Kündigt ein Vermieter unberechtigt ordentlich, macht er sich wegen der Verletzung von Rücksichtnahmepflichten schadensersatzpflichtig (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB). Das Risiko, dass die Kündigung unwirksam ist, muss er grundsätzlich tragen. Das zeigt ein Beschluss des OLG München. Die Richterinnen und Richter versagten es einem Vermieter, sich unter Verweis auf eingeholte Rechtsgutachten zu exkulpieren, die eine Wirksamkeit der Kündigung in Aussicht gestellt hatten. Dass die gewerbliche Mieterin noch vor der rechtskräftigen Abweisung der Räumungsklage ausgezogen und innerhalb von sieben Wochen bereits neue Räumlichkeiten für ihre Praxis gefunden hatte, ändere daran nichts (Beschluss vom 23.07.2025 – 32 u 3422/24e).
Nach dem Erwerb eines Grundstücks kündigte der neue Grundstückseigentümer der gewerblichen Mieterin ordentlich. Aus Sicht der Dermatologin wäre der Mietvertrag über ihre Praxis erst circa zehn Jahre später ausgelaufen; der neue Vermieter berief sich allerdings auf diverse Formfehler, die die Befristung nach § 550 BGB entfallen ließen. So sei der Mietgegenstand nicht klar genug bestimmt, der Mietbeginn nicht ausreichend dokumentiert und der Vertrag enthalte einen Verweis auf eine Kündigungsklausel, die gar nicht existiert habe.
Die Mieterin hatte mehrfach versucht, sich mit dem neuen Vermieter zu verständigen, und verwies mit ihrem Anwalt darauf, dass der Mietvertrag in diesem Fall nicht nur formfehlerhaft, sondern mangels wesentlicher Vertragsinhalte gänzlich unwirksam wäre. Der Vermieter ließ sich allerdings nicht erweichen und erhob Räumungsklage, die das LG München I prompt abwies. Inzwischen hatte die Mieterin bereits freiwillig geräumt und hatte – innerhalb von sieben Wochen – eine neue, größere Praxis bezogen. Nun verklagte sie den ehemaligen Vermieter ihrerseits auf Schadensersatz – mit Erfolg vor dem LG, das ein Grundurteil erließ. Die Berufung des Vermieters hat das OLG München nun einstimmig zurückgewiesen.
Zweifel durften nicht auf Mieterin abgewälzt werden
Zu Recht habe das LG erkannt, dass die geltend gemachten Formfehler hier nicht vorlagen. Insbesondere die leergehende Verweisungsklausel schade dem Vertrag nicht derart, dass die Befristung nach § 550 BGB entfalle. Die ordentliche Kündigung sei im Ergebnis damit jedenfalls unwirksam gewesen.
Wer unwirksam kündige, so der 32. Zivilsenat, mache dem Mieter den vertraglich eingeräumten Gebrauch der Sache wieder streitig. Dadurch entstehe ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Rücksichtnahmepflicht aus § 241 Abs. 2 BGB. Der Vermieter hatte sich zur Verteidigung auf einen Rechtsirrtum berufen: Er habe zwei Rechtsgutachten von Großkanzleien eingeholt, die ihm die Wirksamkeit der Kündigung in Aussicht gestellt hätten. Das OLG ließ das für eine Ausräumung seiner Fahrlässigkeit indes nicht genügen.
Ein Rechtsirrtum hätte ihn nur entschuldigt, wenn er bei Anwendung der nötigen Sorgfalt sicher davon habe ausgehen können, dass das Gericht in seinem Sinne über die Räumungsklage entscheide. Sei die Rechtsfrage hingegen zweifelhaft, dürfe er das Risiko eines solchen Irrtums nicht einfach der Mieterin zuschieben. Daran könnten auch die eingeholten Stellungnahmen der vorgerichtlich beratenden Rechtsanwaltskanzleien nichts ändern. Diese hatten darauf hingewiesen, dass die Geltendmachung von Schriftformmängeln in diesem Fall keineswegs fahrlässig und die Kündigung damit wohl wirksam sei. Stattdessen hätten sie aber eindeutig anhand höchstrichterlicher Rechtsprechung auch Bezug zu den konkreten Schriftformmängeln nehmen müssen, um dem Vermieter hier zur Exkulpation zu dienen. Dem erhöhten Maßstab, der bei der Berufung auf Rechtsirrtümer angelegt werde, sei das nicht gerecht geworden. Etwaiges Verschulden der Rechtsberater müsse der Vermieter sich nach § 278 BGB als eigenes zurechnen lassen.
Mieterin war nicht zu voreilig
Der Eigentümer hatte seiner ehemaligen Mieterin außerdem den Vorwurf gemacht, sie habe bereits geräumt, ohne sich auf einen Räumungsrechtsstreit einzulassen. Insofern treffe sie ein Mitverschulden nach § 254 Abs. 1 BGB. Auch dem folgte das OLG nicht.
Ein Mitverschulden komme hier nur in Betracht, wenn die Kündigung klar erkennbar und nicht nur formell unwirksam gewesen wäre. Mit Erfolg hatte die Mieterin hier allerdings gewisse Unsicherheiten geltend gemacht. Wie das Gericht die Wirksamkeit der Kündigung beurteilen würde, sei ihr nicht klar gewesen. Die geltend gemachten Formmängel hätten sich erst durch Auslegung des Mietvertrages einordnen lassen und das Gebaren des Vermieters habe deutlich gemacht, dass er in jedem Fall eine Räumung durchsetzen wolle. Ihr sei es also nicht zuzumuten gewesen, mit der Räumung erst bis zur Klärung innerhalb eines Räumungsrechtsstreits zu warten.
Dass die Mieterin bereits sieben Wochen nach der Kündigung eine neue Praxis anmieten konnte, ließ das Gericht nicht als Argument dafür gelten, dass sie bereits vor der Kündigung in neue Mietverhandlungen eingetreten war. Die Kausalität zwischen Pflichtverletzung (Kündigung) und Schaden (Mietmehrkosten) entfalle dadurch nicht. Dagegen spreche schon die Restlaufzeit von circa zehn Jahren im Zeitpunkt der Kündigung. Der Vermieter hatte sich auf ein Sachverständigengutachten berufen, wonach "solche Mietverträge" nicht in einem derart kurzen Zeitraum verhandelt werden könnten, dieses aber zu spät ins Berufungsverfahren eingebracht.
Die Kausalität sei zudem nicht dadurch unterbrochen worden, dass der Rechtsanwalt der Mieterin als Reaktion auf die Kündigungsgründe zunächst eine Unwirksamkeit des gesamten Vertrages in den Raum gestellt hatte. Damit habe er lediglich eine günstige Verhandlungsposition für die Mieterin erreichen wollen, einen Räumungsanspruch habe er nicht anerkannt. Außerdem würde der Zurechnungszusammenhang selbst bei einer derartigen Fehlberatung nicht entfallen: Denn die Räumungsklage wäre sowohl bei einem Schriftformmangel als auch bei einer Unwirksamkeit des Mietvertrages erfolgreich gewesen. Dass der neue Mietvertrag nicht kausal auf der Kündigung beruhe, lasse sich in beiden Fällen nicht konstruieren.
