In Gewerbemietverhältnissen müssen Mieter weiterhin die Originalbelege einsehen dürfen – eine digitale Kopie reicht nicht, so das OLG Schleswig (Urteil vom 18.07.2025 – 12 U 73/24).
Zwar regle § 556 Abs. 4 S. 2 BGB, dass der Vermieter die Belege auch elektronisch bereitstellen darf. Diese seit Januar geltende Regelung betreffe unmittelbar aber nur die Wohnraummiete. Auf die gewerbliche Vermietung finde sie keine entsprechende Anwendung – schon gar nicht rückwirkend. Für frühere Abrechnungszeiträume sei die klassische Papierform verbindlich.
Eine Vermieterin hatte ihre Betriebskostenabrechnungen digital bereitgestellt. Ihre Mieterin machte daraufhin vor Gericht ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Einsicht in die Originalbelege in Papierform geltend. Die Vermieterin pochte in der Berufungsbegründung darauf, dass die digitale Bereitstellung von Belegen ausreiche, wie sie seit dem 1. Januar 2025 durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz für Wohnraummietverhältnisse erlaubt sei.
Klassisches Einsichtsrecht in Originalbelege gilt auch weiterhin
Die Klageabweisung durch das LG Itzehoe als "derzeit unbegründet" hielt beim OLG Schleswig. Es stellt klar: Das LG habe zu Recht ein Zurückbehaltungsrecht der Mieterin angenommen, da ihre Vermieterin Einsicht in die Originalbelege in Papierform gewähren müsse. Die Neuregelung des § 556 Abs. 4 BGB, die Vermietern erlaubt, Belege digital bereitzustellen, gelte ausschließlich für die Wohnraummiete. Eine analoge Anwendung auf bereits erteilte Abrechnungen sei bei Gewerberaummietverhältnissen nicht gerechtfertigt. Für diese habe der Gesetzgeber bewusst keine entsprechende Regelung getroffen, meint das OLG. Vielmehr sei davon auszugehen, dass er den Vertragsparteien die Möglichkeit eigener Regelungen habe offenhalten wollen.
Das OLG erinnerte dabei an die Rechtsprechung des BGH: Diese verlangt die Vorlage der Belege in der Form, wie sie dem Vermieter selbst erteilt wurden – also im Original. Eine digitale Bereitstellung sei nur zulässig, wenn der Vermieter die Belege selbst nur elektronisch erhalten habe.
Da die Rechtsfrage bislang nur vereinzelt in der Literatur diskutiert wird, sah das OLG keinen Grund, die Revision zuzulassen.
