, sofern der VIII. Senat seine seit 2015 vertretene Rechtsauffassung wieder aufgeben würde, wie es ein großer Teil der Literatur und Rechtsprechung fordert.
Dr. Michael Selk ist Rechtsanwalt in Hamburg sowie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bau- und Architektenrecht sowie Strafrecht.
