Ein Ärzteehepaar erwarb gemeinsam ein Einfamilienhaus, das sie an die 84 Jahre alte pflegebedürftige Mutter der Ehefrau vermieteten. Nachdem sich das Paar getrennt hatte, machte der Mann Eigenbedarf geltend und kündigte seiner Schwiegermutter den Mietvertrag. Da seine Frau sich weigerte, der Kündigung zuzustimmen, wollte er sie gerichtlich dazu verpflichten lassen. Während das AG den Antrag abwies, verpflichtete das OLG die Frau zur Mitwirkung an der Kündigung. Es bejahte einen Anspruch des Ehemanns nach § 745 Abs. 2 BGB auf Neuregelung der Nutzungsverhältnisse. Denn seit der Trennung hätten sich die Voraussetzungen für die Nutzung des Hauses so wesentlich geändert, dass ihm ein Festhalten an dem Mietverhältnis nicht länger zuzumuten sei. Der Mann habe auch einen Eigenbedarf hinreichend dargelegt. Es genüge, dass die Eigenbedarfskündigung nicht von vornherein aussichtslos erscheine.

Die Entscheidung hielt beim BGH nicht stand, die Sache wurde zurückverwiesen (Beschluss vom 21.01.2026 - XII ZB 142/25). Zu Recht habe das OLG angenommen, dass die Eheleute als (hälftige) Miteigentümer des Hauses eine Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB bilden und keine Ehegatteninnengesellschaft begründet haben. Nach § 745 Abs. 2 BGB könne eine Neuregelung der bisherigen Vereinbarung über die Nutzung (hier: Vermietung an die Schwiegermutter) verlangt werden, wenn tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten an der bisherigen Vereinbarung unerträglich erscheinen lassen. Die Bejahung dieser Voraussetzungen habe das OLG nicht tragfähig begründet. So hätte das OLG unter anderem prüfen müssen, ob die Trennung und deren Folgen eine wesentliche Änderung für die Bruchteilsgemeinschaft in Bezug auf das vermietete Haus gebracht habe. Denn das sei gekauft worden, um es an die Mutter der Frau zu vermieten, damit sie einen Altersruhesitz in der Nähe ihrer Familie habe. Diese Nutzung bleibe aber nach der Trennung grundsätzlich weiter möglich.

Außerdem sei bereits bei der Prüfung, ob ein Neuregelungsanspruch dem Grunde nach gegeben sei, zu berücksichtigen, inwieweit der Mann das Haus benötige, um seinen angemessenen Wohnbedarf zu decken. Dafür müsste er laut BGH jedenfalls einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend machen können. Das habe das OLG aber nicht festgestellt. Ferner, so der BGH, könnte sich die Frau als hälftige Miteigentümerin wegen ihrer Mutter ebenfalls auf Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen. Allein ein eventueller Wunsch des Mannes, das Haus künftig selbst zu bewohnen, dürfte somit die bisherige Mietnutzung nicht unerträglich für ihn werden lassen, so der BGH. Vielmehr müsste es ihm an zumutbaren Wohnalternativen fehlen. Auch dazu habe das OLG keine Feststellungen getroffen.