Die Umlage einer Terrorversicherung entspricht nach einem Urteil des LG Darmstadt nur dann dem Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn das Objekt unter einer erhöhten Terrorgefahr steht. Bei einem "unbedeutenden Gebäude" im ländlichen Raum ohne Symbolcharakter oder staatlichen Bezug sei das nicht der Fall (Urteil vom 27.06.2025 – 19 O 166/23).
Ein gewerblicher Vermieter forderte für das Jahr 2019 eine Nachzahlung. Unter anderem schlug auch eine Terrorversicherung zu Buche, die auf den Mieter umgelegt werden sollte. Als der sich trotz Mahnbescheids weigerte, die Abrechnung zu zahlen, landete die Sache vor dem LG Darmstadt. Die 19. Zivilkammer stellte fest, dass die Terrorversicherung von vornherein nicht umlagefähig sei.
Und ergänzte: Auch sonst sei die Abrechnung fehlerhaft, da der Vermieter unter anderem die Umlageschlüssel nach Belieben geändert hatte. Anstatt der Nachzahlung von 40.875 Euro errechnete die Kammer ein Guthaben von fast 78.000 Euro.
Umlageschlüssel im Freestyle
Der Großteil der Positionen der Nebenkostenabrechnung krankte an einem fehlerhaften Umlageschlüssel. Im Mietvertrag von 1999 war vereinbart, dass einzelne Kostenpositionen entweder anteilig nach Fläche, nach individuellem Verbrauch oder nach Mietparteien vereinbart werden sollten. In einer späteren Anpassung des Mietvertrags behielt sich der – inzwischen gewechselte – Vermieter jedoch vor, einzelne Nebenkostenpositionen nach "billigem Ermessen (§ 315 BGB) zu ändern".
Das gereichte ihm im Ergebnis allerdings nicht zum Vorteil, wie das LG entschied. Eine solche einseitige Änderung sei ein Gestaltungsrecht, das nur durch eine Willenserklärung an den Mieter ausgeübt werden könne. Hier hatte der Vermieter indes nicht über die Änderung von Umlageschlüsseln informiert, sondern seinen Mieter mit der Nebenkostenabrechnung vor vollendete Tatsachen gesetzt. Eine rückwirkende Änderungsmöglichkeit könne er weder aus dem Mietvertrag noch aus dem AGB-Recht ableiten.
Nicht überall ist Terrorgefahr
Bei der Umlage der abgeschlossenen Terrorversicherung war nicht der fehlerhafte Umlageschlüssel das Problem, sondern bereits die Umlagefähigkeit der Position. Da die Terrorversicherung in der Nebenkostenabrede nicht zur Sprache gekommen war, könne sie nur als Teil der Sachversicherung umgelegt werden. Das sei jedoch nur möglich, wenn die Versicherung nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit aufgrund einer erhöhten Terrorgefahr erforderlich scheine.
Das Gebäude und seine Umgebung trügen indes weder einen gewissen "Symbolcharakter" noch werde dort staatliche Macht ausgeübt oder regelmäßig eine größere Zahl an Menschen erwartet. Dem Argument des Vermieters, heutzutage seien auch normale Gewerbeobjekte einer erheblichen Terrorgefahr ausgesetzt, folgte die Kammer nicht. Es brauche gerade eine erhöhte Gefährdung, andernfalls müsste man nahezu alle Gebäude als terroristisch gefährdet einstufen. Bei "unbedeutenden Gebäuden im ländlichen Raum", so das LG im Leitsatz, bestehe eine solche Gefahr gerade nicht, auch wenn es für den Publikumsverkehr geöffnet sei. Der beweisbelastete Vermieter habe die Wirtschaftlichkeit der Versicherung damit nicht dargelegt.
