In seiner Entscheidung vom 27. Februar verpflichtete der BGH eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern, bei einem nach Insolvenz des Bauträgers unvollendet gebliebenen Bau auch nichttragende Innenwände, die Elektroinstallation unter Putz sowie den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung mitsamt Heizkörpern und Zuleitungen herzustellen. Auf die sachenrechtliche Zuordnung dieser Bauteile komme es für den Umfang der Erstherstellungspflicht nicht an (Urteil vom 27. Februar 2026 – V ZR 219/24).
Geklagt hatten zwei Wohnungseigentümer, die jeweils Sondereigentum an noch nicht vollständig ausgebauten Dachgeschosseinheiten erworben hatten. Die Gemeinschaft war bereits im Jahr 2019 rechtskräftig verurteilt worden, das Gemeinschaftseigentum plangerecht erstmalig herzustellen. Streit bestand jetzt noch darüber, wie weit diese Pflicht reiche.
Im Jahr 2022 hatten die Wohnungseigentümer in einem Beschluss im Sinn des § 20 Abs. 1 WEG mehrheitlich abgelehnt, die geforderten Arbeiten durchzuführen. Ebenso fand ein Antrag keine Mehrheit, den Einbau von sechs Dachflächenfenstern auf eigene Kosten zu gestatten. Die Vorinstanzen hatten die Klagen auf gerichtliche Ersetzung dieser Beschlüsse nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG abgewiesen.
Erstherstellung nicht auf Gemeinschaftseigentum beschränkt
Der BGH hob jetzt das Berufungsurteil auf, soweit es um Zwischenwände, Elektroinstallation und Heizungsanschluss ging, und ersetzte den beantragten Beschluss. Hinsichtlich der Dachflächenfenster verwiesen die Karlsruher Richterinnen und Richter die Sache zurück.
Zur Begründung führte der Senat aus, Wohnungseigentümer könnten grundsätzlich die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses verlangen, wenn eine notwendige Entscheidung unterbleibe. Gehe es – wie hier – um umstrittene und höchstrichterlich noch nicht geklärte Rechtsfragen, könne die Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss festlegen, welche Rechtsauffassung sie ihrer Verwaltungspraxis zugrunde legen wolle. Verweigere sie einen solchen Beschluss, werde im Verfahren der Beschlussersetzung verbindlich geklärt, ob die begehrte Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche.
Das WEG enthalte keine ausdrücklichen Regelungen zur Erstherstellungspflicht bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau nach Insolvenz des Bauträgers. In der bisherigen Rechtsprechung sei anerkannt, dass die Gemeinschaft jedenfalls das Gemeinschaftseigentum erstmalig herstellen müsse. In seiner heutigen Entscheidung stellte der BGH klar, dass der Erstherstellungsanspruch nicht darauf beschränkt ist.
Aus "baupraktischen Gründen" geboten
Für den Umfang des Erstherstellungsanspruchs komme es nicht auf die dingliche Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum an, so der BGH. Eine strikte Orientierung an der sachenrechtlichen Zuordnung führe bei der Errichtung nichttragender Innenwände, der Elektroinstallation und des Anschlusses an die zentrale Heizungsversorgung nicht zu praktikablen Ergebnissen.
Die Gemeinschaft müsse ohnehin die das Sondereigentum umschließenden Wände, Böden und Decken sowie die tragenden Innenwände errichten. Ebenso müsse sie Leitungen zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz herstellen und entsprechende Aufträge vergeben. Vor diesem Hintergrund sei es aus baupraktischen Gründen geboten, auch die nichttragenden Innenwände in verputzter Form sowie die unter Putz verlegten Leitungen und den Anschluss an die Heizzentrale in die Erstherstellung einzubeziehen.
Nur so könnten etwa Estricharbeiten sachgerecht koordiniert und sämtliche unter Putz verlaufenden Leitungen im Zuge der Wanderrichtung hergestellt werden. Eine Aufspaltung der Arbeiten nach Eigentumskategorien führe zu unnötigen praktischen Schwierigkeiten.
Gleichzeitig betonte der BGH, dass eine abschließende dingliche Zuordnung einzelner Bauteile für die Kostenverteilung weiterhin von Bedeutung sein könne. Soweit Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum beträfen, seien sie grundsätzlich nach § 16 Abs. 2 S. 1 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Übernehme die Gemeinschaft jedoch – entsprechend dem Begehren einzelner – auch die erstmalige Errichtung von Teilen des Sondereigentums, treffe die Kostenlast insoweit diejenigen, die diese Errichtung verlangten.
Vorgehen vorrangig gegen Bauträger
Abgesehen von den einbezogenen Bauteilen bleibe es nach Ansicht der Karlsruher Richterinnen und Richter aber dabei, dass der einzelne Eigentümer sein Sondereigentum grundsätzlich selbst herstellen müsse. Dies betreffe insbesondere den Innenausbau von Bad oder Küche, der hier jedoch nicht Gegenstand des Verfahrens gewesen sei.
Zudem komme eine Inanspruchnahme der Gemeinschaft nicht in Betracht, wenn der einzelne Eigentümer gleichgerichtete vertragliche Ansprüche gegen einen Bauträger oder einen Insolvenzverwalter erfolgversprechend geltend machen könne. Mit Rücksicht auf das Mitgliedschaftsverhältnis sei es ihm dann zuzumuten, vorrangig diese Ansprüche zu verfolgen.
Nicht abschließend entschied der BGH über die begehrte Gestattung von sechs Dachflächenfenstern. Dabei gehe es nicht um die plangerechte Erstherstellung, sondern um eine von der ursprünglichen Planung abweichende bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG. Solche Maßnahmen könnten auch vor Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums beschlossen oder gestattet werden.
Da die übrigen Wohnungseigentümer dem Einbau der Dachflächenfenster nicht zugestimmt hatten, komme es darauf an, ob sich ein Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise davon beeinträchtigt fühlen könne. Anders als das LG angenommen hatte, führe die bloße Wahrnehmbarkeit einer baulichen Veränderung jedoch nicht zwingend zu einer relevanten Beeinträchtigung. Maßgeblich sei, ob das gesamte Gebäude optisch erheblich verändert werde. Diese Würdigung müsse das LG nun nachholen.
