Ein dingliches Wohnrecht muss hinreichend bestimmt bezeichnet sein und den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort entsprechen. Fehlt es hieran, ließen sich aus der Vereinbarung keine Rechte herleiten, so das Pfälzische OLG Zweibrücken (Urteil vom 15.01.2026 – 4 U 121/23).
Ein Sohn wollte erreichen, dass eine Wohnung im Anwesen seines Vaters geräumt wird. Er berief sich auf ein Wohnrecht, das sein Vater und seine Mutter 1994 zu seinen Gunsten bestellt hatten. Das Wohnrecht, das ins Grundbuch eingetragen wurde, umfasste "die alleinige ausschließliche Benutzung der abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss". Tatsächlich gibt es in dem Gebäude aber nur zwei Wohnungen: eine Einliegerwohnung im Keller und eine weitere, die sich über das Erdgeschoss und das Obergeschoss des Einfamilienhauses erstreckt. Der Vater wollte die Wohnung nicht räumen und der Sohn zog vor Gericht.
Dachgeschosswohnung kann sich nicht auf Erdgeschoss erstrecken
Vor dem LG erläuterte die als Zeugin vernommene Mutter, nach ihrem Verständnis habe sich die Wohnung im Dachgeschoss auf alles bezogen, was zu dem damaligen Zuhause des Sohnes "unter dem Dach" gehört habe. Das LG berücksichtigte dieses Verständnis bei der Auslegung der Wohnrechtsvereinbarung. Es verurteilte den Vater zur Räumung der oberen Wohnung.
Der Vater, der sich das nicht gefallen lassen wollte, ging in Berufung. Mit Erfolg: Das OLG wies die Räumungsklage ab. Das dingliche Wohnrecht sei 1994 nicht wirksam bestellt worden. Das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot erfordere, dass der Gebäudeteil, an dem das Wohnrecht bestellt wird, in der Eintragung detailliert beschrieben werde. Anzugeben seien die Lage der Räume, bei mehreren Stockwerken auch das Geschoss. Jeder Dritte müsse ohne Weiteres feststellen können, welche Räume gemeint seien.
In dem hier betroffenen Einfamilienhaus gebe sei keine "abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss". Das Obergeschoss selbst sei nicht abgeschlossen und bilde aufgrund der baulichen Ausgestaltung erst gemeinsam mit dem Erdgeschoss eine Wohneinheit. Bereits sprachlich falle unter den Begriff des "Dachgeschosses" keine aus Erd- und Obergeschoss bestehende Wohneinheit.
Die Erklärung der Mutter berücksichtigte das OLG nicht zur Auslegung der Vereinbarung. Denn ihre Vorstellung bei Vertragsschluss sei nicht – wie gefordert – für jedermann ohne Weiteres erkennbar gewesen. Diese Anforderung schließe es aus, nachzuforschen, was die Familie mit der Eintragung bezweckt habe. Das OLG hat die Revision gegen sein Urteil nicht zugelassen.
